העליון מזכיר לבתי המשפט המחוזיים: אתם לא אמורים לעסוק בשמאות מקרקעין

פסק הדין שעסק במקרה שבו ערך בית המשפט בעצמו את החישובים השמאיים בתיק גירושים, מחדד את הצורך להקים בית משפט לנדל"ן

איזון משאבים בדירת המגורים ערב גירושים. “לשפיטה נבחרנו, לא לשמאות” / צילום: Shutterstock
איזון משאבים בדירת המגורים ערב גירושים. “לשפיטה נבחרנו, לא לשמאות” / צילום: Shutterstock

עו"ד גולדפלד היא שותפה במחלקת הליטיגציה במשרד וקסלר ברגמן ושות’. עו"ד וקנין היא עורכת דין במחלקה

בפסק דין שניתן לאחרונה עסק בית המשפט העליון בשאלה אם ראוי שבית המשפט יסיג גבולותיו של מומחה מקצועי - במקרה זה בתחום שמאות המקרקעין - וייכנס בנעליו.

עובדות המקרה: בתיק המדובר התנהלו כמה הליכים בין בני זוג שהתגרשו בשנת 2014. באחד ההליכים שנוהלו בבית המשפט לענייני משפחה, עתרה האישה לאיזון משאבים בדירת המגורים. שמאי מקרקעין שמונה בתיק נתן בשנת 2015 את חוות-דעתו ביחס לשווי הדירה, ואולם בשל חלוף הזמן ממתן חוות-הדעת ועד למתן פסק הדין, התבקש השמאי להגיש חוות-דעת מעודכנת, שאותה אימץ בית המשפט כלשונה.
בעקבות זאת הגיש האיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי, בנימוק שלפיו מדובר, הלכה למעשה, בחוות-דעת חדשה - שכן נעשה שימוש בשיטת שמאות שונה מזו שבחוות-הדעת המקורית.

בית המשפט המחוזי קיבל את טענות האיש ופסק כי היה על השמאי לעשות שימוש באותה השיטה שעליה הסתמך בחוות-הדעת המקורית. אולם בית המשפט לא הסתפק בכך והגדיל לעשות, כשערך לבסוף בעצמו את החישובים השמאיים הנדרשים, וקבע על יסודם את שווי הדירה.

כעת תורה של האישה היה להשיג על פסק הדין בפני בית המשפט העליון. בבקשת רשות הערעור טענה האישה כי בית המשפט לא מוסמך היה להיכנס בנעלי השמאי ולבצע את החישובים במקומו.

ההחלטה: בית המשפט העליון קבע כי קביעתו העקרונית של בית המשפט המחוזי ביחס לחריגה מסמכות השמאי לעשות שימוש בשיטה החדשה היא מוצדקת, אולם אל לו לבית המשפט להיכנס לנעליו של מומחה מקצועי שמונה, וכלשונו של בית המשפט - "לשפיטה נבחרנו, לא לשמאות".

בית המשפט עמד גם על הקשיים המתעוררים במקרה של הסגת גבולו של המומחה המקצועי ועל המרת שיקול-הדעת המקצועי בשיקול-דעת שיפוטי.

על יסוד האמור נקבע כי התיק יוחזר לבית המשפט לענייני משפחה, על-מנת שיורה לשמאי להגיש חוות-דעת עדכנית, על-פי שיטת החישוב שעמדה ביסוד חוות-דעתו המקורית, ולאחר שזו תוגש, תינתן לצדדים אפשרות לחקור את השמאי על חוות-דעתו.

■ פרשנות: עיון בפסק הדין מעורר שאלה נרחבת יותר, החורגת מהעניין הספציפי שנידון ונוגעת לצורך בהקמתם של בתי משפט מקצועיים בתחומים מסוימים. כך למשל, הקמה של בית משפט מקצועי בתחום הבנייה, שעם השנים ובשל העלייה בקצב גידול האוכלוסייה והביקוש הגובר לקרקע למגורים, הפך לעניין מרכזי הנדון חדשות לבקרים בבתי המשפט השונים, וברובם המכריע של המקרים מוכרע על יסוד חוות-דעת מומחה מטעם בית המשפט.

שערו בנפשכם בית משפט שכזה, המנוהל על-ידי שופטים בעלי השכלה רלוונטית (למשל בתחומי ההנדסה), שלהם תינתן הסמכות להיעזר בבודקים חיצוניים כדי להכריע. כך יושג חיסכון משמעותי בזמן ובמשאבי הצדדים (באופן המייתר את הצורך בהגשת חוות-דעת מטעם הצדדים, המאריכה את ההליך וממילא יוצרת צורך במינוי מומחה ניטרלי) וכן במשאביו של בית המשפט, לצד יעילות דיונית, ודאות משפטית ויצירת תשתית משפטית-מקצועית מוצקה ועוד יתרונות שיביאו כולם לייעול המתבקש בהליכי המשפט, לנוכח העומס המוטל על בתי המשפט. לצד כל אלה נזכיר גם את הצלחתו המסחררת של בית המשפט הכלכלי.

מנגד יטענו המקטרגים - ותימוכין לכך ניתן למצוא גם בפסק הדין - כי הסבת השופט למומחה עלולה להביא לפגיעה בזכויות מהותיות של בעלי הדין, בכך שתימנע זכותם לחקור את המומחה ולהשיג על קביעותיו. לזאת יש להשיב כי ממילא בתביעה שאין עניינה מומחיות מיוחדת, וההכרעה היא משפטית בלבד - הדרך היחידה להשיג על ההכרעה היא בערעור. אם כך, מדוע לא ליישר קו גם במקרה של תביעות שבמומחיות? 

בע"מ 8418/21 פלונית נ’ פלוני

צרו איתנו קשר *5988