מרכז מסחרי | ניתוח

לא רק קניות ותדלוק: מרכזי המסחר בדרכים צפויים להציע גם חללי עבודה וחדרי אירוח

הגידול המתמיד במספר המכוניות על הכביש מקרב עוד כוח קנייה פוטנציאלי למרכזים המסחריים הצמודים לכבישים • במקביל, בעלי חברות התדלוק נדרשים לפתח את שטחי הנדל"ן המניב שסביבם, עם המעבר הצפוי לכלי רכב חשמליים ואוטונומיים והיעלמותן של תחנות הדלק

אגמון מרקט. שטחי ההסעדה ובתי קפה תופסים כ־55% / צילום: Shutterstock, Eli Schwartz
אגמון מרקט. שטחי ההסעדה ובתי קפה תופסים כ־55% / צילום: Shutterstock, Eli Schwartz

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואילו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? מדור שבועי ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il

הביקוש והצורך בשירותי המסחר המצויים במרכזי הדרכים מתעצמים בשנים האחרונות, ובזכותם נמנעות נסיעות מיותרות אל ערים "רחוקות". מרכזי הדרכים משרתים מגוון קהלי יעד - תנועה עוברת (הנוסעים בכביש שמספרם גדל בשיעורים גבוהים מאוד ואף מדי), משקי הבית המתגוררים ביישובים סביב, תיירים ומטיילים.

ישנם שני סוגים של מרכזי דרכים: תחנת תדלוק ושטחי מסחר מצומצמים בלבד (לעיתים רק עם חנות נוחות), ומרכז דרכים הממוקם בסמיכות גם ליישוב בינוני ו/או במרחב הכפרי, שמהווה קהל יעד נוסף לשטחי המסחר ואחרים.

בעתיד הקרוב ניתן יהיה לראות במרכזי הדרכים הכפריים שטחי מסחר נוספים, וגם חללי עבודה "קטנים" כמענה לצורך במקום עבודה היברידי נוסף, עם שילוב של חדרי אירוח. כאן נציג את המצוי, הרצוי והמשתנה בתחום זה.

קהל יעד כפול

מגוון מגמות וטרנדים מובילים את התעצמות פעילות מרכזי הדרכים. הראשון - היקף הנסועה שעולה, כאשר 300 אלף מכוניות נוספות מצטרפות מדי שנה לאותם כבישים. השני - הצורך של הנוסעים ומשקי הבית המתגוררים בסמיכות לקניות "ליד הבית", ו/או בדרך אליו וממנו, ו/או במהלך טיול להיצע שטחי המסחר והשירותים במרכזים.

שלישית - הבנה של בעלי חברות התדלוק, וגם בעלי מרכזים אחרים, כי חשוב לפתח שטחי נדל"ן מניב כתחליף לפעילות תדלוק כלי הרכב, שצפויה בעתיד להיעלם בשל המעבר לכלי רכב חשמליים ואוטונומיים. במקביל, צפוי שחלק מתחנות התדלוק ייעלמו.

קהל היעד של מרכזי הדרכים נחלק לכוח קנייה "נייח" ולכוח קנייה "נייד". ב"נייח" הכוונה למשקי בית שנחלקים בדרך כלל לשני תתי-מרחבים: העיקרי כולל את היישובים הקרובים, והמשני מורכב מיישובים מהמרחב הכפרי/העירוני המרוחק יותר. אוכלוסייה המתגוררת מחוץ לגבולות מרחב מסוים אינה מגיעה אל המרכזים הנמצאים בו, הן בשל מיקום מרוחק ביחס למרכזים מתחרים, והן בגלל גודל ותמהיל מוגבל.

כוח הקנייה ה"נייד" כולל נוסעים בכביש שבחזית המרכז, וגם מטיילים ותיירים הלנים במרחב הביקוש שלו, ו/או כאלה שעוברים בכביש שבחזית המרכז בדרך אל ומאטרקציות תיירותיות באזור - בעיקר בסופי שבוע.

בעשורים האחרונים יצרנו קונספט ותמהיל לעשרות תחנות תדלוק, מרכזי דרכים והנדל"ן המניב בהם. הראשון בהם היה הסטריפ המסחרי הראשון של חברת הדלק פז בויתקין שנוצר יחד עם הנהלת פז באותה העת, עם העתקת מסעדת בית הפנקייק אל תוך התחנה. באותה עת רווחה הטענה שהמתדלק הישראלי לא יעזוב את מכוניתו "לבדה", וייכנס אל חנות נוחות/אחרת. זו הוכחה כשגויה, כמובן.

שנים קודם הצלחנו לשכנע את מינהל התכנון לייצר תחנות תדלוק ומרכזי דרכים של חברת דור אלון על כביש מספר 6. זאת כנגד החששות והטיעונים של אנשי המינהל, כי יפותחו לאורך הכביש מרכזי מסחר גדולים שיתחרו במצוי בערים, והערכתם שהמתדלקים יבצעו את פעולת התדלוק לפני העלייה לכביש זה או בירידה ממנו. כל זאת, בהכרח מבלי להתייחס לצורך במנוחה ובריענון.

פוטנציאל השיווק לקבוצות

במרבית מרכזי הדרכים פועלות גם חנויות הנוחות שבתחנות תדלוק - מספר תחנות התדלוק בסוף שנת 2020 עמד על כ-1,500, ובכ-80% מהן פעלו חנויות נוחות (נתון המבוסס על דיווחי החברות, אתריהן ומידעי החברה).

 
  

מנתונים שאספנו עולה כי שיעור הנכנסים לתחנת תדלוק במרכז דרכים מסך העוברים בכביש עומד על 3.1% בממוצע. שיעור הנכנסים לחנות הנוחות עומד על 2.6% בממוצע, ושיעור הנכנסים להסעדה/בית קפה במרכז דרכים - 2.7%.

בשנים האחרונות קיימת מגמת גידול בשיעור הפוקדים את מרכזי הדרכים צמודי הכביש ("סטריפ מסחרי" בשטח של 300-1,000 מ"ר). היכולת של מרכזים אלה למשוך לקוחות מהכביש נגזרת מרמות הנראות והנגישות אליהם ומהם חזרה אל הכביש, מגודל ה"מגנט" של המרכז המסחרי - שכולל את היקף שטחי המסחר, המותגים הפועלים בו, מספר מקומות חנייה, הימצאות שירותים נקיים ועוד.

שיעור המימוש מכוח הקנייה ה"נייד" העובר בסמוך למרכזי דרכים מצליחים גבוה יותר. בפועל, נדרש מבעלי מרכזי הדרכים לעסוק באופן שוטף בעידוד אוטובוסים לעצור במרכזים (כולל מתן הטבות ו"מתנות"), שיווק לקבוצות תיירות נכנסת, מגזר ציבורי ופרטי, ועדי עובדים, קייטנות ועוד.

תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר
 תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

לשם המחשה, באצבע הגליל מצויים 6 מרכזי דרכים ומתחמי מסחר עיקריים: גן הצפון, צומת גומא, צומת כוח, אגמון מרקט, צומת מחניים וצומת יסוד המעלה. רובם אינם מחוללים רמות פדיון חודשיות כנדרש וכמצופה. שטחם הכולל של שטחי המסחר בששת המרכזים עומד על 9,800 מ"ר.

מבחינת התמהיל המצוי בהם, שטחי ההסעדה ובתי קפה תופסים כ-55% מהשטחים. מרביתם רשתות ארציות, וחלקם מותגים אזוריים המהווים מגנט משיכה גם לתושבי המרחב ה"נייח" וגם לתושבי המרחב ה"נייד". שטחי מזון וסופרמרקט תופסים כ-22% מהשטחים, שיעור נמוך יחסית המאפיין מרכזי דרכים. שטחי ה"לא-מזון" תופסים כ-7% (מוצרי פנאי, הלבשה והנעלה, מחנאות וציוד לבית). שטחים מיוחדים, שירותים ומשרדים תופסים כ-9%, ו-7% מהשטחים ריקים ומצויים במרכזים שאינם מצליחים.

מענה לעבודה ההיברידית

בעתיד יגדל מספרם ושטחם של מרכזי הדרכים, ובהתאם גם התמהיל יגדל ו"יחודד". המרכזים יתחברו לצורך ולטרנד של היצע שטחים כמצוי במרכזים שכונתיים, ויכללו שטחי ההסעדה, בתי הקפה ובילוי. המשך הגידול בנסועה, המקרב עוד כוח קנייה פוטנציאלי אל מרכזי הדרכים, בעיית העומס בכבישים שמתעצם ושאינו מאפשר למשקי הבית במרחב הכפרי לנסוע ו"לבזבז" זמן יקר של נסיעה אל העיר הקרובה - כל אלה יחד יגדילו את הביקוש למרכזי הדרכים.

כלכלת המיקום בהכרח תקבע את הצלחת מרכזי הדרכים החדשים שיוקמו. בחלק מהמרכזים החדשים יתאפשר אף פיתוח של חללי עבודה במתכונת מיני ווי וורק (חללי עבודה קטנים) למקצועות חופשיים, סטארט-אפים ושירותים אישיים מקומיים, בשילוב של חדרי אירוח מלונאי.

אלו יאפשרו לאלה המתגוררים סביב המרכזים לעבוד קרוב לביתם, ימנעו מהם נסיעות רחוקות, ויספקו מקום עבודה היברידי בנוסף לבית ולמשרד ה"רגיל". מרכזי דרכים הממוקמים במרחב הכפרי יפותחו גם במשולב עם חדרי אירוח, שיאפשרו גם לחברות מהערים הגדולות והרועשות להגיע למפגשים רגועים במרחב הכפרי למספר ימים.

צרו איתנו קשר *5988