הפתעה: תל אביב מובילה את בניית הדירות הגדולות

אמור לי איזה דירות בונים בעיר שלך, ואומר לך איזה סוג של יישוב היא. ניתוח של התחלות בנייה לפי מספר החדרים בדירות יכול לספק נקודת ראייה מעניינת על השינויים העוברים על היישובים השונים, ועל האוריינטציה שלהם.

דירות גדולות: בונים יותר, תל אביב מובילה

2021 הגדילה משמעותית את הקמת הדירות הגדולות, המוגדרות כדירות בנות 5 חדרים ומעלה, לעומת קודמתה. בסך הכול הגיעו התחלות הבנייה של דירות אלה ל-40% מכלל התחלות הבנייה בישראל, ובמפתיע העיר המובילה את בניית הדירות הגדולות, היא תל אביב. מניתוח נתוני הלמ"ס של התחלות הבנייה עולה עוד כי בירושלים כמחצית מהדירות שהוחל בהקמתן, היו דירות גדולות.

בניתוח השוואתי בין 2020 ל-2021 נמצא כי חלה עלייה של למעלה מ-10% בהתחלות הבנייה של הדירות הגדולות - מ-36% בשנת 2020 לכ-40% בשנת 2021. אחד הנתונים המפתיעים הוא ריבוי הדירות הגדולות שמוקמות בתל אביב. בשנה שעברה הוחל בהקמת 1,749 דירות בנות 5 חדרים ויותר, כ-35% מכלל התחלות הבנייה בעיר הגדולה. זאת לעומת 945 דירות בגדלים הללו שהוחל בהקמתן בשנה שעברה ו-1,491 התחלות בנייה של דירות גדולות ב-2019.

עיקר הבנייה של הדירות הגדולות בתל אביב מצויה ברובע 9 המזרחי (אזור יד אליהו), ברובע 5 לב העיר וברובע 3, שהוא חלקו המערבי של הצפון הישן של תל אביב. סביר, לפיכך, שיזמים מצאו משפחות מתרחבות רבות שמהוות קהל יעד למגורים בעיר הגדולה, שכן מדובר בסוג של דירות שפחות משמש לצורכי השקעה, עקב מחירן הגבוה והתשואה הנמוכה יחסית שהן מניבות.

במקום השני נמצאת ירושלים שבה הוחל בהקמת 1,613 דירות גדולות. כמחצית מהדירות בבירה שבהקמתן הוחל בשנה שעברה, מוגדרות גדולות. במקום השלישי נמצאת בת ים, שבה הוחל בהקמת 1,449 דירות גדולות, בעיקר במערב העיר, ואחריה הגיעו אור עקיבא (1,028 דירות) ובאר שבע (890). לגבי באר שבע יש לציין, כי גם בה שיעור הדירות הגדולות גבוה במיוחד ומגיע ל-56% מכלל התחלות הבנייה, וזאת ככל הנראה ברוח התפיסה של ראש העיר רוביק דנילוביץ שגורס, כי הדרך לפתות צעירים לבאר שבע היא, בהיצע גדול של דירות גדולות.

דירות 4 חדרים: לאן יעברו המשפחות שיגדלו

אשקלון היא מהמובילות את הבנייה בישראל, ואולם רק 162 התחלות בנייה של דירות בנות 5 חדרים ומעלה נרשמו בה בשנה שעברה, כ-4% בלבד. בקבוצת אמבסדור, המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן, מקשרים את הדבר עם הכמויות הגדולות של דירות 4 חדרים המוקמות בעיר, שבשנה שעברה הגיעו ל-3,064, למעלה מ-80% מכלל הבנייה בעיר. "אשקלון וראשון לציון מקדמות שכונות חדשות במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן ולכן גם ההובלה שלהן בקטגוריה של דירות ה-4 חדרים לא מפתיעה", מסבירים בקבוצה.

  

ואכן, בראשון לציון, שבה הוחל בשנה שעברה בהקמת 2,691 דירות, כמעט שני שלישים מהן הן דירות 4 חדרים ושיעור דומה של דירות כאלה נמצאת גם בנתניה, שמדורגת שלישית בטבלה, עם 1,015 דירות כאלה.

ברמה הלאומית התחלות הבנייה של דירות 4 חדרים מגיעות לסביבות 40% מכלל ההתחלות, ושל דירות 5 חדרים מגיעות לסביבות 20%. הנתונים הללו נובעים מכך, שזוגות צעירים מתחילים את דרכם בדירות 4 חדרים (במיוחד כיום, כשחדר אחד מיועד לצורכי עבודה מהבית), וכשהמשפחה גדלה הם עוברים לדירות 5 חדרים. המשמעות של בנייה כה מוטה כמו באשקלון היא שהיצע הדירות הגדולות יותר יאלץ זוגות צעירים שירצו בהמשך דרכם לרכוש דירות גדולות יותר - לעזוב את השכונה ואולי את העיר, והשכונות שמתאפיינות בבנייה כה מונוטונית "יסומנו" ע"י השוק בעתיד.

מצד שני בתל אביב, שבה הוחל בהקמת 948 דירות 4 חדרים, שיעורן מכלל התחלות הבנייה מגיע ל-19% בלבד, ובירושלים, שבה כאמור מחצית מהבנייה היא של דירות גדולות, רק 30% מוקצה לדירות 4 חדרים. ואולם בערים אלה, שהן הגדולות בארץ, יש היצע גדול של דירות כאלה משנתונים ישנים יותר.

דירות קטנות: "בני ברק מבוקשת ולא זולה"

ומה לגבי הדירות הקטנות של עד שלושה חדרים? גם כאן מככבת תל אביב, העיר היקרה ביותר, שמאופיינת גם בציבור גדול של שוכרי דירות. בשנה שעברה הוחל בהקמת 2,356 דירות כאלה; במקום השני נמצאת בני ברק, שבה הוחל בהקמת 1,774 דירות קטנות, מהן 1,475 דירות של 3 חדרים.

ינון סבג, סמנכ"ל שיווק באמבסדור, מסביר לעניין זה, כי: "בני ברק היא מהמובילות בהתחלות בנייה של דירות קטנות ולא בכדי, מאחר ומדובר בעיר מבוקשת מאוד למגורים בקרב הציבור החרדי אך אינה זולה בשל מיקומה במרכז הארץ מאידך, המגמה שם היא לתכנן ולבנות דירות קטנות ופרקטיות שמחירן נותר עדיין נגיש ומתאים לציבור שיודע לחיות בצניעות, בדירות קטנות למרות מספר הנפשות הגבוה לכל משפחה".

עוד עיר שמצטיינת בהקמת דירות קטנות היא רמת גן, שבה הוחל בהקמת 1,246 דירות בשנה שעברה, מהן 815 דירות 3 חדרים. ניתן לציין כי העיר מתבלטת בבניית התמ"א 38 שלה, ובפרויקטים מסוג זה יזמים מעדיפים (או מוגבלים תכנונית) להקים דירות קטנות יחסית.