כמה יעלה ועד בית בבניין בן 100 קומות? הצצה לדור הבא של המגדלים

מגמת הבנייה לגובה מגיעה גם לענף המגורים • מגדלים של 50 ו-55 קומות הם כבר מראה מוכר בתל אביב, תוכנית המתאר תאפשר אפילו 80 קומות, והשמיים הם הגבול • איך ייראו החיים במגדלים האלו, ומה התרומה שלהם לחזות העיר

החיים בקומה המאה / צילום: Shutterstock
החיים בקומה המאה / צילום: Shutterstock

בימים אלו מתחיל שלב האכלוס במגדל רום, המגדל ה-12 בפארק צמרת בתל אביב. זהו מגדל מגורים בן 50 קומות, שהוקם במסגרת שיתוף פעולה בין קבוצת ב.ס.ר לחברת ישראל קנדה, ונבנה על ידי חברת אלקטרה בנייה. שש שנים לאחר שהחלה הקמתו, הוא קיבל טופס 4 לפני ימים אחדים.

מגדל רום הוא אחד ממגדלי המגורים הגבוהים ביותר שנבנו פה עד היום. מגדל המגורים בפרויקט מידטאון כולל 50 קומות, ובמגדל השחר בגבעתיים יש דירות בקומות 38-54. לא הרחק משם הולך נבנה Hi Tower, שנבנה ביוזמת g-group ויתנשא לגובה 55 קומות - כולן למגורים.

אקסצ'יינג פלייס טאואר, ניו יורק. המעלית לא עבדה במשך חודשים / צילום: Shutterstock
 אקסצ'יינג פלייס טאואר, ניו יורק. המעלית לא עבדה במשך חודשים / צילום: Shutterstock

המגדלים, שבעבר נתפסו כשייכים לסקטור המשרדים ומגורי היוקרה בלבד, הופכים אט-אט לשכיחים יותר ובצנרת בניינים של 50 קומות מגורים, כמו H-Infinity של קבוצת חג'ג', בקרן הרחובות אבן גבירול וז'בוטינסקי, ופרויקט Duo שיכלול שני מגדלים במתחם סומייל בתל אביב. האם עד יום הולדתה ה-90 של מדינת ישראל יהיו פה בנייני מגורים של 80 קומות? עדכונה המסתמן של תוכנית המתאר של תל אביב, תא/5500 הניחה את הסוגיה הזו על השולחן באופן רשמי, עם תוכניות למגדלי מגורים שבהם יהיו אף 80 קומות, והביאה אותנו לבדוק: מהי הייחודיות של גורד שחקים כזה, ומה נדרש כדי לתכנן אותו, להקימו ולתחזק אותו באופן שוטף?

המערכות: "חייבת להיות רגולציה לניהול"

"גורדי שחקים למגורים מתאפיינים בעיקר במערכות מורכבות יותר, ויקרות יותר", מסביר דביר מילוא, מנהל הטכנולוגיות הראשי (CTO) של חברת Home 365, המתמחה בניהול נכסים בעיקר בחו"ל. "מדובר במשאבות רבות עוצמה שמביאות את המים עד לקומה האחרונה, במעליות מהירות שצריכות להביא את הדייר בתוך פחות מדקה לקומה ה-50, בגנרטורים לגיבוי - כי אם מערכת החשמל במגדל מנותקת היא מנתקת את הדיירים בקומות הגבוהות מציוויליזציה.

דביר מילוא, מנהל טכנולוגיות  בחברת ניהול הנכסים home 365 / צילום: יוסי לזרוף
 דביר מילוא, מנהל טכנולוגיות בחברת ניהול הנכסים home 365 / צילום: יוסי לזרוף

"יש במגדלים האלה גם מערכות שאיבת אבק מרכזיות, קירור וחימום מרכזי, לעתים גם חדרי כושר, בריכות, לאונג’ בקומה גבוהה לקוקטייל נעים בערב, ספרינקלרים. כל המערכות האלה עולות כסף רב, וגם דורשות תחזוק תמידי, יומיומי כמעט, מבלי להזכיר את הבלאי הסביר - סתימות בכיור, שירותים שיש בהם נזילה - שקורים גם במגדל רגיל. כשהכול חדש זה כיף, אבל הדברים מתחילים להיות מורכבים כשהכול מתיישן. מגדל מגורים רב קומות דורש דיירים ממעמד סוציואקונומי גבוה".

"ברגע שבבניין יש יותר משמונה או עשר קומות, המערכות המתוחכמות הן בגדר הכרח", מציין פרופסור רפאל זקס, ראש המכון הלאומי לחקר הבנייה בטכניון. "מדובר במערכות כיבוי אש, אוורור, מעליות, ניטור אוויר ועוד. זה אומר שמדובר בבניין חי, שדומה יותר לבית חולים מאשר לבית הסטנדרטי, כי אם בבניין מגורים רגיל המעלית לא עובדת או מערכת האוורור השתבשה, יש חלופות. בגורדי שחקים אין חלופות: חובה שהמערכות יעבדו, כל הזמן. לכן הניהול חייב להיעשות על־ידי חברות מקצועיות, וזה גם אומר שחייבת להיות רגולציה מסוימת של הניהול השוטף, כי מדינה או עיר לא יכולות להרשות לעצמן מצב שבו חברת ניהול פורשת מניהול מגדל מגורים, מבלי שיש מענה מיידי לדיירים".

פרופ' זקס: "קראתי על מגדל מגורים בניו יורק עם יותר מ-50 קומות, שהמעלית בו לא עובדת כבר זמן ממושך. אנשים נאלצים לטפס 50 קומות במדרגות, ומה יקרה אם אחד מהדיירים יחווה התקף לב? איך יפנו אותו? זה משבר".

"אדם שקונה מרצדס צריך לזכור שביטוח מקיף וחובה לרכב כזה עולה עשרות אלפי שקלים בחודש. כך נכון גם בגורדי שחקים ובמגדלים למגורים", מסביר מילוא. "השאלה במקרה כזה היא אם הדייר יכול לעמוד בתשלומים האלה, לתחזק את המגורים, את חדרי הכושר, את הבריכות, את המעליות המשוכללות ואת כל המערכות. התחזוקה השוטפת יקרה מאוד, ויכולה להגיע אפילו עד 4,000 שקל בחודש לדייר. היא גם דורשת התמקצעות מבחינת חברת הניהול, וכזו אין לכולן. הרעיון של מגורים במגדלים קוסם לדיירים רבים, אבל הם שוכחים שזה עולה הון תועפות".

מגדל Hi Tower בגבול גבעתיים, הנמצא בשלבי בנייה. / הדמיה: ישר אדריכלים
 מגדל Hi Tower בגבול גבעתיים, הנמצא בשלבי בנייה. / הדמיה: ישר אדריכלים

אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול, תפעול ותחזוקה ובעלי עידן (ש.נ.י) ניהול: "במכרזים לחברות ניהול של מגדלים מופיע בשנים האחרונות גם סעיף החזון: לתלות דגל ביום העצמאות וסופגניות בלובי בחנוכה, זאת חשיבה של פעם, שמתאימה אולי לבניינים שיש בהם עד 50 משפחות. היום אנחנו מסתכלים יותר לעומק, וחברת ניהול צריכה להציע הסתכלות רחבה ומקיפה על המגדל ועל מה שהיא מתכננת לעשות בו. כדי להבטיח שהכול יעבוד כמו שצריך חייבת להיות רגולציה בתחום הזה. אנחנו עולים לגובה יותר ויותר, ומקבלים מגדלים עם מערכות מורכבות, שהשילוב ביניהן דורש הבנה מקצועית, וכך גם הכישורים הניהוליים - על אחת כמה וכמה כשמקדמים עירוב שימושים: מגורים, מלונאות, משרדים, מסחר. חברת הניהול צריכה לדאוג שכולם יסתדרו. זה דורש דיוק והבנה מקצועיים".

עם זאת, הוא קורא לרגולציה נבונה: "אם תהיה רגולציה קשוחה, היא תשפיע דרמטית על גובה דמי הניהול והתחזוקה. כי הרבה מהחברות שקיימות היום - וישנן מאות כאלו - לא ישרדו, והמחירים יעלו. הרעיון הוא ליצור רגולציה נבונה, שתקבע סטנדרטים בסיסיים באשר לכללי העבודה של חברות ניהול ותחזוקה".

הקהילה: צפייה משותפת בספורט

לאורך שנים נחוו מגדלי המגורים וגורדי השחקים כמקום מנוכר, מתנשא מעל סביבתו, מנותק ולא מזמין, אולי משום שנתפסו כחוויה יוקרתית ואקסקלוסיבית מאוד (וכך אכן הם היו במשך שנים). בפועל, בטח ובטח במגדלי המגורים הפשוטים יותר, מתברר כי הם הפכו לקהילה של ממש, "שכונה ורטיקלית" המקיימת קשרים חברתיים וקשרי עבודה בין הדיירים לבין עצמם.

"ראינו את זה בעיקר בתקופת הקורונה", מספרת אדריכלית רחל פללר, שותפה בכירה במשרד האדריכלים יסקי-מור-סיון ומי שתכננה כמה ממגדלי המגורים הידועים בישראל, כדוגמת מגדלי YOO ומגדלי הצעירים בתל אביב. "השהייה בבית לפרק זמן ממושך עם כל המשפחה, הביאה אנשים לחפש מרחבים נוספים לשהות בהם, וכך האזורים שתוכננו כשטחים ציבוריים במגדלים, כדוגמת מועדוני דיירים, אזורי ישיבה בלובי, פינות עבודה, הפכו למפלט עבור הדיירים, שישבו שם לעבוד. המרחב הזה שימש אותם לא רק לצרכים האלה, אלא גם לאינטראקציה חברתית.

האדריכלית רחל פללר, משרד יסקי מור סיון / צילום: איל יצהר
 האדריכלית רחל פללר, משרד יסקי מור סיון / צילום: איל יצהר

"מדהים לראות עד כמה האינטראקציה הזו מבוקשת במקום שנשמע ונתפס מנוכר בעיני הציבור. דווקא מגדל המגורים יוצר ממשק עם הרבה מאוד אנשים, שמעוניינים בקשרים חברתיים ותרבותיים".

"אנחנו מסתכלים על גורדי שחקים למגורים כעל קהילה", מוסיף מילוא, "כזו שהאנשים בה יכולים לעזור אחד לשני, אם זה בהשכרה של מוצרי חשמל בין הדיירים תמורת תשלום סמלי, בהסעות מאורגנות של ילדים לחוגים או בצפייה משותפת באירועי ספורט - דבר נפוץ בארה"ב, בסיוע מקצועי מצד עו"ד או רואה חשבון כשצריכים להגיש טפסים למס ההכנסה האמריקאי".

עירוב שימושים בשטחי ציבור יכול גם הוא לתרום לתחושה הקהילתית. בקומה הרביעית של מגדלי הצעירים, לדוגמה (40 ו-46 קומות), יש שני גני ילדים ששייכים לעירייה.

"הייחודיות של גורדי שחקים למגורים נובעת בראש ובראשונה מכמות האנשים הגדולה שנמצאת בבניין כזה", ממשיך את הדברים אדריכל אבנר ישר, אשר תכנן בין היתר את מגדל רום, לצד מגדלי מגורים נוספים כדוגמת Hi Tower בגבעתיים ואת פרויקט Duo של אפריקה ישראל מגורים במתחם סומייל בתל אביב.

האדריכל אבנר ישר / צילום: איל יצהר
 האדריכל אבנר ישר / צילום: איל יצהר

"אנחנו רגילים לבניינים עם כמה עשרות משפחות לכל היותר, אבל ב-Duo מדובר על שני מגדלים בני 330 דירות כל אחד, כלומר 660 דירות בפרויקט. המשמעות היא עצומה.
"הדירה עצמה לא שונה בהרבה מבכל חוויית מגורים אחרת, אבל מדובר ברחוב שלם שנכנס למגדל אחד - רחוב עם צינורות ביוב, עם מים, עם חשמל, עם מערכות תקשורת, מסדרון תשתיות שלם שהמגדל מכיל בתוכו, ושעד היום היה ברחוב. האתגר מבחינתי הוא לבנות מגדלים כאלה שלא ייועדו לאוכלוסייה העשירה. לבנות מגדל מגורים שיהיה יפה ואלגנטי, אבל לא יקר מבחינת עלויות הבנייה. ליצור בנייה סטנדרטית, כביכול, גם במגדלים, כי כמות המגדלים בארץ תהיה עצומה".

התכנון: "לומדים ממגדל למגדל"

"נושא התכנון של מגדלים וגורדי שחקים אף פעם לא מסתיים", אומר נחשון קיויתי, בעלים ומנכ"ל קבוצת ב.ס.ר. "בכל מגדל אנחנו לומדים משהו שישמש אותנו למגדל הבא, ואין שבלונה שלפיה אנחנו עובדים. בכל פעם מתגלה משהו אחר שצריך לשפר, בפרויקט הבא ובזה שאחריו - גם אחרי כל כך הרבה שנים של עבודה ועשייה.

נחשון קיויתי, בעלי קבוצת בסר / צילום: איל יצהר
 נחשון קיויתי, בעלי קבוצת בסר / צילום: איל יצהר

"זה בא לידי ביטוי בכל התחומים ובכל המלאכות של הבניין: תכנון המעליות, הבנייה הירוקה, החיסכון באנרגיה ואצירת האנרגיה, תכנון והקמת חזיתות הבניין, המערכות האלקטרו מכניות שנדרשות בבניינים כאלו - מיזוג אוויר, חשמל, תקשורת ועוד - ואפילו באילו מערכות תריסים נבחר. תמיד יש מה ללמוד ולשפר למגדל ולפרויקט הבא".

"מפרויקט לפרויקט אפשר ללמוד הרבה גם על התקלות והאתגרים שישנם בכל הנוגע לניהול הבניין והתחזוקה שלו", מוסיף קיויתי. "בישראל, לצערנו, אין הרבה חברות ניהול ותחזוקה שיודעות לעשות זאת בצורה נכונה, מעט מאוד יודעות לנהל מגדל כזה עם כל המורכבויות שיש בו".

"מה שמאפיין מאוד את הבנייה לגובה בישראל, גם בבניינים בני 40 קומות, ששכיחים יותר, שאדריכלים ויזמים משקיעים המון בחזות של הבניין", מוסיף המהנדס ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבניה ולתשתיות ונציג CTBUH (המועצה לבניינים גבוהים) בישראל. "כל בניין מקבל צורות אייקוניות לא רגולריות, כדי לתת למבנה ייחוד ביחס למבנים אחרים, למתג אותו. ברגע שממתגים אפשר למכור אותו מהר יותר, ואולי גם במחיר גבוה יותר.

"בסין או בניו יורק, בבניינים להשכרה, יש מגדלי מגורים שכולם נראים אותו דבר, שבלוניים, משעממים ודי יעילים. פה בישראל כל אחד רוצה להראות ששלו יפה יותר, והבניינים בעלי חזות 'עצבנית'. בניין שנבנה בצורה כזו עולה יותר מבניין רגיל, והוא כנראה לא הכי יעיל מבחינת ניצול השטח. בסופו של דבר יעילות נגזרת מהמחיר - אם אפשר למכור דירה בקומות העליונות ב־40 וב־50 מיליון שקל, ודירות רגילות בשמונה ובעשרה מיליון שקל, אז הפסדת שלושה או ארבעה מטרים - אז מה? זה כמעט לא משפיע מבחינת היזם".

התפעול: האכלוס כתהליך בפני עצמו

אחד ההיבטים המרתקים של תחום גורדי השחקים למגורים הוא אותם "פיצ’רים" ומערכות מיוחדות שלא נמצא בבנייני מגורים סטנדרטיים, וכנראה גם לא בכל גורד שחקים למשרדים.

"המגדל בפארק צמרת מציע סילוק אשפה באופן פניאומטי", מספר קיויתי על אחד החידושים שמציע מגדל רום החדש. "בכל אחת מ-50 הקומות יש פיר אשפה, ומשם הפסולת מגיעה לקומת החניון התת-קרקעית הראשונה, לדחסנית שנמצאת בחדר אטום וסגור, עם מערכת אוורור מיוחדת לסינון ריחות. זה חוסך ירידה עם שקית האשפה ותורם לנראות של חזית הבניין".

כלי נוסף שהפך בשנים האחרונות נפוץ גם בישראל הוא מעלית השירות (מעלית משא או מעלית תפעולית), אשר לא נועדה לאנשים, אלא רק להעברת ציוד.

"בבניין של 300 דירות תמיד יש מישהו בשיפוץ או מישהו שעובר דירה, מה שעשוי לתפוס את המעליות הרגילות", מסביר האדריכל אבנר ישר. "לכן, כשהיזם רוצה לייצר מגדל טוב וברמה גבוהה, הוא צריך להציע מעליות נפרדות.

"ככלל, נושא המעליות במגדלי מגורים משמעותי מאוד, שכן ככל שהמגדל גבוה כך הוא צריך יותר מעליות. יש היום כל מיני שיטות לייעול, החל בפיקוד באמצעות אלגוריתם, שקיים כבר כמה שנים, ועד חלוקת מעליות לאזור הגבוה של המגדל ולאזור הנמוך, ושילוב ביניהן במידת הצורך. אם המעבר הוורטיקלי בתוך מגדל לא פתור בצורה טובה, וצריך לחכות כמה דקות למעלית - זה הופך לסיוט עבור הדיירים".

קיויתי מזכיר היבט נוסף שחשוב להביא אותו בחשבון: אכלוס הדיירים בבניין. "בניית המגדל אורכת כמה שנים, אך כשהיא נגמרת צריך לזכור שעלינו לאכלס אותו במאות דיירים. אכלוס בבניין כמו מגדל רום, עם כ-240 דירות, יכול לארוך גם שמונה ועשרה חודשים. זה אכלוס שלא מתבצע ביום אחד, לא בשבוע ולא בחודש. זה תהליך בפני עצמו.

"עוד חשוב להביא בחשבון שבמגדל כזה לא כל הדירות הן דירות לאכלוס: ישנן הרבה דירות שבנויות כמעטפת, והדייר מעצב אותן ומסיים את הבנייה בעצמו לאחר קבלת המפתח. צריך להיות מודעים גם לדינמיקה הזאת, לתנועה, לכניסה וליציאה של דיירים ושל אנשי מקצוע לאורך האכלוס. חשוב לתכנן מספיק כניסות ויציאות, מרחב להובלה של דברים, אותה מעלית משא או כל פתרון אחר. את כל אלה יש להביא בחשבון כשמתכננים פרויקט כזה".

ההשפעה על הענף: "שיטות בנייה מתקדמות"

כאשר מגמה חדשה נכנסת לשוק, נהוג לבחון אותה לא רק בתרומה הישירה שלה - עוד ועוד מגדלים ובנייה לגובה בענף המגורים, במקרה שלנו - אלא גם בתרומה הרוחבית, בהשפעה שלה על התחום כולו. מתברר שהמעבר למגדלים ולבנייה לגובה תורמת לענף חדשנות שמחדירה שיטות עבודה מודרניות ותורמת מבחינות רבות להעלאת סטנדרט הבנייה בענף כולו.

מגדל רום בפארק צמרת בתל אביב / צילום: עמרי אמסלם
 מגדל רום בפארק צמרת בתל אביב / צילום: עמרי אמסלם

"ככל שהפרויקט מורכב וגדול יותר, כך יש רק מעט קבלנים שיכולים לבצע אותו", אומר פרופ’ זקס. "תנאי הסף יהיו, מן הסתם, גבוהים יותר, כי פרויקט גדול ומשמעותי דורש יכולות רבות יותר מאשר ביצוע וילה, לדוגמה, על אחת כמה וכמה כשמדובר בגורדי שחקים עתירי מערכות. התיאום, השילוב, המימוש והביצוע של המערכות הללו מחייבים פעולה מורכבת ביותר.

"אני רואה את זה כדבר מבורך מאוד, משום שזה מביא לאיכות בנייה וליעילות בנייה גבוהות יותר: ככל שהבנייה נעשית יותר לגובה, היא דוחפת לשיטות בנייה מתקדמות יותר כמו בנייה מודולרית, בנייה עם תבניות מטפסות ועוד. כל זה מוביל בתורו לכך שמידת התיעוש תהיה גדולה יותר ויש שימוש רב יותר במיכון, מה שתורם לענף כולו: ככל שהבנייה מתועשת וממוכנת יותר, כך הפריון עולה, בטיחות הביצוע עולה, והדרישה לעובדים פוחתת.

"עוד מאפשר המצב, חדשנות טכנולוגית. אתן דוגמה לכך דרך אחת התופעות הבעייתיות ביותר בענף הבנייה בישראל: התמשכות הבנייה, בטח ובטח כאשר בונים לגובה. אומנם בפרויקטים כאלו השלד מתקדם מהר יחסית, אך מלאכת הגמר מורכבת ומסובכת ומנוהלת כיום בצורה רעה מאוד, ואולי אף לא מנוהלת בכלל. זה יוצר פערי זמנים בין קבלני המשנה, מהאינסטלטור דרך הרצף ועד לחשמלאי, ועלול להאריך את משך הבנייה. בנייה לגובה תדרוש שיטות ניהול מתוחכמות יותר, עם פיקוח קרוב יותר, או מעבר לשימוש נרחב יותר בבנייה מודולרית, כזו שנעשית מחוץ לאתר הבנייה.

"בסין ובבהונג קונג, אנחנו רואים זאת יותר ויותר: דירה שמעוצבת ומסודרת במפעל, ומשובצת אל תוך הבניין כמו שהיא. לכן אחד היתרונות של בנייה לגובה היא היכולת להוות בסיס לשיפור התחכום של תעשיית הבנייה למגורים בכלל".

עוד זווית: למעלה מ-20% מהתחלות הבנייה - במגדלים בני 16 קומות ומעלה / אריק מירובסקי
  

נתוני הלמ"ס מלמדים כי למעלה מ-20% מסך התחלות הבנייה ב-2021 - כלומר כ-12,600 - הן במגדלים בני 16 קומות ומעלה. "ניכר עד כמה הבנייה לגובה הפכה לסטנדרט שתופס יותר מקום בסך הכללי של הבנייה החדשה ולא רק בקטגוריית היוקרה", אומר ינון סבג, סמנכ"ל שיווק באמבסדור. "כמעט 10% מהדירות החדשות שבנייתן החלה, נמצאות בקטגוריה של בניינים בני 7 קומות. זהו ביטוי משמעותי להתחדשות העירונית, בעיקר בפרויקטים במסגרת תמ"א 38, מסך התחלות הבנייה", אומר סבג.

 
  

תל אביב, אשר נחשבה ל"עיר המגדלים", הפסידה בשנה שעברה את הבכורה לבת ים, השכנה מדרום, שמתמקמת במקום הראשון עם 1,763 דירות אשר בנייתן החלה במגדלים בגובה של מעל 16 קומות. בתל אביב לעומת זאת, החלו בשנה שעברה בהקמת 1,690 דירות. באשקלון, כשליש מהתחלות הבנייה שנרשמו בה בשנה שעברה - 1,343 דירות - הן במסגרת של מגדלים. נתניה עם 1,186 וראשון לציון עם 745 דירות במגדלים שגובהם יותר מ-16 קומות סוגרות את החמישייה הראשונה.

צרו איתנו קשר *5988