דייר מוגן? האם נפטרה לפני שהושלמה העברת הזכויות; הבת תובעת פיצוי כספי

תביעה תקדימית המתנהלת בימים אלו בבית משפט השלום בתל אביב מבקשת לקבוע הלכה חדשה, לפיה יורשת של דיירת מוגנת שהחלה בהליך העברת זכויותיה ונפטרה במהלכו - זכאית לסכום הכסף שהייתה אמורה לקבל הדיירת במסגרת העברת הזכויות.
רקע: דיירות מוגנת היא שכירות שניתנה עד 1968 כאשר נקבע בהסכם השכירות כי הדייר ייהנה ממעמד זה. הדייר משלם שכירות מופחתת, והוא מוגן מפינוי עד פטירתו. חוק הירושה לא חל על הזכות של הדייר בנכס.

לפי החוק, על הדייר לקבל את הסכמתם של בעלי הדירה להעברת הזכויות, ואם הדייר המוגן נפטר, מסתיימת הדיירות המוגנת. לכן יש לבעלי הדירה אינטרס רב להתנגד להעברת הזכויות.

עוד קובע החוק כי העברת הזכויות בדירה לבני משפחה מותנית במגורים משותפים עם הדייר בתקופה שלא תפחת משישה חודשים, ואם מדובר בילד - רק אם אין לו דירה אחרת למגורים. העברת הזכויות למי שאינו בן משפחה דורשת את הסכמת בעל הנכס, ולו יש זכות קדימה לקבל את החזקה לאחר תשלום שני שלישים מההצעה שהוצעה על ידי הדייר החלופי. אם הבעלים מסרב לאשר את חילופי הדיירים, כפי שהיה במקרה הנוכחי, הדייר יכול לפנות לבית המשפט לשכירות.

מדובר בתביעה תקדימית שמבקשת לקבוע לראשונה כי אף שהחוק קובע כי לא ניתן להעביר בירושה את הזכות לדיירות מוגנת, ניתן להעביר בירושה את הזכויות הכספיות של הדייר. שופטת בית המשפט העליון איילה פרוקצ’יה קיבלה בהערת אגב את הטענה בדעת מיעוט במקרה דומה בשנת 1995.

התובעת: "אין שום הצדקה ליתן 'פרס' לנתבעים"

עובדות המקרה: שרה ברודרזון ז"ל נפטרה בגיל 93 ביוני בשנה שעברה. היא התגוררה במשך 70 שנה בדיירות מוגנת בדמי מפתח בדירת קרקע ברחוב אליהו ספיר, בקרבת תאטרון הבימה ודיזנגוף סנטר בלב תל אביב. בחודשים שקדמו למותה ביקשה המנוחה לעבור לדיור מוגן ולהעביר את הזכויות לדיירים אחרים בתמורה למיליון וחצי שקל. לפי החוק, שני שלישים מהסכום היה אמור להגיע אליה ושליש - חצי מיליון - לבעלי הדירה.
ששת בעלי הדירה התנגדו למהלך זה. הם טענו בין היתר כי דמי המפתח המוצעים נמוכים באופן בלתי סביר וכי התרשמו לרעה מאישיותם של הדיירים המוצעים.

באפריל 2021 פתחה המנוחה בהליך בבית המשפט. הדיירים המוצעים הספיקו להיחקר על ידי השופט, שקבע כי כדי להמשיך בתביעה עליהם להפקיד את דמי המפתח המלאים בגובה 1.5 מיליון שקל. שלושה ימים לאחר ההחלטה נפטרה ברודרזון. השופט עמית יריב קבע כי עם פטירתה פוקעות זכויותיה כדיירת מוגנת והורה על מחיקת התביעה.

התביעה: בתה של ברודרזון הגישה, באמצעות עו"ד עומר קאופמן, תביעה לבית משפט השלום בתל אביב בטענה כי אומנם הזכות להחזיק בדירה פקעה אך היא זכאית לסכום של מיליון שקל שהייתה אמורה לקבל לו היה בית הדין לשכירות מאשר את חילופי הדיירים. זאת אף שהזכויות בדירה לא יועברו לדיירים החדשים.

בתביעה נטען כי בשל פטירתה של המנוחה לא הספיק בית הדין לשכירות לברר את הבקשה עד סופה, אך ההליך החל, ובית הדין "למעשה אישר ולבטח לא פסל "את הדיירים המוצעים ולכן קמה לה הזכות הכספית להבדיל מהזכות להחזיק בנכס.

"אין שום הצדקה ליתן 'פרס' לנתבעים שהתנהלו בחוסר תום לב מוחלט, משכו את ההליך, העלו טענות סרק כוזבות נגד המנוחה ונגד הדיירים הנכנסים, ולשלול מעיזבון המנוחה את הזכות הכספית שעמדה למנוחה עת עשתה צעדים ראשוניים למימוש זכותה הכספית", טוענת בתה של המנוחה.

בעלי הדירה: טענה אבסורדית ללא כל יסוד

בעלי הדירה טוענים באמצעות עו"ד מרדכי גרון כי מדובר בטענה אבסורדית משוללת יסוד משפטי ועובדתי. "ברור לחלוטין שמדובר ב'עילה' מומצאת, קלוטה מן האוויר, הנשענת על טענה ‘עובדתית’ לא נכונה, אך גם אם הייתה הטענה נכונה, והדבר מוכחש מכל וכל, לא נוצרה למנוחה ולתובעת בנעליה כל עילה כלפי הנתבעים".

לטענתם, תביעת המנוחה לא הייתה לקבל מבעלי הדירה מיליון שקל אלא לאפשר לה להתחלף עם הדיירים המוצעים כנגד קבלת סכום של מיליון שקל מהדיירים המוצעים. כלומר, גם אם הייתה זוכה בתביעתה, הרי שהייתה משיגה רשות להחלפת הדייר, אבל לא יכל להינתן צו המחייב את בעלי הדירה לשלם למנוחה את הסכום. בהתאם, גם היורשת לא יכולה לתבוע ולקבל מהם דבר.

השופט אביים ברקאי ציין, במסגרת בקשה למתן פסק דין לגבי אחד מבעלי הדירה שלא הגיש כתב הגנה, כי יצטרך לתת את הדעת לשאלה האם במקרה שפקעו זכויות המנוחה עדיין יש מקום שייקבע תשלום כלשהו לטובת הבת היורשת. התיק נקבע להגשת תצהירי עדויות הצדדים ויימשך בספטמבר 2022.

לדברי עו"ד עומר קאופמן, לבעל הדירה יש במקרים רבים אינטרס לשלם לדייר המוגן שני שלישים מהסכום שהוצע לו כדי לסיים את הדיירות המוגנת לתמיד. "בעלי הדירות מסרבלים ומעכבים את ההליך במכוון, במטרה אחת - לקבל את הדירה בחזרה כשהיא פנויה". לדבריו, "ההליך בבית הדין לשכירות יכול לקחת כמה שנים. בתי הדין ערים למצב ומנסים לקדם את ההליך, אך הדבר לא תלוי רק בהם, אלא גם בבעלי הדין".

הוא מסביר כי ישנם מקרים בודדים שבית הדין לשכירות מאשר את חילוף הדיירים, ואכן מתחלפים הדיירים. זאת מכיוון שכאשר בית הדין מאשר את חילוף הדיירים, עדין עומדת לבעל הנכס האפשרות לשלם שני שלישים מאותו סכום לדייר המוגן ולקבל את החזקה בדירה. "ברוב המקרים שבית הדין לשכירות מאשר את חילוף הדיירים, בעלי הנכסים נכנעים ומשלמים את השני שלישים מתוך הסכום שהוצע".

ת.א. 65669-08-21