מחירי הדיור מעידים על כשלונו של השיווק הלא מפולח

בשיתוף המכון לרפורמות מבניות

דיור בהישג יד מלמטה ושיווק המקרקעין בפילוח סוציו אקונומי מלמעלה, ישימו סוף לעלייה של מחירי הדירות, כך עולה מנייר עמדה של המכון לרפורמות מבניות מייסודו של שרגא בירן, ששם לעצמו מטרה לצמצם פערים חברתיים בישראל.

"לכ-730 אלף משפחות אין דירה בבעלות בישראל, וגם אין להם הון עצמי לקחת משכנתא ולרכוש דירה. אותן משפחות מאלתרות פתרונות דיור כאשר חלק ניכר מהן גרות בדיור בלתי תקני", נכתב במסמך המדובר. "למרות חלקן הניכר באוכלוסייה, לא תמצאו התייחסות ממשית (אליהם) בתוכנית האסטרטגית לדיור 2040 של המדינה, שכן לפי האומדן שלה 'חוסרי העבר בצורכי הדיור הם כ-80 אלף יחידות דיור בנויות' בלבד".

במכון לרפורמות מבניות מציינים כי בנק ישראל קובע כי הספירה האסטרטגית הזו לוקה בשגיאה חמורה וכי בנק ישראל אומר במפורש: "הואיל ומשק בית מוגדר על בסיס המגורים בדירה [...] הנתונים בפועל לא ישקפו את מלוא המחסור בדירות".

נכון להיום, נכתב בנייר העמדה, "הממשלה מנציחה את המחסור הזה בדירות - כשהזכאים לדיור ציבורי מקבלים תמיכה בהיקף של כאלף שקל לחודש כסיוע לשכ"ד. 12 אלף שקל בשנה המוכפלים ב-175 אלף זכאים מביאים להוצאה תקציבית של למעלה מ-2 מיליארד שקל בשנה. האבסורד הוא שבתזרים מזומנים זה ל-20 שנה ניתן לפתור את בעיית הדיור הציבורי במדינת ישראל לדורות על ידי פיזור הבנייה על פני כל הארץ.

"בכסף האמור ניתן לבנות 175 אלף יח"ד של כ-50-60 מ"ר לכל הזכאים לדיור ציבורי, ממש כפי שמתבקש מחוק רשות מקרקעי ישראל 1960 הקובע כי אחד מתפקידי רמ"י הוא לדאוג לדיור לשכבות החלשות. גם תכנית העבודה של קבינט הדיור היא 'קידום פרויקטים ומודלים מגוונים בתחום ייזום וביצוע הבנייה למגורים. בין היתר, לדיור בר השגה, דיור להשכרה לטווח ארוך, דיור ציבורי, ופרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי'. אך במבחן המציאות היא לא עומדת", טוענים במכון לרפורמות מבניות.

ככל שחולף הזמן - פחות בעלויות על דירה
בנייר העמדה מפנים במכון לרפורמות מבניות זרקור לירידה בשיעור הבעלות על דירה ולהתנהלות רמ"י בשוק: בשנת 1963 כ- 89% מתושבי המדינה החזיקו בבעלותם דירה. משנת 2008 ועד היום שיעור הבעלות ירד ועומד כיום על כ-66% בלבד, מתוכם כ-750 אלף דירות בשכונות.

"הקרקע הציבורית מתומחרת על ידי רמ״י כדי למקסם את הרווח. לא לחינם כתב החשב הכללי כי 'רמ"י מוגדרת כמפעל עסקי ופועלת בהתאם לסעיף 8 לחוק יסודות התקציב בדבר מפעלים עסקיים' (דוחות כספיים מאוחדים ליום 31 בדצמבר 2020)", כותבים עורכי נייר העמדה ומוסיפים כי "רמ"י הפכה את שוק הדיור לספקולטיבי, בניגוד לחוק, ומתעלמת מהצרכים של השכבות העממיות - צרכים שיחד עם הביקוש הם ה'דרישה' לדיור שאינה מסופקת ע"י 'היצע, היצע, היצע', שרק מציע דיור לביקוש העשירונים העליונים".

במסמך מציינים אנשי המכון לרפורמות מבניות כי גם שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, מודע לבעייתיות בהתנהלות השוק כלפי השכבות העממיות ומי שאינם בעשירונים העליונים. בדיון שיזם השר במסגרת צוות העבודה שהקים בהשתתפות אנשי האסטרטגיה של משרד השיכון ורמ"י והמכון לרפורמות מבניות - כדי לבחון את הרפורמה לדיור בהישג יד לחסרי הדיור המוצעת ע"י המכון, הצהיר כי "שוק הדיור הוא שוק מדומה, המדינה מחזיקה בכלים העיקריים בתוך השוק, החל מתכנון, דרך שיווק קרקעות, ועד לידיים עובדות ואישור כניסה לעובדים זרים. המדינה מרוויחה מהמחסור בדיור, כי תוצאתו עלייה במחירי הקרקעות ממנה המדינה מרוויחה כלכלית, אך היא מפסידה דברים אחרים. לכן", הוסיף אלקין, "היה לא פשוט לשכנע את פקידי האוצר להסכים לתפיסה שלי. המדינה צריכה במצב כזה לקחת אחריות ולהגיד שלא תרוויח את הכסף שיכלה להרוויח מהקרקע, אלא לסייע לרוכשי הדירות".

דירה היא לא מוצר אחד
"מחירי הדירות עולים מלמטה על ידי חסרי הדיור שרוכשים את ה"שיריים (שאריות)" . מחירי הדירות מועלים מלמעלה על ידי ההיצע הספקולטיבי של רמ"י לכל המרבה במחיר", טוענים במכון לרפורמות מבניות. לדבריהם, הפתרון טמון באיזון בין ההיצע לבין הדיור הנדרש על ידי קבוצות שונות באוכלוסייה - או אז עליית מחיר הדיור תאוזן ותיפסק.

הדבר מחייב סגמנטציה בתכנון ובשיווק, נכתב בנייר העמדה מטעם המכון: "כשעל רמ"י להקצות את הקרקע באופן מפולח, על־פי שיווק ייעודי המבוסס על צרכי ויכולות הרוכשים. צריך לענות על 'הדיור הנדרש' בעזרת היצע מפולח: עשירונים עליונים, מעמד הביניים, גמלאים, זוגות צעירים, חסרי דיור וכיוצא בזה. אין דין מחיר קרקע לעשירון העליון כדין מחיר קרקע לדירה לחסרי דירה והון עצמי".

ביזור הבנייה לדיור בהישג יד
מסקנה נוספת העולה מנייר העמדה היא "שהמונופול של רמ"י על הקרקע חייב להסתיים. עליה להכיר בזכות של הרשויות המקומיות, קבלנים מקומיים וזכאים לדיור בהישג יד לרכוש שטחים עירוניים האפשריים לבנייה בפטור ממכרז כדי לבנות דיור בהישג יד לכל אחת מהשכבות חסרות הדיור לפי הצרכים המיוחדים", כותבים אנשי המכון לרפורמות מבניות. הם מוסיפים כי "במקרה של ריבוי פניות על אותו מגרש - ההקצאה תהיה בהגרלה ובפטור ממכרז מכוח תקנה 26(3) לתקנות חובת מכרזים. רמ"י תגזור את מחיר המגרשים ממחיר הדירה בהישג יד, בעזרת שומה מבוססת ייעוד".

כדי לסבר את האוזן לדברים מובאת הדוגמה הבאה: "לאספקת 700 אלף יח"ד מסוגים שונים נדרש לבנות כ-7,000 בניינים של 100 יח"ד כל אחד. לצורך הקמתם נדרשת רמ"י למכור בפטור ממכרז, כאמור מעלה, בין 25 ל-30 אלף דונם בלבד, הפזורים בכל יישובי הארץ, 30 אלף דונם - פירור ממלאי הקרקעות שבידי המדינה", נכתב במסמך.

ייעול המשכנתא - המודל הכלכלי והמשפטי קיים, צריך רק להשתמש בו
בנייר העמדה מובאת גם התייחסות לזוגות הצעירים בדמות הצעה לייעול תשלומי המשכנתא, באמצעות ההסדר הבא: דירה לזוג צעיר עומדת על כ-60 מ"ר שעלותה צריכה לא לעלות על כ-350 אלף שקל, ומחיר הקרקע לדירה זו כ-250 אלף שקל. במכון לרפורמות מבניות מציעים כי מימון הסכם רכישת הדירה יתבסס על 2 משכנתאות: "המשכנתא המכוונת" הפורעת את עלות הבנייה לקבלן, ששולמה במשך 35 שנה בריבית קבועה (כ-1,600 שקל לחודש); לצד זאת מימון רכישת הקרקע יובטח ע"י משכנתא שנייה - "ההלוואה העומדת" שתישא ריבית קבועה מינימלית בלבד ותיפרע תוך 12 שנה לפי יכולת הזוג הצעיר, ובחלקה ע"י הגדלת המשכנתא המכוונת לאורך השנים - על בסיס פירעונה החלקי ועליית מחיר הדירה, וממקורות הזוג הצעיר עם התקדמות הכנסותיו במשך התקופה.

אין צורך בחקיקת חוק חדש לשם כך, מציינים במכון, אלא רק בשינויים מזעריים. ההסדר המוצע אף לא דורש חריגה משיעור המימון הנדרש לפי הוראות המפקח על הבנקים. כיום השיעור המקסימלי עומד על 75%. במצב המוצע הוא יהיה בטווח 60% ל-75%. לכן יש לראות את ההפרש כמעין הון עצמי. בנוסף לעובדה שמחיר הקרקע המוקצית יהיה מבוסס על "הערך האינטרינזי" - שאינו תלוי בשוק - (Intrinsic Value).

בנייר העמדה אף מצוין כי הפתרון המוצע הוא פרי מחקר של צוות רב-תחומי של המכון האקדמי לרפורמות מבניות למדיניות דיור לאומית למדינת ישראל ואף זכה לתמיכה של אחד הבנקים הגדולים בישראל ונוסח בתיאום מלא עם אנשיו.

המסמך נחתם במבט קדימה ובאמירה כי "הגשמת הדיור בבעלות לחסרי הדיור יכולה להתגשם באמצעות שימוש נבון בחוק הלוואות לדיור ויצירת מסלול משכנתאות חברתי עבור השכבות החלשות".