שוק הדיור | פרשנות

מה שמדיניות הממשלה לא עשתה לשוק הדיור, עושה האינפלציה

מדד מחירי הדירות האחרון שהיה נמוך מ-1%, נחשב עדיין לגבוה מאוד, אך מגיע לכמחצית מארבעת קודמיו • סבירות לא מבוטלת שהוא מתחיל תקופה חדשה של עדכוני מחירים, ברוח המשבר הכלכלי המתרגש על העולם ועל ישראל

מדובר במדד הנמוך ביותר שנרשם בשוק בחצי השנה האחרונה / צילום: Shutterstock
מדובר במדד הנמוך ביותר שנרשם בשוק בחצי השנה האחרונה / צילום: Shutterstock

עליית מחירים של 0.9% בחודש נחשבת לגבוהה מאוד, אבל יחסית למה שקרה כאן בחודשים האחרונים, מדד מחירי הדירות שפורסם אמש (ד') יכול להיחשב למציאה. מדובר במדד הנמוך ביותר שנרשם בשוק בחצי השנה האחרונה, וסבירות לא מבוטלת שהוא מתחיל תקופה חדשה של עדכוני מחירים, ברוח המשבר הכלכלי המתרגש על העולם ועל ישראל.

בשיא של יותר מעשור: מדד המחירים לצרכן לחודש מאי עלה ב-0.6%; מחירי הדיור טיפסו ב-0.9% 
הבנק הפדרלי הודיע על העלאת ריבית חדה של 0.75% - הגבוהה ביותר מאז 1994 

כדי להבין את המדד הזה, יש להבין שהוא חל על החודש שבין ה-15 במרץ ל-15 באפריל. מדובר בתקופה שרובה הייתה עוד לפני ההעלאה הראשונה בריבית בנק ישראל שהייתה בגובה של 0.25%; ועם זאת בשוק הייתה ודאות שהריבית עומדת לעלות. לכן במהלך חודש מרץ נרשמו הרבה עסקאות (12.6 אלף במספר) וגם נשבר שיא המשכנתאות החודשי של כל הזמנים; באפריל השתנו הדברים וכמות העסקאות ירדה מאוד, והיא מיוחסת הן להעלאת הריבית ההיא והן לחג הפסח שחל באותו חודש. המדד שיתפסם בחודש הבא יביא לידי ביטוי את הגורמים הללו.

ירידות בירושלים, עליות במרכז

האזור שהוביל את הירידות שנרשמו במדד הנוכחי היה מחוז ירושלים, שרשם ירידה של 1.1%. מחוז ירושלים נחשב למחוז הכי לא יציב, שעד סוף 2020, רמת מחירי הדירות שבו הייתה נמוכה מזו של סוף 2017. כשהמדד של אזור זה החל לעלות סוף סוף, זה היה באופן מהיר מאוד. האם רוכשי הדירות בירושלים מקדימים את הרוכשים ביתר חלקי המדינה, וניתן להשתמש במחוז כ"מבשר הירידות"? לא ברור, אבל כדאי לעקוב אחריו בחודשים הבאים.

מנגד, מחוז תל אביב הוביל את עליות המחירים בחודש שנמדד עם עלייה של 1.6%. ועדיין בשנה האחרונה המחוז שמוביל את עליות המחירים הוא מחוז המרכז, שרשם עליית מדד של 18.3%, והוא זה שמשך את כל המדד למעלה ועלה על המדד השנתי שהתקבל במדינה והגיע ל-15.4% בשנה; אחריו מגיעים מחוזות תל אביב (עלייה של 15.3%), חיפה ודרום (14.1% כל אחד), ירושלים (12.7%) ומחוז צפון (12.4%).

אז אם נחזור למדד של 0.9% - הוא עדיין גבוה מאוד, אבל אם נתחשב בזה שארבעת קודמיו הגיעו לממדים כפולים ממנו, ניתן להתייחס אליו כאל סמל שפיות.

עוד נושא שכדאי לשים לב אליו הוא מדד הדירות החדשות. בשלישי האחרון של השנה שעברה מדד זה עלה בקצב מהיר בהרבה מאשר המדד הכללי, מה שהביא למסקנה, שמחירי הדירות החדשות עולים בקצב מהיר בהרבה מזה של דירות יד שנייה. שני המדדים האחרונים היו נמוכים מהמדד הכללי, מה שמעיד על כך שמחירי הדירות יד שנייה הן שהובילו את העליות. המדד האחרון של הדירות החדשות היה צנוע מאוד, והסתכם ב-0.4%. האם יש כאן סימן לכך שהציבור חושב פעמיים לפני שהוא ניגש לחתום על חוזה לרכישת דירה חדשה? עדיין אין לדעת.

בהקשר לזה יש לעקוב, האם הציבור סוף סוף החל להפנים את הימצאו של "הרוצח השקט" של רוכשי הדירות החדשות והוא מדד תשומות הבנייה. זה עלה בחודש שנבדק "רק ב-0.5%, אך השלים עלייה שנתית של 6.6%, שמוצמדת למחירי הדירות החדשות. ההצמדה הזו מוחקת כמעט כל הנחה שהיא שמוצעת על ידי יזמי הנדל"ן, ועלולה לגרום כאבי ראש ודאגות ללא מעט רוכשי דירות, במיוחד בתקופה של צינון ועליות ריבית.

בקיצור, מה שלא עשתה מדיניות הממשלה - עושות כנראה האינפלציה, המלחמה באוקראינה והריבית. ואלה לא נסיבות משמחות.

את המחיר הגדול משלמים השוכרים החדשים

אחת מהשאלות המטרידות בעת האחרונה היא, האם מחירי השכירות ממריאים למעלה. עד כה מדדי השכירות של הלמ"ס - מדד מחירי השכירות ומדד שירותי דיור - לא מראים זאת. בחודש מאי הם רשמו עלייה של חלקי אחוז. ולמרות זאת הזעקות מכל עבר של שוכרי דירות הן, שבעלי הדירות מעלים את שכר הדירה בעשרות אחוזים. בתלונות הללו יש טעם רב, כי בלתי סביר שבמהלך שנה שבה מחירי דירות עולים בקצב דו ספרתי, מחירי השכירות לא יעלו כלל - אלא אם בשוק נתון יש עודפי היצע של דירות, מה שלא קיים במרכז הארץ.

אז האם מחירי השכירות עולים? תלוי את מי שואלים. הלמ"ס דוגמת מדי חודש כ-17 אלף שוכרי דירות, ולראשונה היא חילקה אותם לקבוצות: 90% מהשוכרים לא חשים בדבר, מהטעם הפשוט שהם ממשיכים לשלם את שכר הדירה שנקבע בחוזים הקיימים שלהם; 8% מהשוכרים הם כאלה שמחדשים חוזים, ועל פי הלמ"ס שכר הדירה שלהם בחודש מרץ עלה ב-1%; ואילו 2% הם שוכרי דירה חדשים, שהחוזים שלהם עלו ב-5% במהלך אותו חודש.

מכך ניתן ללמוד דבר מאוד חשוב: מתברר, כי כנראה רוב בעלי הדירות אוהבים את השוכרים שלהם ושבעי רצון מהם, ולכן מעלים את השכ"ד בממוצע ב-1% בלבד, שזה עשרות שקלים לחודש. כלומר, במילים אחרות - רבים מהם לא מעלים את שכר הדירה כלל.

את המחיר הגדול משלמים השוכרים החדשים, אלה שמתרוצצים בין מבחר הדירות שבדרך כלל אינו גדול וגם אינו מפתה באיכויות שהוא מציע. 5% בחודש משמע שכר דירה שעולה בקצב של מאות שקלים במרכז הארץ, וזה כבר קצב מהיר למדי, שיכול להבהיר חלק מהתלונות.

צרו איתנו קשר *5988