יש פתרון לחידוש ההתחדשות

"התוכנית האסטרטגית" של המדינה רואה בהתחדשות העירונית את המקור ליחידות הדיור עבור מניעת "הקטסטרופה"

הבירוקרטיה של "ההתחדשות" - הביאה לכישלונה

צילום: Shutterstock
צילום: Shutterstock

הוועדה לתקינה שמאית איננה קיימת:

משנת 2014 אין ועדה לתקינה שמאית מתפקדת, לא נערכות ישיבות בקוורום המקורי של הוועדה, לא מתפרסמים החלטות, דו"חות וסדרי יום - ראו עמוד הוועדה באתר משרד המשפטים. השימוש בשם הוועדה ובסמלה בתקן 21.1 (בשתי הטיוטות שלו) הוא שקר מקומם וגניבת דעת. בתצהיר שהוגש לבג"ץ, מעיד מר רן וירניק, ראש לשכת שמאי המקרקעין בעבר כי: "החל משנת 2014, למיטב ידיעתי, אין ועדה מתפקדת וכל הנעשה לכאורה באמצעות הוועדה נעשה בחוסר סמכות מוחלט. משנת 2014 לא נערכו ישיבות של הוועדה בהרכב שנקבע בטיוטה ולא מולאה הדרישה להרכב מאוזן כנדרש מוועדה כה חשובה". הבר מינן לא קם לתחייה דווקא ל"נייר" זה.

כך משרד המשפטים, אנו מקווים שבלא יודעין, נותן יד להטעיית הציבור. על כן, ה"נייר" שהופץ להערות הציבור אינו תקן אלא "יצירה" של מספר בירוקרטים.

למועצת שמאי המקרקעין אין סמכות להתקין תקנים:

לצד העובדה כי אין בכלל ועדה לתקינה שמאית מתפקדת, למועצת שמאי המקרקעין אין סמכות להתקין תקנים שמאיים. כך לפי הממונה על ההגבלים העסקיים לשעבר, עו"ד דרור שטרום: "מועצת שמאי המקרקעין היא גוף סטטוטורי אשר הוקם על ידי חוק שמאי מקרקעין. לגוף זה מספר סמכויות המוקנות לו בחוק כגון בחינת מועמדים לעבודה כשמאי מקרקעין. ואולם, בשום מקום בחוק אין זכר ואין כל הסמכה למועצה לקבוע מחירים בשוק או להשפיע על התחרות בכל דרך שהיא, ולא כל שכן להקים צוות שיעשה כן. הדבר חורג מכל סמכות מוכרת של המועצה ואינו נמנה על מטרת הקמתה בחוק. הוא חורג בעליל מכל סמכות אחרת שהחוק קבע לה".

העיקר, תקן 21.1 מפורסם ב"אתר החקיקה הממשלתי" ונכתב שיש "חקיקה מסמיכה" המעגנת אותו. שקר וכזב: אין ועדה, אין סמכות ואין תקן - זהו מעטה מטעה.

חברי "הוועדה המקצועית" של תקן 21.1 אינם אנשי מקצוע השמאות:

חרף תיאורה של חבורת מנסחי תקן 21.1 כ"ועדה מקצועית", מרביתם - "בירוקרטים" . לכן, לא ניתן לראות בתקן 21.1 מסמך שמאי מקצועי, נייטרלי, ובלתי תלוי, אלא יש לראותו כמסמך אינטרסנטי שמאחוריו עומדת אג'נדה. מה שעמד לנגד עיני מנסחי תקן 21.1 אינה אמת שמאית-מקצועית, אלא ניסיון "לברוח" מהקביעה שמדובר ב"הסדר כובל" כנטען בבג"ץ השכונות.

השמאי הממשלתי הראשי הודה כי "תקן 21 היא נורמה מקצועית הנכתבת על ידי צוותים מקצועיים ומאושרת על ידי מועצת שמאי המקרקעין". הנה, הוא מודה שתקן 21.1 ע"י "צוותים מקצועיים" ולא ע"י הוועדה לתקינה שמאית.

התקן השמאי "מוכתב מלמעלה":

במסמך מימי הממשל הקודם שפורסם לפני כשנתיים, אשר נוסח בהובלתו של עו"ד ארז קמיניץ - המשנה ליועמ"ש לעניינים אזרחיים, אנו מגלים כי הצוות הבירוקרטי דן והחליט לגבי הטיוטה המעודכנת של תקן 21. בעקבות ה"עבודת צוות" הזו פורסמה הטיוטה העדכנית של תקן 21.1 (2022). זוהי הודעת בעל דין שאין זה תקן שמאי, אלא החלטה בירוקרטית משולבת ההופכת את מי שמתנגד לכזב - ל"דייר סרבן", וכה נאמר שם: "במסגרת ישיבות הצוות התקיימה ישיבה שנועדה לדון בטיוטה המעודכנת של התקן שהוכן, וללבן את הערות חברי הצוות ביחס אליה. ולאחריה פורסמה להערות הציבור טיוטה מעודכנת של התקן" .

מדברים אלה עולה כי תקן 21.1 לא נוסח לפי פרמטרים שמאיים מקצועיים וניטרליים, אלא בהתאם לחליל של צוות "הסרת החסמים". מצב זה הוא אבסורד מוחלט - שהתקן המקצועי יוכתב מלמעלה על ידי אנשים שמחוץ למקצוע.

לשכת שמאי המקרקעין מתנגדת לתקן 21.1 עקב אי התחשבות בזכויות הקניין:

לשכת שמאי המקרקעין, בראשות מר חיים מסילתי, הוציאה התנגדות רשמית לטיוטה הראשונה של תקן 21.1 (משנת 2019). הלשכה הבהירה במפורש כי העמדה שמאחורי תקן 21.1 אינה מייחסת חשיבות מספקת לזכויות הקניין של בעלי הדירות:

"נכון לצאת מנקודת מבט תכנונית, אך אין להתעלם מנקודת המבט הקניינית. בעלי הדירות הינם בעלי הזכויות. ככל ויחושו כי הקצאת שטחי הבנייה אינה צודקת ואינה מתיישבת עם ההיגיון הכלכלי הרי שסיכויי ההצלחה של הפרויקט יקטנו משמעותית. יש להבין כי צריך להתקיים מאזן אינטרסים בין בעלי הקרקע לבין היזם. ככל ובעלי הקרקע יחושו כי אינם מקבלים את התמורה הכלכלית הראויה (במקביל לכך שהיזם חייב להרוויח בצורה סבירה) הרי הפרויקט לא יצלח".

ראוי לציין כי הלשכה היא הארגון המייצג של שמאי מקרקעין בישראל והיא גוף מקצועי שראוי שעמדתו תישמע. הניסיון לאשר במועצה "נייר" שאין לו שום בסיס תקני-אובייקטיבי ובניגוד לעמדת הלשכה הוא עוד מחטף המתיימר להיות שינוי, מ-21.1 א' ל-21.1 ב'.

תקן 21.1 מנוגד לפסיקה בימ"ש העליון בפרשת מרכזים ולהנחיית היועמ"ש לממשלה:

לשכת שמאי מקרקעין נימקה את התנגדותה לתקן 21.1 באומרה: " לאור פס"ד מרכזים, עמדת היועמ"ש בנדון ולאור ניסיון שנצבר בשטח, יש לדעתנו ליתן משקל ל"ניקוד" שווי דירות ב'מצב נכנס' וב'מצב יוצא' תוך חתירה לסנכרון בין התיאוריה של תקן מס' 15 לתקן מס' 21".

ואכן, בדין התנגדה הלשכה. שתי הטיוטות של תקן 21.1 סותרות את הפסיקה בפרשת מרכזים ואת חוות דעת היועמ"ש שם. בפרשת מרכזים קבעה כב' שופטת בית המשפט העליון הפרופ' דפנה ברק-ארז כי בבוא השמאי להעריך את שוויה היחסי של כל דירה ביחס לשווי הכולל של הדירות בעת פירוק השיתוף במקרקעין, עליו להביא בחשבון את מאפייניה הייחודיים של כל דירה הנגזרים משווי הקרקע ("שווי מבונה"). משמע - שיעור חלקו של כל דייר נגזר מ"השווי המבונה", דהיינו משווי הקרקע ושווי הדירה או התעסוקה שבבעלותו. שיקול הדעת הפרטני הוא "ליבת" השוק. פסיקה זו התבססה על חוות דעת היועמ"ש שקבעה: "התוצאה ראויה אפוא, לגישת היועץ המשפטי לממשלה, הינה כי ניתן וצריך להתחשב בשווי היחסי של כל דירה ביחס לשווי הכולל של הדירות בעת הפירוק. [...] למסקנה זו מגיע היועץ המשפטי לממשלה מתוך שיקולי צדק, מניעת פגיעה בזכות החוקתית לקניין, מניעת התעשרות שלא במשפט, תום לב, הגינות, הרמוניה נורמטיבית ומדיניות משפטית ראויה".

תקן 21.1 סותר את מדיניות מנהל התכנון :

לאחרונה חל מפנה מהותי במדיניות מנהל התכנון. כך, תיקון 4 לתמ"א 35 קובע מינימום של 30 יח"ד לדונם להתחדשות עירונית, בעוד שבמתחמים הסמוכים למטרו/רכבת קלה וכיו"ב הצפיפות גבוהה יותר ומגיעה לרחק 20 (מטרו), 10 (רק"ל) ו-7 (אחרים). לעומת זאת, תקן 21.1 מקבע את מדיניות "דירת התמורה" הזכורה לרע מימי פינוי ובינוי נוסח אלמוגי משנות ה-60 שחוסלה ע"י הרפורמה במקרקעי ישראל משנת 2009, זאת מכיוון שתושבי השכונות הפכו לבעלי הקרקע.

ודוק, התחדשות עירונית היא המפתח לעתיד הדיור בישראל. בתוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2040-2017 נאמר במפורש: "ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים יותר משמעותית, נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית של אזילת השטחים הפתוחים המיועדים לבינוי במרכז הארץ". שכונות ההתחדשות שוכנות על כ-250 אלף דונם - לפי חישוב של צפיפות של 30 יח"ד לדונם (מינימום לפי תמ"א 35 - תיקון 4) ניתן להגיע לתכנון ובנייה של מיליוני דירות, שביכולתן לפתור את בעיית הדיור לעשרות רבות של שנים במדינת ישראל כולה . זוהי הרזרבה הקרקעית האמיתית של מדינת ישראל.

הדרמה של העשור האחרון - עליית מחירי הנדל"ן - והורדתם בשכונות :

מחירי המקרקעין במדינת ישראל עולים בצורה חסרת תקדים. רווחי המקרקעין של הבנקים, של מערכת המיסוי, של רמ"י ושל חברות הנדל"ן הציבוריות עלו בתקופה האחרונה במאות מיליארדי שקלים. העלייה הדרמטית ביותר היא במלאי המקרקעין של המדינה, ששוויו הוא היום למעלה מטריליון שקל. הכול עולה - אבל רק לתושבי השכונות - המקרקעין שבבעלותם יורדים. בתקן 21 המקורי מ-2012 דיברו על 25 מ"ר, בתקן 21.1 מ-2019 כבר הגענו ל-12 מ"ר, ובטיוטה מ-2022 כבר מדברים על תוספת של 0 מ"ר.

זוהי שערורייה החסרה כל היגיון כלכלי ושכל ישר. המחירים עולים - התמורה עבור תושבי השכונות קטנה. כל הנדל"ן התייקר פרט לדבר אחד - מחיר הקרקע השייכת לעניי ישראל. המחירים עולים - התמורה קטנה . לגבי תושבי השכונות - הקניין הוא סוג ב'.

התכנון צריך להיות היצרן של השווי למקרקעי השכונות :

התכנון הוא שמייצר את השווי הבסיסי למקרקעין. באמצעות ה"תכנון מרחבי" (Zoning) מדינת ישראל משוועת להגדיל בכל דרך אפשרית את מספר יחידות הדיור כדי לעצור את עליית מחירי הדיור כפי שקורה היום. מקרקעי השכונות הם המאגר להתחדשות עירונית הפותרת את בעיית הדיור בתשתיות הקיימות בהיקפים של מיליוני יח"ד. כמובן שתכנון כזה עולה בקנה אחד עם האינטרס של תושבי השכונות ושל הרשויות המקומיות - אם הן יקבלו את חלקם בעושר הזה כדי להבטיח תשתיות ראויות.

היחידים שמנהלים זה עשור מדיניות אסונית הם הבירוקרטים שחברו יחדיו כדי להפוך את הקניין הקרקעי של תושבי השכונות לקניין סוג ב', שאין להעשיר אותו אלא להמעיט אותו. מנהל התכנון המתחדש קבע כי ההתחדשות העירונית כשלעצמה מחייבת את המקסימיזציה של הצפיפות העירונית וקבע את המינימום כאמור. מערכת התכנון דורשת מקסימיזציה של התכנון; הרשות להתחדשות עירונית, השמאי הממשלתי הראשי וחבריהם - מסכלים.

במצב דהיום, מה שקובע את עתיד מיזמי התחדשות עירונית זו הכדאיות הכלכלית הנבדקת לפי ההיגיון המעוות של תקן 21. מצב זה חייב להשתנות. תקן 21 הוא הבעיה ולא הפתרון. לכן מה שצריך הוא לבטלו ולתת למנהל התכנון לממש את המדיניות שלו המבטיחה את המקסימיזציה של הבנייה בהתחדשות עירונית וודאות תכנונית.

הטיוטה החדשה (2022) - אותה גברת, עם אותה אדרת:

בטיוטה החדשה, נקבע בסעיף 5.13 כי "שטח הדירה החדשה יהיה כשטח הדירה הקיימת על פי היתר, בתוספת של 0 מ"ר, 12 מ"ר ו-25 מ"ר". כל שנעשה בתיקון הנוכחי הוא להוסיף אפשרות נוספת לרעת הלקוחות, שבמסגרתה לא תהיה כל תוספת לשטח הדירה.

מדובר קביעה של טווח התמורה באופן בלתי חוקי אשר מהווה הסדר כובל וחוזרת על הכשלים לעיל. במקום לבצע מיני שינויים קוסמטיים שאין בהם שום שינוי של מהות התקן, זאת על מנת להתחמק מסימון התקן כהסדר כובל באופן לא מוצלח, על מועצת שמאי המקרקעין למשוך ידה באופן מלא ומוחלט מקביעת התמורה לבעלי הדירות. דרישתנו היא ברורה ופשוטה: בהיעדר סמכות חוקית לכך, אין לפגוע בזכות הקניין של תושבי השכונות בכל דרך שהיא. 

לשקר אין רגליים: הרשות נכשלה - יש לחדשה
חוקר הכנסת - אין נתונים על השלמות בנייה בהתחדשות עירונית

לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במהלך 10 השנים האחרונות, כולל שנת 2020, ניתנו במסגרת מיזמי פינוי-בינוי רק 17,777 היתרי בנייה - 1700 היתרים בכל הארץ בפינוי-בינוי בממוצע לשנה . יח"ד אלה שוכנות בכ-75 מתחמים ברחבי הארץ.

מדובר בנתון מביש המוכיח כאלף עדים על הכישלון של הרשות להתחדשות עירונית.

בנוסף, חרף המימון מכספי הציבור שמועבר לרשות להתחדשות עירונית, איסוף הנתונים שלה לוקה בחסר חמור. בהיבט זה אנשיה זכו לביקורת חריפה מצד חברי כנסת, יועמ"ש ועדת הפנים ומרכז המידע והמחקר של הכנסת. בין היתר, בדו"ח מפורט בעניין ההתחדשות העירונית קבע החוקר מתן שחק ממרכז המידע והמחקר של הכנסת כי "אין בנתונים מידע על הליכי מימוש לאחר הוצאת היתר בניה (תחילת בניה, סיום בניה, אכלוס)".

חוסר הנתונים מעיד באופן חד משמעי כי אין על מה לדווח - כישלון טוטאלי של הרשות.

יש פתרון לפריחת ההתחדשות :

מדינת ישראל מסוגלת לאחד את האינטרסים של כל גורמי ההתחדשות ע"י כיבוד הקנין הקרקעי בשכונות ההתחדשות; הענקת זכויות בנייה בהתאם למדיניות התכנון של מנהל התכנון במשרד הפנים; שיתוף הרשות המקומית בקניין החדש של ההתחדשות ויצירת מודל של קומבינציה עם בוני הארץ.

1. אישור תמ"א להתחדשות עירונית: לאלתר, אשר תקבע את גבולות השכונות כאשר כל הנמצא בגבולן שייך לבעלי הקרקע השוכנים עליה ולרשות המקומית בזכויות הבניה החדשות. כך תבוטל הכפירה בזכויות הקניין של תושבי השכונות באמצעות תקן 21 על גלגוליו, אשר גוזר את הזכויות בהתחדשות מהדירה הנהרסת ולא משיעור הבעלות מהקניין הקרקעי ע"פ התוכנית המאושרת.

2. משכונה לרובע: כל שכונה תהפוך לרובע תכנוני שיתוכנן בצורה הוליסטית ומיטבית ולא על בסיס פרטני ומקרי. כך תיפסק הפקרת התכנון והאקראיות של המאכערים.

3. תמריץ לרשויות המקומיות: במסגרת תמ"א להתחדשות עירונית תוקצה קרקע לרשות המקומית בשיעור של 10%-20% בהדרגה מהזכויות החדשות שיוענקו. כך לרשות המקומית יהיה חלק ונחלה בהתחדשות העירונית. השטחים שיוקצו לרשויות יוכלו לשמש עבור מטרות חברתיות או הכנסות שיהוו בסיס לכיסוי הוצאות הפיתוח המיוחדות.

4. תמריץ ל"בוני הארץ": תמ"א להתחדשות עירונית תאפשר ליזמים לקבל לידיהם מיזמים עם היקפי בנייה אדירי ממדים שיש בהם ודאות קניינית ותכנונית - ומכאן גם פיננסית. כך האמת הקניינית תצא לאור - עסקת קומבינציה שאין בה שותפים שמתחלקים ברווח אלא כל אחד משקיע את חלקו בבנייה: תושבי השכונות את הקניין הקרקעי וזכויות הבנייה המאושרות, והקבלנים את הוצאות התכנון והבנייה וכל הקשור בכך. 

צרו איתנו קשר *5988