תכנית בניין לקבלן

מבחינה משפטית, החסם המשמעותי ביותר הניצב בדרכה של רמ"י בדרכה לקידום מפעלי פיתוח לאומיים באמצעות ניהול הקרקעות הוא חוק חובת המכרזים, תשנ"ב-1992 (להלן: "חוק חובת המכרזים" ). סעיף 2(א) לחוק חובת המכרזים קובע, בין היתר, כי המדינה או כל תאגיד ממשלתי, ובכלל זה רמ"י, לא יתקשרו בחוזה לביצוע עסקה בטובין או במקרקעין, אלא על-פי מכרז פומבי הנותן לכל אדם הזדמנות שווה להשתתף בו.

חרף המטרות הנעלות של שוויון ושקיפות אשר לאורן נחקק החוק, בפועל חובת המכרזים נהפכה לגורם המשתק את היזמות במקרקעי ישראל. מוצע, למצוא דרך אשר מפנימה את הצורך הדחוף בשחרור מהיר של קרקעות רמ"י אשר עומדת מבחינה משפטית בתנאי חוק חובת המכרזים.

המפתח לסלילת דרך זו הוא תקנה 26(3) ל תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (להלן: " תקנות המכרזים ").

תקנה 26(3) לתקנות המכרזים מאפשרת מסלול עוקף לתהליך המכרז הפומבי האיטי והמסורבל אשר מאפשר הקצאה מהירה ורחבה יותר של קרקעות.

מוצע כי באמצעות המסלול האמור בתקנה 26(3), רמ"י תוציא לשוק קרקעות בשכונות חלשות בשלל ערים ברחבי ישראל. קרקעות אלו ישווקו בדרך של ייזום והגרלה. העיקרון המנחה יהיה " בניין לקבלן ", דהיינו שהבנייה על הקרקעות בכל עיר ועיירה תבוצע על־ידי קבלנים מקומיים, הרשות המקומית או קבוצת רכישה של בני המקום המוגדרים כזכאים לדיור בהישג יד.

מתן אפשרות לייזום בנייה בפריסה ארצית תאפשר את כניסתם של מאות קבלנים קטנים ובינוניים למעגל הבנייה למגורים, תגביר את התחרות בענף ולא תאפשר את ריכוז הכוח והרווח אצל מספר מצומצם של קבלנים. מתווה זה גם יפתח את האפשרות לפיזור ארצי של פרנסה עבור מקצועות המעטפת של ענף הבנייה וטמון בו פוטנציאל רב ליצירת מקומות עבודה חדשים ורבים בפריפריות השונות של מדינת ישראל.

בסופו של תהליך זה, ייבנו ברחבי הארץ כ-750 אלף יח"ד בפריסה ארצית. הדירות ייבנו במתווה של 100 יח"ד בבניין, כאשר בניין ממוצע יתפרס על פני כ-3 דונם. זהי צפיפות סבירה למגורים בסביבה עירונית, ובפרט בהתחשב בכך שחלק ניכר מהדירות יהיו קטנות בגודלן.

על פי המתווה נדרש שרמ"י תפעל לשווק כ-30 אלף דונם בלבד. הפרויקטים של דיור בהישג יד ייבנו בכל הערים לפי היקף חסרי הדיור בכל עיר.

מתווה זה מתכתב בראש ובראשונה עם תפקידיה החברתיים של רמ"י, כפי שהם מוגדרים בסעיף 2א לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960. החובה להקצות, ולא לשווק, קרקעות לדיור חברתי יש בה מעין פטור ממכרז הקבועה עלי חוק. לא מדובר כאן בשוק הקרקעות לדיור בעלמא, אלא בשוק המבוסס סגמנטציה (פילוח) אשר לא ניתן למימוש על־ידי שיטת המכרז, המבוססת על קבלת ההצעה הגבוהה ביותר מבחינה כספית גרידא. כאמור בחוק, אחד מתפקידיה המרכזיים של רמ"י הוא הקצאת קרקעות למטרות מגורים, ובכלל זה דיור בהישג יד ודיור ציבורי.

המחסור החמור בדירות הוביל לעליית המחירים החדה. כך לדוגמה, בשנת 2019 המספר הכולל של יח"ד חדשות שתוכננו על קרקעות רמ"י עמד על 56,340 יח"ד, מתוכן 44,079 ששווקו באמצעות מכרז ו-12,261 ששווקו באמצעות פטור ממכרז. [1] ברי כי הקצאה כה מועטה לא רק שלא מסוגלת לפטור את בעיית מחוסרי הדיור, אלא רק תחמיר אותה.

התאמת המודל להצעות לשינויים מבניים במסגרת תקציב 2022-2021:

בחודש יולי 2021 פורסמה טיוטת הצעות החלטה לממשלה בדבר שינויים מבניים שיעלו לדיון במסגרת הדיונים על התוכנית הכלכלית לשנים 2021 ו-2022. במסגרת הטיוטה הוקדש תת־פרק ל"ייעול עבודת רשות מקרקעי ישראל והפעילות בתחום המקרקעין". אחת מהנקודות בחלק זה נוגעת למתן הרשאות לתכנון במגרשים קטנים ופנויים או בתת ניצול. [2] לפי הטיוטה, מוצע לשווק מתחמים קטנים ופנויים או מגרשים בתת ניצול, בצורה של מכרז קרקע בלתי מתוכננת. תחילתה של הרפורמה החדשה לפתרון בעיית מחוסרי הדיור תהיה באמצעות סגמנטציה תכנונית ופיננסית שתבוצע באמצעות שיווק ייעודי. במסגרת זו, יש לקבוע את הזכאות למגורים בפרויקטים של דיור בהישג יד לפי התוספת השישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 , בה מנוסחת בפרוטרוט ההגדרה לזכאי לדיור בהישג יד, התנאים לזכאות זו והחובות המוטלות על הזכאי, או לפי זכאות להלוואה לדיור לפי חוק הלוואות לדיור, התשנ"ב-1992 . מבחינה עקרונית יש לשאוף כי הגדרת "זכאי" תחפוף ככל הניתן את הגדרת "מחוסרי דיור" שנפרסה לעיל, קרי אדם שהוא ומשפחתו הקרובה אליו אינם בעלי הון עצמי מספק לרכישת דירה, ואשר מבחינת הכנסתם הם נמצאים בחמשת העשירונים התחתונים.

ניצול המגרשים הקטנים, כאמור, מהווה הזדמנות פז לפתרון בעיית מחוסרי הדיור במדינת ישראל. מדובר במגרשים עירוניים השוכנים בסמוך לרובעי מגורים או רובעים מעורבים. בעוד שתהליכי תכנון ובניית שכונות וערים חדשות הם תהליכים מורכבים ומסובכים ולוקחים זמן ארוך מאוד, הפתרון המוצע נשען על התשתיות הקיימות בדגש על התחדשות עירונית שתאפשר לזכאים לשפר את מצבם הסוציו-אקונומי ולהשתלב תעסוקתית במרכזי הערים בתוך זמן קצר. ניצול המגרשים הפנויים ובניית מבנים חדשים ומרובי תושבים תפיח רוח חדשה בשכונות המצוקה ותיתן הזדמנות ותקווה לאנשי השכבות החלשות, אשר עול השכירות יירד מגבן.

נקודה אחרונה לפרק זה נוגעת לרתימת הרשויות המקומיות ברפורמה המוצעת. לשם פרויקט לאומי בהיקף שכזה נדרשת תמיכתן הרשויות המקומיות. כדי לעודד את הרשויות לתמוך בפרויקט ולרתום אותן לשתף פעולה איתו, יש להורות כי עם כל הקצאה של מגרש בהגרלה תוך פטור ממכרז לפי תקנה 26(3) לתקנות חובת המכרזים, יוקצה שטח מסוים עבור הרשות המקומית, זאת כדי שהכנסותיה משטחים אלה ישמשו למימון הוצאות התשתיות הנדרשות לתוספת האוכלוסייה לעיר. בדרך זו, לרשויות המקומיות יהיה אינטרס לשתף פעולה עם הרפורמה, אשר יגבר במשקלו על שיקוליהן להתנגד לה, כדוגמת הצורך בהרחבת תשתיות, גידול אוכלוסייה וכו'.

[1] דין וחשבון על פעולות רשות מקרקעי ישראל לשנת 2019 (דו"ח מס' 59), בעמ' 32: https://land.gov.il/DocLib5/reshut_mekarkeai_israel_2019_final.pdf .

[2] טיוטת הצעות החלטה לממשלה בדבר שינויים מבניים שיעלו לדיון במסגרת הדיונים על התכנית הכלכלית לשנים 2021 ו-2022 (יולי 2021), עמ' 254. מובא גם בגרסה המתוקנת מאוגוסט 2021, בעמ' 131.

צרו איתנו קשר *5988