השכנה מכרה את הגג, ואז טענה שההסכם עושק: מה קבע בית המשפט?

 הכותבת ממשרד גינדי כספי ושות' 

חוק החוזים מכבד בראש ובראשונה את תוקפו של חוזה ודוגל באמירה Pacta sunt servanda - "חוזים יש לקיים". עם זאת, החוק מאפשר את ביטולו של הסכם שנכרת מחמת עושק, וזאת בכפוף להתקיימות יסודות העושק. סעיף 18 לחוק החוזים קובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל - רשאי לבטל את החוזה".

ענייננו בבעלת דירה בבית משותף, אשר מכרה לשכניה בהסכם בעל־פה ב־2007 את זכויותיה בגג הבית המשותף שהוצמד לדירתה. בתמורה שילמו לה השכנים סך של 27,500 שקל וכן התחייבו לשאת בכל עלויות תיקון הגג ותחזוקתו.

לאחר עריכת ההסכם, התברר לשכנים כי לא ניתן להשלים את העסקה נוכח קיומם של הליכים משפטיים שמתנהלים בעניין הדירה או העיקולים שמוטלים על הזכויות בדירה. בנסיבות אלה הסכימו הצדדים כי העסקה תושלם ברישום לאחר שתוסרנה המניעות המשפטיות להשלמתה, ובעלת הדירה תוכל להעביר את הזכויות כדין.

ב־2017, כהמשך ישיר של ההסכם בעל־פה, נחתם בין הצדדים הסכם בדבר העברת הזכויות בגג. בחוזה נקבע כי בעלת הדירה תשאיר בידיה רבע משטח הגג, החלק שמצוי מעל לדירתה; וכי העסקה תושלם ברישום "לאחר מחיקת העיקולים או לאחר קבלת הסכמת הצדדים השלישיים".

מספר ימים לאחר חתימת ההסכם, שלחה בעלת הדירה לשכנים מכתב בדבר ביטולו, בטענה כי החוזה נחתם תחת הפעלת לחץ ובאיומים עליה, וכי השכנים לא שילמו תמורה ראויה עבור רכישת הזכויות בגג, ועל כן התקיימו יסודות עילת העושק.

בעקבות זאת תבעו השכנים שני סעדים: האחד הוא הצהרה כי הם זכאים להירשם כבעלים של שלושה רבעים משטח הגג; והשני הוא תיקון צו רישום הבית המשותף, כך שהגג יוצמד לדירתם.

בית המשפט המחוזי דחה את התביעה בנימוק שההסכם בוטל כדין בידי בעלת הדירה, בעילת העושק. לאור זאת ערערו השכנים על החלטת בית המשפט המחוזי.

בית המשפט העליון ביטל פה־אחד את קביעת המחוזי כי נתמלאו יסודות עילת העושק. בין הצדדים נכרתו הסכם כתוב והסכם בעל־פה בעלי תוקף מחייב, ובעלת הדירה לא הייתה רשאית לבטל את ההסכם הכתוב בעילת העושק, בהיעדר הוכחתה. ההסכם בעל־פה היה הסכם למכירת הזכויות בגג. ההסכם משנת 2017 הוא המשך ישיר של ההסכם בעל־פה.

לגבי תוקפו של ההסכם שבעל־פה - שופטי בית המשפט העליון נחלקו בדעותיהם. לדעת השופט ניל הנדל, ההסכם בעל־פה היה הסכם מכר, והצדדים ביצעו כמעט את כל חיוביהם לפיו, ואף בעלת הדירה העבירה לשכנים את החזקה והשימוש בגג, אף שהעסקה טרם הושלמה ברישום. לעומתו, הנשיאה אסתר חיות והשופטת יעל וילנר סברו כי המקרה אינו בא בגדר המקרים המיוחדים שבהם "זעקת ההגינות" מצדיקה סטייה מדרישת הכתב המעוגנת בחוק.

העליון קבע כי בעלת הדירה לא הוכיחה כי תנאי ההסכם היו גרועים מהמקובל, וזאת לאור העובדה שלא הוכח כלל כי ישנן זכויות בנייה בלתי מנוצלות בבניין, ומכל מקום אין להניח כי הגג נמכר עם זכויות בנייה כלשהן, ודי בכך כדי לקבוע כי לא התקיימה עילת העושק.

יתרה מכך, לדעת הנשיאה חיות, לא נפל פגם ברצונה החופשי של בעלת הדירה להתקשר בהסכם הכתוב, באופן המקים לה עילה לבטלו בשל עושק. נקבע כי החוזה שנחתם הוא בעל תוקף.

חרף האמור, השכנים אינם זכאים להירשם כבעלים של שלושה רבעים מהגג, שהרי הזכויות אינן בידי בעלת הדירה. ההתחייבות אינה ניתנת לקיום, ואין מקום להורות על אכיפתה. לכן דין התביעה להידחות. 

ע"א 5812/19 שמעון עזר נ' עדנה ויצמן