מגורים, תעשייה או משרדים: איפה יש עוד פוטנציאל לעליית מחירי הנדל"ן

מגורים

קריית מוצקין וקריית ביאליק: מתקרבות לחיפה

אסף גסטפרוינד, עו"ד ושמאי מקרקעין יושב ראש לשכת שמאי המקרקעין במחוז צפון:

"אני ממליץ להתמקד בקריית ביאליק ובקריית מוצקין. המחירים בשתי הקריות הללו לדעתי עוד לא מומשו, יש מערכת תחבורה שמקרבת את האזור הזה לחיפה מבחינת תעסוקה, ושלא כמו בחיפה, האזור מישורי. דירות יד שנייה באזורים טובים נמכרות כיום בסביבות ה-13 אלף שקל למ"ר.

● בועת הצמיחה התפוצצה: חדי הקרן מחפשים דרך חדשה למשוך משקיעים | ניתוח
● רכישת טחנת הקמח ביפו: כמה דירות צריך לבנות בשביל עסקה כלכלית?
● רשות המסים בעקבות בעלי דירות שמתחמקים מתשלום מס על שכירות. מה היא יכולה לעשות? | ניתוח

"לדוגמה, דירה בשטח 76 מ"ר ברחוב קרן היסוד בביאליק, הוערכה ב-1.05 מיליון. דירה ברחוב דן בשטח של 115 מ"ר הוערכה ב-1.46 מיליון - זה פחות מ-13 אלף שקל למ"ר. ואלה אזורים נורמליים שאפשר לגור בהם במחירים הדומים לשכונת חליסה בחיפה, שהיא שכונה חלשה. דירה חדשה מקבלן ברחובות הללו מגיעה ל-15-16 אלף שקל למ"ר".

ומה לגבי מוצקין?
"בקריית מוצקין עשינו לאחרונה שומה בדרך עכו-חוצה קריות, והערכנו את הנכס בסביבות 13 אלף שקל למ"ר. מדובר על דירה של 60 מ"ר שעולה 760 אלף שקל. באזור יותר טוב, רחוב קדיש לוז למשל, לפני שבועיים עשינו שומה לדירה בשטח 97 מ"ר ב-1.54 מיליון שקל".

גסטפרוינד מסביר כי שתי הקריות הללו נחשבות איכותיות בהשוואה לשכנות שלהן, קריית אתא וקריית ים, והאוכלוסייה בהן צעירה יחסית. לדבריו, "בשנתיים האחרונות יש שם הליכים משמעותיים של התחדשות עירונית ואני חושב שהאזורים עוד לא מיצו את עצמם".

"גם הכרמל המערבי בחיפה מומלץ להשקעה. ברחוב התמר בשכונה הזו, רמת המחירים היא כ-17 אלף שקל למ"ר. מדובר על שכונה הנמצאת על הכרמל וחלק מהרחובות שלה יש נוף מצוין לים, וגם הנגישות מאוד טובה. אם משווים את רחוב התמר למרכז הכרמל יש פער של 8,000 שקל למ"ר, שם מחירי הדירות מגיעים ל-23 אלף שקל למ"ר - כלומר 50% פער".

 קריית מוצקין. ''המחירים עוד לא מומשו'' / צילום: בר - אל

כפר סבא: התחדשות עירונית במרכז העיר

סער פלד, כלכלן ושמאי מקרקעין:

"כפר סבא נמצאת בהליכים מתקדמים של תכנון, לרבות הכנת תוכנית מתאר כוללנית שמעבה את מרכז העיר ומוסיפה לו יחידות דיור. העירייה מעודדת פינוי בינוי מרחוב הכרמל עד בן גוריון ובאזור הזה תתאפשר בנייה של 11 קומות בזמן שכיום העיר מאופיינת בבנייה של ארבע קומות".

פלד מוסיף כי לכפר סבא אין יותר מדי שטחים פנויים לבנייה, ולכן הוא צופה שיהיה עידוד של פינוי בינוי בעיר, והפוטנציאל של משקיע קטן גדל בעקבות התוכנית המתוכננת.

"למשל, דירה ישנה ברחוב הרצל נמכרת ב-22 אלף שקל למ"ר, דירה חדשה ברחוב רוטשילד המקביל נמכרה ביותר מ-30 אלף שקל למ"ר - אותם גדלים, ארבעה חדרים. אני מאמין שקנייה של דירה ישנה כזו שתיכנס לפינוי בינוי תהיה מאוד משתלמת להשקעה".

ירושלים: "כל מה שנשאר לה זה לעלות לגובה"

קובי ביר, עו"ד דין ושמאי המומחה בגזרת ירושלים:

"לירושלים אין לאן לגדול", אומר ביר, "למזרח אין אפשרות מסיבות פוליטיות, ממערב יש התנגדות של הגופים הירוקים, מדרום נמצאת בית לחם ובצפון נמצאת רמאללה. כל מה שנשאר לה זה לעלות לגובה, וזה מקטין את ההיצע ומעלה את הביקוש".

ביר גם אופטימי לגבי הביקושים למגורים בעיר: "לירושלים יש את הקהל שלה ותמיד תהיה מבוקשת. בינתיים המחירים בעיר משקפים את מה שקורה במדינה. נכון שיש עליות מחירים אבל השוק יגיע לנקודת איזון וסביר להניח שברגע שהריביות ירדו, הביקושים יתחדשו".

רמת השרון: התחדשות עירונית בשכונת מורשה

מאיר גלוזברג, מנכ"ל eXp ישראל, חברת תיווך נכסים:

"ברמת השרון קורה תהליך מאוד מעניין. שכונת מורשה נבנתה בראשיתה כמעברה והדמוגרפיה של האנשים קצת השאירה אותה מאחור, אולם בשכונה מתרחשים באחרונה תהליכים מופלאים.

"האוכלוסייה משתנה, הגישה לשכונה נהייתה קלה יותר, דבר המהווה יתרון על פני הפקקים בשאר שכונות העיר. בנוסף יש בה הרבה התחדשות עירונית. כבר עכשיו ישנם שלושה מגדלים חדשים ועל שולחנות התכנון ישנם 10 פרויקטים בשלבים משתנים, ואפשר לראות שבשכונה נפתחים בתי קפה ורואים אוכלוסייה חדשה שמגיעה לגור בה".

לעומת זאת, המחירים לדבריו, עדיין נמוכים ביחס לשאר השכונות המערביות של העיר, לכן יש לשכונה פוטנציאל מאוד גבוה למשקיעים. "למשל, פנטהאוז בשטח 157 מ"ר עם 44 מ"ר מרפסת, נמכר לפני שנה ב-4.9 מיליון שקל. כיום, מחיר של נכס דומה עולה מיליון שקל יותר. ברחוב שבטי ישראל, נמכר לפני פחות משנה בית בשטח 300 מ"ר על מגרש של 760 מ"ר ב-18.5 מיליון, ומה שמעניין הוא שלא היו מחירים כאלה בשכונה הזו מעולם. רק הקרקע לבד נמכרת באחת השכונות המערביות ביותר מ-22 מיליון שקל".

תעשייה ומסחר

אחד הענפים שכמעט ולא נפגעו בתקופת הקורונה הוא המרלוג"ים. ענף הלוגיסטיקה ממשיך לרוץ קדימה - יש עלייה בהתחלות הבנייה וגם המחירים. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מ-2018 עד לספטמבר 2021, היקף התחלות הבנייה בענף התעשייה והמסחר עמד על כ-2.62 מיליון מ"ר.

אזור המרכז: ביקוש גבוה למרכזים לוגיסטיים

ארז כהן, שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת השמאים:

"למרלו"גים ישנו עדיין ביקוש מאוד גבוה. נכון שמחירי הקרקע באזור המרכז, בכפר סבא, בשוהם ובמודיעין מגיעים ל-6-7 מיליון שקל לדונם, אבל הם מושכרים ב-50 שקל למ"ר והתשואה נעה סביב 6%-7% מהנכס הבנוי, שנחשבת גם היום לתשואה יפה". לדבריו, "לאחרונה הייתה עסקה בנמל אשדוד שהגיעה ל-9 מיליון שקל לדונם - שם הולך להיות מרכז לוגיסטי משודרג והתשואה הצפויה שם תגיע ל-6%-7%. רמת הביקוש תמשיך להיות גבוהה, כי הביקוש לענף הזה גדל עם האוכלוסייה".

כהן מוסיף שגם גורמי הסיכון הם לא כל כך משמעותיים בענף, "אחד מגורמי הסיכון בענף הלוגיסטיקה הוא תקרת זכוכית בדמי השכירות, שם בניגוד למסחר ולמגורים לא צופים עלייה דרמטית - 60 שקל למ"ר זה המקסימום - ואם העליות במחירי הקרקעות ימשיכו, התשואה תתמתן. דבר שני הוא עודפי ביקוש שיתממשו, והביקוש יקטן, אבל נקודת האיזון הזו עדיין רחוקה ולדעתי תקרה רק בעוד חמש שנים".

מחירים לדוגמה: מכרז עבור מגרש של 9.2 דונם בשוהם נסגר השנה ב-92.3 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח המשקפות 10.03 מיליון שקל לדונם. ב-2018 נסגר מכרז עבור 46.7 דונם שההצעה הזוכה בו עמדה על 131 מיליון שקל (בלי הוצאות פיתוח) - 2.8 מיליון שקל לדונם.

אזור הצפון: "הכמות שהוקצתה לענף מוגבלת"

ענאן סלאמה, שמאי מקרקעין מחברת פסיפס שמאות מקרקעין ותכנון ערים:

"במטרופולינים כרמיאל ונצרת היו עליות מחירים רציניות באחרונה. מזה שבע שנים האזור הזה נהנה מפיתוחי תשתיות תחבורה ושינוע, הרחבת כבישים (כביש 85 צפון ו-65 תחילת ואדי ערה) ומסילות רכבת.

"בשלוש השנים האחרונות הייתה עליית מחירים של יותר מ-30%-40%. לדוגמה, באזור כפר כנא מדובר על קרקעות השייכות למינהל, והכמות שהוקצתה לטובת הענף מוגבלת, מה שגרם לכך שיהיה ביקוש אדיר וזה באופן אוטומטי העלה את המחירים. בכפר כנא ובאזור התעשייה קדמת גליל, דונם נמכר באזור ה-2.5 מיליון שקל, כאשר לפני שנתיים המחירים באותם אזורים נאמדו ב-1.6-1.7 מיליון שקל לדונם. זו עלייה משמעותית, והביקושים לא מגיעים רק מהחברה הערבית. גם חברות כמו שפיר הנדסה זכו במכרז באכסאל".

 אזור התעשייה קדמת גליל. ''דונם נמכר בכ־2.5 מיליון, ולפני שנתיים ב־1.6 מיליון'' / צילום: בר - אל

משרדים

גוש דן: ביקוש חזק למרות הפיטורים בהייטק

איתי שפרן, מנהל הפיתוח העסקי בקבוצת גיאוקרטוגרפיה:

"ענף המשרדים לא נחלש למרות הפיטורים בענף ההייטק. צריך להסתכל על כמה אלמנטים מעניינים שמשפיעים על ענף זה לטובה. קודם כול, מערכות הסעות ההמונים שמתפתחות בישראל. הקו האדום הוא מגה-אירוע, שחוצה גם את רמת גן, תל אביב, פתח תקווה, בני ברק ומגיע עד בת ים. בקצוות שלו יש שתי ערים מעניינות: פ"ת, שיש לה שני אזורי תעסוקה ותיקים בעלי מוניטין וחברות מוכרות הפועלות משם ומצד שני את בת ים, עיר שבמשך שנים לא קרה בה כלום בענף התעשייה אולם יהיה בה 'בוסט' משמעותי בעקבות הרק"ל.

"כבר היום מחירי הדיור בבת ים חצו את ה-40 אלף שקל למ"ר בכל המקומות שליד תוואי הרכבת והקו האדום. כמו כן מתוכננים בעיר 300 אלף מ"ר של משרדים ומסחר - בעיקר משרדים שיפותחו מסביב לקו הרכבת הקלה.

"היום בתל אביב דמי השכירות מגיעים ל-150 שקל למ"ר והרבה חברות קטנות, למשל סטראט-אפים, חברות שירותים, עורכי דין, שהקו האדום יחבר אותם תוך 15 דקות למרכז תל אביב יוכלו לשבת בבת ים או בפתח תקווה ולשלם פחות.

"בפתח תקווה מחיר מ"ר משרדים נע בין 9,500 ל-11 אלף שקל למ"ר שאפשר להשכיר סביב ה-70 שקל למ"ר. כלומר תשואה של 7%-8% למשקיע לא ליזם. הריבוע הכחול עשו שם עסקה ממש טובה: קנו שתי קומות משרדים ב-9,500 שקל למ"ר והם יוכלו להשכיר באזור ה-80 שקל למ"ר".

 קרון של הרכבת הקלה בנסיעת מבחן בפתח תקווה. '''בוסט' לענף המשרדים בעיר'' / צילום: איל יצהר

אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדלן ב-NEWMARK NATAM:
"אם מסתכלים חמש שנים קדימה, כל הפיתוחים בתשתיות וחיבור של המעגלים המשניים ישפיעו באופן מובהק על כדאיות ההשקעה. בתל אביב מחיר מ"ר נע בין 22 ל-25 אלף שקל למ"ר והתשואה היא 6%-7%. בפריפריה ובירושלים התשואה היא 7%-8%. בירושלים לדעתי יהיה תיקון - מחירי הקנייה יעלו והתשואה תרד לממוצעים של 5.8%-6%.