מלכודת מס הרכישה למשקיעים

הכותב מומחה למיסוי מקרקעין ויוצא רשות המסים

רכישת דירת מגורים יחידה על ידי תושב ישראל מחויבת במס רכישה בשיעור פרוגרסיבי. רכישת דירה נוספת מחויבת במס רכישה מוגבר בשיעור של 8%־10%. שיעור זה בא להוות תמריץ שלילי כלפי המבקשים לרכוש דירה להשקעה, אולם, המשקיעים בדירות מגורים מצאו בשנים אחרונות דרך להתגבר על סנקציה זו על ידי רכישת דירת מגורים "על הנייר" ולא רכישת דירה יד שנייה.

ברכישת דירה "על הנייר" קיים חריג בחוק מיסוי מקרקעין המאפשר לדחות את תשלום מס הרכישה המוגבר לתקופה של עד שנה לאחר מועד קבלת החזקה בדירה בפועל. כלומר הדחייה בתשלום מס הרכישה יכולה להיות של מספר שנים. אם עד למועד זה נמכרת דירת המקור או מועברת במתנה לקרוב, החיוב המוגבר במס רכישה מתבטל ומשולם מס רכישה בשיעור פרוגרסיבי כ"דירה יחידה". בדרך זו המשקיע נהנה שלוש פעמים: המשיך להחזיק את דירת המקור וליהנות מעליית ערכה, נהנה מעליית הערך של הדירה "על הנייר" במהלך השנים ובנוסף נהנה משיעור מס רכישה פרוגרסיבי ברכישת דירת ההשקעה.

אולם החגיגה הזו כנראה בפני סיום לאור שינוי תנאי השוק. אנו מבחינים כעת בתופעה מעניינת - משקיעים אשר רכשו דירה "על הנייר" שוקלים למכור אותה תוך כדי הבנייה וזאת לאור "משולש ברמודה" מסוכן שנוצר בחודשים האחרונים: החזר המשכנתה החודשי גדל לאור העלאת הריבית במשק, עלייה במדד תשומות הבנייה ייקרה את עלות הדירה ואת התשלומים ליזם, ובנוסף לכך חשש גובר מפני ירידת מחירים. כל אלה דוחפים משקיעים להיפטר כמה שיותר מהר מן ההשקעה שביצעו.

החגיגה לפני סיום

ואולם, לאלה אשר מבקשים להיפטר מן הדירה שרכשו "על הנייר" מצפה הפתעה רעה - גם אם הם מוכרים מן הדירה תוך כדי הבנייה עליהם לשלם את מלוא מס הרכישה בשיעור של 8%. עניין זה מקומם רבים מן הרוכשים אשר "נקנסים" במס רכישה על אף שלא נותרו עם הדירה החדשה שרכשו. הדרך להימנע מתשלום מס רכישה מיותר זה היא ביטול עסקת הרכישה מול היזם. אך אפשרות זו לא תמיד קיימת.

מאידך, אלה אשר מבקשים להישאר עם הדירה "על הנייר" וטרם שילמו את מלוא מס הרכישה המוגבר אלא דחו את ההחלטה למועד עתידי, עלולים למצוא כי חוב מס הרכישה התייקר בעשרות אחוזים. שכן, חוב מס הרכישה צמוד למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית בשיעור 4% בשנה. בקצב אינפלציה של 6% לשנה הרי עסקינן בריבית שנתית של 10%. דחיה של שלוש שנים בתשלום מס הרכישה משמעה תוספת של 33% לקרן מס הרכישה שגם כך היא גבוהה.

לכן, לאלה אשר רכשו דירה "על הנייר" למטרת השקעה ההמלצה הינה לשלם את מלוא מס הרכישה סמוך לרכישה ככל שהדבר ניתן. באופן זה, גם אם דירת המקור לא תימכר, הרי חוב מס הרכישה לא צבר התייקרות מיותרת של הצמדה וריבית. אם היא תימכר הרי סכום מס הרכישה המוגבר ששולם יוחזר בתוספת ריבית שנתית של כמעט 10%. זו "השקעה" מצוינת בהתחשב באלטרנטיבות שקיימות בשוק כיום.