העליון: כמה היטל השבחה נידרש לשלם על שטחי שירות?

הכותב שמאי מקרקעין ומרצה לנדל"ן

לאחרונה פרסם העליון בירושלים הלכה שמשנה את כללי המשחק בתחשיב היטלי ההשבחה. פסק הדין מדבר על מצב שבו יש היטל השבחה כתוצאה מזכויות בנייה לשטחי שירות שנתקבלו מתוקף תקנות התכנון והבנייה.

רקע: עד שנת 1992, כשאושרו תוכניות סטטוטוריות או תב"עות, לא בהכרח היו מצוינות הזכויות לשטחי שירות. כלומר, היו תוכניות שרשומים בהן רק השטחים העיקריים. באותה תקופה נהוג היה בוועדות המקומיות להוסיף על כל תוכנית שכזו 10%־15% שטחי שירות.

ביום אישור תקנות התכנון והבנייה "חישוב שטחים ואחוזי בנייה" משנת 1992, נוצר ציר המחלק את הזמן לשניים, מצד אחד כל התוכניות שאושרו עד 1992 ומצד שני כל התוכניות שלאחרי. התקנות אמרו שהחל מאותו רגע והילך, כל תוכנית חייבת לכלול גם שטחי שירות וגם שטחים עיקרים.

● פסק דין תקדימי: החלת ממשל תאגידי בדיעבד על חברת פרטית
● כדי להגדיל את היצע הדירות: דרושה הבחנה ברורה בין בעלי נכסים שיש להם פעילות עסקית

אך מה בנוגע לכל התוכניות הישנות, אלו שנוצרו לפני 1992? התקנות הוסיפו שבכל תוכנית ישנה שלא היו בה שטחי שירות, נדרש להוסיפם.

השאלה שבמחלוקת: האם נדרש לשלם היטל השבחה לתוספת שטחי שירות, על הזכויות הנובעות מאותן תכניות ישנות.

אין זו שאלה פשוטה. חוק התכנון והבנייה קובע שהיטל השבחה ניתן לגבות משלוש סיבות 1. אישור תוכנית, כלומר אישור תב"ע או תוכנית מפורטת; 2. מתן הקלה; 3. אישור לשימוש חורג. כיוון שהזכויות המדוברות מגיעות מהתקנות, הן לא עונות על אף אחד משלושת הקריטריונים.

העניין הגיע לפתחו של בית משפט עליון בשנת 2000, בפסק דין שנקראת הלכת סמפלסט, שבו החליטה השופטת דורנר שזכויות כאלו נדרשות בחיוב בהיטל השבחה. הרציונל היה כי אישור זכויות חדשות יש מאין משנה את עיקר התוכנית ולכן נדרש בתשלום היטל השבחה.

חלפו יותר מ־20 שנה, והנה אנו רואים מקרה דומה. נמכרה קרקע בעיר חולון, הקונה, אליה ברקול, מבקש להוציא זכויות בנייה לשטחי שירות נוספים, הוועדה המקומית מאשרת את העניין, אך דורשת היטל השבחה. המקרה הגיע שוב לבית המשפט העליון וגם כאן קבע בית המשפט שבגין הזכויות הנוספות נדרש חיוב בהיטל השבחה.

הפעם, הרציונל של בית המשפט הוא כי האפשרות לאישור זכויות בנייה נוספות לשטחי שירות, הייתה קיימת עוד מכוח התוכניות הישנות שקדמו לתקנות. דהיינו כי מלכתחילה, מקור ההשבחה נבע מאישור אותן תוכניות.

פרשנות: אם כך, נוצרת כאן סיטואציה של שני סוגי זכויות - זכויות מותנות וזכויות מוקנות. בשלב הראשון, בעת אישור התוכנית, נוצרו זכויות מותנות. כלומר ניתן אולי לקבל תוספת שטחים אך רק באישור הוועדה, אך לא בוודאות מלאה. פוטנציאל תכנוני שכזה הוא בעל ערך ומעלה את שווי הנכס. השלב השני הוא שלב הוצאת היתר הבנייה, שבו אותן זכויות מותנות הפכו להיות זכויות מוקנות, כלומר ניתנות למימוש.

מתקבלת סיטואציה שבה זכויות הבנייה מורכבות משני חלקים. לכן אם נדרש לשלם היטל השבחה, לעומת הלכת סמפלסט הקודמת שבה כל הזכויות לשטחי שירות היו מחושבות ליום הוצאת ההיתר, כלומר מתוקף התקנות - כעת כשמבקשים להוציא זכויות בנייה על אותם שטחי שירות צריך לשלם רק על החלק היחסי, החלק שהפך את זכויות הבנייה מזכויות מותנות לזכויות מוקנות, מה שעשוי להפחית את התשלום במקרים רבים, באף יותר מחצי.

בר"ם 168/20