העליון: חברות הייטק עם משרדים ריקים לא יזכו להפחתה בארנונה

האם ניתן לסווג נכס ריק לצורכי ארנונה בסיווג "בית תוכנה", ככל שזה אינו מנוגד להיתר הבנייה של הנכס - או שתחולת סיווג זה מוגבלת אך למקרים שבהם נעשה בנכס שימוש בפועל? על שאלה זו, שמכריעה האם בעל נכס ישלם תעריף ארנונה גבוהה על נכס ריק או נמוך יותר, השיב בית המשפט העליון בשלילה כשקבע: "אין לסווג לצורכי ארנונה נכס ריק בסיווג המשנה תלוי השימוש 'בית תוכנה'".

המשמעות היא שבעלי חברות הייטק שמשרדיהם נותרו ריקים, יידרשו לשלם ארנונה גבוהה יותר לעיריות בערים שבהן נמצאים הנכסים.

● "פועלים להדרת אוכלוסיות": תכנון הבנייה לא מביא בחשבון חלשים | ראיון 
● המספרים נחשפים: כמה דירות עומדות למכירה בתל אביב, ואיפה הקונים | בלעדי 
● עלייה בריבית וירידה במחירי הנכסים? ארבע סוגיות במיסוי נדל"ן 

רשויות מקומיות רבות נוהגות "לפתות" חברות הייטק למקם את משרדיהן בשטח השיפוט שלהן, ובתמורה לכך הן נהנות מתשלום ארנונה מופחתת. חברות הייטק וסטארט-אפ בתל אביב משלמות על-פי סיווג של בתי תוכנה, שהוא נמוך משמעותית מתעריף משרדים (כ-178 שקל למ"ר לשנה לעומת כ-409 שקל). אולם מה קורה כאשר החברה נסגרת או עוזבת את הנכס, והוא נותר ריק? האם יש להמשיך ולגבות ממנו ארנונה כבית תוכנה - או לפי הפוטנציאל השימושי שלו כמשרד?

סוגיה זו הגיעה לדיון בבית המשפט העליון במסגרת מחלוקת בין עיריית תל אביב לחברת שובל, שהחזיקה בארבעה נכסים בתל אביב מאוקטובר 2017, אך הנכסים עמדו ריקים מיום החזקתם ועד לחודש יולי 2018.

החברה טענה בפני העירייה כי היא זכאית לפטור מתשלום ארנונה בגין חלק מאחד הנכסים, אשר נוכח שיפוצים שהתקיימו בו לא היה ראוי לשימוש במשך אותה תקופה, ובנוסף כי הסיווג הזול ביותר לנכסים בעודם ריקים הוא סיווג המשנה "בית תוכנה", חלף הסיווג השיורי "בניינים שאינם משמשים למגורים, לרבות משרדים, שירותים ומסחר", כפי שסיווגם מנהל הארנונה.

החיוב: בהתאם לפוטנציאל הנכס

המבחן העיקרי לצורך סיווג נכס הוא מבחן השימוש שנעשה בנכס בפועל. אולם כאשר הנכס עומד ריק וללא שימוש, הרי שמבחן השימוש נקבע על-פי השימוש האפשרי של הנכס בהתאם להיתר הבנייה שלו.

מרבית הרשויות המקומיות החליטו שכאשר אין שימוש בנכס מסוים, והיתר הבנייה שלו נועד לשימוש משרדים, הרי שיש לחייבו בהתאם לפוטנציאל השימוש בו. כך גם נהגה עיריית תל אביב עם חברת שובל: בתחילה קיבלה החברה פטור מארנונה למשך חצי שנה בהתאם לחוק, אך משחלפו 6 חודשים, ומוצה הפטור, העירייה חייבה את הנכסים בתעריף גבוה של משרדים.

המחלוקת הגיעה לבית המשפט המחוזי, שקבע כי כיוון שהנכסים עומדים ריקים, יש לחייבם לפי התעריף הנמוך של "בית תוכנה". בית המשפט עמד על כך שלצורך בחינת הסיווג הזול ביותר של נכס ריק, יש לבחון את כלל השימושים האפשריים לנכס, קרי השימושים שאינם עומדים בניגוד להיתר הבנייה.

על פסק דין זה ערערה עיריית תל אביב לבית המשפט העליון, שהפך את ההחלטה וקבע כי למרות שהשימוש של "בית תוכנה" הוא אפשרי ומותר על-פי היתר הבנייה של הנכס, אין הנכס זכאי "ליהנות" מסיווג זול של "בית תוכנה" כאשר הוא עומד ריק.

מטרת הסיווג המוזל לא מתקיימת בנכס הריק

שופטי העליון נימקו את החלטתם בכך שהסיווג הנמוך לחברות הייטק נועד "להגשים מדיניות שתעודד הקמת מפעלי הייטק בתחומה של הרשות. זאת, על רקע התחרות הקיימת בין רשויות מקומיות על הפעלת נכסים מסוג זה, ומתוך התפיסה שבכך יהיה להשפיע על רווחתה הכלכלית של הרשות - הן באמצעות יצירת מקומות עבודה וקידום התעסוקה המקומית, הן באמצעות משיכת אוכלוסייה אמידה לתחומיה".

אולם, ציינו השופטים, כאשר אין כל שימוש בנכס, ולמרות שהיתר הבנייה מתיר זאת, לא קיימת הצדקה לחייב נכס ריק בתעריף מופחת של בית תוכנה, כיוון שמטרתו של הסיווג המוזל אינה מתקיימת בנכס ריק.

"יש ליתן משקל גם לשיקול שעניינו מתן תמריץ לשימוש יעיל בנכס, שלפיו נדרש כי אי-הפעלת הנכס לא תהיה רווחית לנישום, בהשוואה למצב דברים שבו היה מפעיל את הנכס ונדרש לשלם ארנונה", ציין המשנה לנשיאת בית המשפט העליון, השופט עוזי פוגלמן, בפסק הדין. "בהקשר זה, סבורני כי מתן אפשרות להחיל סיווג מופחת זה על נכס ריק עשויה להחליש את התמריץ של המחזיק לפעול לקידומה של פעילות בנכס שתאפשר ניצול יעיל שלו.

"כך, יוכל מחזיק הנכס ליהנות בקלות מסיווג מופחת בהיותו ריק, ולעומת זאת על-מנת לזכות בסיווג זה כאשר הנכס מאוכלס תעמוד לפניו משוכה לא פשוטה, שכן לסיווג 'בית תוכנה' נקבעו בפסיקת בתי המשפט לעניינים מינהליים שורה של מבחני עזר שתכליתם לעמוד על טיב הפעילות הייצורית שמתקיימת בנכס".

"המשך מגמת צמצום הפטור מארנונה"

לדברי עורכי הדין מוטי איצקוביץ ואלירן חליבה ממשרד כץ, גבע, איצקוביץ, המתמחה במיסוי מוניציפלי, "נראה כי בית המשפט מנתק את הקושי הכלכלי מהמשפט, וקובע כי בעלים של נכס שעומד ריק ישלם ארנונה בלתי סבירה של עסקים, כאילו מדובר בעסק פעיל ומניב, ואף מעבר לתשלום אותו משלמת חברת תוכנה. הדבר מהווה המשך מגמה של צמצום תקופות הפטור שמקבלים בעלי נכסים ריקים או לא ראויים לשימוש.

"השאלה הגדולה היא מאיזה מקור יכול האזרח לשלם את הכספים, כאשר הנכס שלו עומד ריק או הרוס, כאשר הריביות גבוהות מאוד גבוהות, והבנקים דורשים ביטחונות מופרזים? אין ספק כי בתקופה בעייתית זו נמצאים בעלי נכסים רבים, המהווים חלק חשוב מהכלכלה המחזיקה את המדינה, במקום מאד פגיע".

לדברי עו"ד מלכה אנגלסמן, שותפה וראש מחלקת מיסוי עירוני במשרד פירון,  "לפסיקתו של בית המשפט יש חשיבות רבה והשלכות רוחב בשני נושאים: פסק הדין מצמצם את האפשרות להחיל את התעריף המוזל של 'בתי תוכנה' על נכסים ריקים. בנוסף, בית המשפט חזר ואישר פסיקה קיימת וחדשה יחסית לפיה חיוב בארנונה של נכס ריק ייעשה על-פי מבחר השימושים המותרים בו (בהתאם להיתר הבנייה), כאשר הכוונה לשימוש הזול ביותר, במטרה שלא להכביד כלכלית על בעלי הנכס".

עו"ד אנגלסמן מציינת כי "מפסק הדין עולה כי במקרים בהם קיים בצו הארנונה תעריף מוזל שהוא 'תלוי שימוש' על-פי לשונו של הצו או תכליתו - יחול התעריף המוזל, כל עוד ימשיך הנכס לשמש בפועל לאותה מטרה. לאחר הפסקת השימוש כ'בית תוכנה', יחולו על הנכס הכללים הרגילים החלים על נכס ריק".

עם זאת, עו"ד אנגלסמן מבהירה כי "פסק הדין לא דן בנכסים ריקים אשר שימשו טרם פינויים כ'בתי תוכנה', וכן לא דן במקרים בהם שימשו הנכסים טרם פינויים למטרת בנק או חברת ביטוח וכיו"ב - לגביהם קיימים בצווי הארנונה תעריפים גבוהים במיוחד. לאלה ולאלה טרם ניתנה תשובה בפסיקה, והיא תתברר בעתיד, לאור המגמה הקיימת לצמצם שטחים עסקיים ולהחזירם לבעליהם".