משבר הנדל"ן מחריף, והקופון של זוכי מחיר למשתכן גדל

בשליש הראשון של השנה (ינואר עד אפריל) נרשמה ירידה דראסטית במספר העסקאות על דירות. כמות העסקאות נפלה ב-45% לעומת כמות העסקאות שבוצעה בשליש הראשון של 2022 וב-46% לעומת העסקאות שבוצעו בשליש הראשון של 2021. כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית באוצר את שוק הנדל"ן למגורים בחודש אפריל השנה. אפריל 2023 שבו בוצעו 4,001 עסקאות, הוא החודש החלש ביותר שנרשם במשרד האוצר, מאז תחילת שנות האלפיים.

● המשבר בשוק הדיור: היקף המשכנתאות צלל ל-6.5 מיליארד שקל במאי 
● בכמה הושכר מיני־פנטהאוז בקומה ה־30 ברמת גן? 
● נוטשים את תל אביב, בורחים מירושלים: למה הישראלים מהגרים מהערים הגדולות?

התוכנית "מחיר למשתכן" ספגה הרבה ביקורת עם השנים, אך דבר אחד לא ניתן לקחת ממנה: בעקבות עליות המחירים הגדולות שנרשמו החל מסוף 2020 ועד לסוף 2022, ההנחות מוצעות למגרילים לפי תוכנית זו - גבוהות פי כמה מאשר התוכניות החדשות שמאוגדות תחת "דירה בהנחה".

דוגמא לכך ניתן לראות במקרה של הישוב בת חפר, מכירת דירות מוזלות שהוגרלו לפני שנתיים בישוב העלתה הנחה ממוצעת של 900 אלף שקל לעומת מחירי השוק.

בישוב, בו התבצעו בחודש אפריל רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" בפעם הראושנה, התבססו על זכיות של יזמים לפני 3 שנים, ועל הגרלות שנערכו לפני שנה. וכך, המחיר הממוצע לדירה שנרכשה עמד על 890 אלף שקל בלבד, לפי 8,000 שקל למ"ר.

מחירי דירות 3 חדרים הגיעו לכ-650 אלף שקל, 4 חדרים לכ-850 אלף שקל, ו-5 חדרים למיליון שקל.

עקב מיעוט העסקאות שבוצעו ביישוב, שחלקו הגדול מורכב מצמודי קרקע, ההנחה חושבה לפי מחיר למ"ר והגיעה לכ-50% ו-900 אלף שקל; מדובר בהנחה משולשת מההנחות המוצעות כיום במסגרת ההגרלות החדשות.

גם השוואות ליישובים סמוכים על כביש 57, ובראשם כפר יונה, מראה בקלות, כי מחירי הדירות שנרכשו בבת חפר היו נמוכים במיוחד.

ירידה בהיקף רכישת הקרקעות של הקבלנים

אולם, הסיפור ביישוב הזה אינו מסתיר את המשבר בשוק המגורים. זאת על אף שמחירי הדירות רושמים עד כה ירידות מינוריות אם בכלל. חודש אפריל האחרון, שבו נחגגו גם פסח וגם יום העצמאות, התאפיין במספר ימי עבודה נמוכים במיוחד, אך גם כך מספר העסקאות שנרשם בו, שנפל ב-55% לעומת אפריל שנה שעברה - ונחשב לנמוך מאוד.

לראשונה, הכלכלנית הראשית אינה מסתפקת בניתוח הנעשה בשוק הדירות, אלא משלבת גם בדיקה של היקף רכישת הקרקעות מאז תחילת 2021.

מתברר, כי הירידה החדה במכירות הקבלנים, שהחלה באפריל אשתקד, במקביל לתחילת רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל, מוצאת ביטוי גם בירידה בהיקף הפעילות של הקבלנים ברכישת קרקעות - הן כאלה שנמכרו במכרזי רמ"י, והן במסגרת עסקאות פרטיות. ועם זאת, הנפילה בהיקפי ההוצאות על רכישת קרקעות מפגרת מעט אחרי הנפילה בהכנסות על מכירת דירות.

מתברר, כי רק החל מתחילת השנה שיעורי הירידה בהוצאות על רכישת קרקעות היו חדים יותר מאשר אלה שחלו בהכנסות הצפויות שלהם ממכירת דירות.