מה צריך לדעת לפני שחותמים על עסקת קומבינציה עם יזם

הכותבת היא שותפה במחלקת נדל"ן, תשתיות ומימון פרויקטים במשרד עו"ד פירון

מכרזי הקרקעות ששיווקה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בשדה דב הכניסו לקופת המדינה מיליארדי שקלים, אך עלויות המימון הכבדות וסביבת ריבית גבוהה הכניסו חלק מהיזמים במתחם לסחרור ולמימוש נכסים, בשאיפה להגיע לתזרים חיובי שיאפשר להם לפרוע את ההלוואות שנטלו לרכישת הקרקעות בשדה דב.

● טעות בתמחור או רעב מופרז: מה גרם לדליה אנרגיה להציע מחיר "משוגע" על רכישת תחנת הכוח אשכול
● כך שורדות חברות הנדל"ן המניב את הקפיצה בעלויות המימון
● מועצת מקרקעי ישראל אישרה פטור מדמי היתר בחלופות לתמ"א 38 - מה המשמעות ומה מחדשת ההחלטה?

תחום נוסף שהושפע מקצב העלייה המהיר בשווי הקרקעות הן עסקאות הקומבינציה שאורכות זמן רב בהשוואה לעסקאות מכר סטנדרטיות. במקרים אלו, בעלי הקרקע חתמו על עסקאות אטרקטיביות אך לא שיערו שכעבור מספר שנים (לעתים אף שנה או שנתיים) שווי הקרקע יאמיר בעשרות אחוזים ועמו גם היטלי ההשבחה אשר תדרוש הרשות המקומית.

עסקת קומבינציה היא עסקת מכר חלקי, במסגרתה מוכר בעל הקרקע חלק מהקרקע שברשותו לקבלן, כאשר במקום לקבל בגין החלק הנמכר תמורה במזומן, הקבלן בונה עבור בעל הקרקע יחידות (מגורים/מסחר/משרדים) על חלק הקרקע שנותר ברשותו.

לרוב, מבחינת התמורה שבעל הקרקע מקבל, עסקת קומבינציה תהיה עדיפה לבעל קרקע על פני מכירת הקרקע במזומן שכן בעסקת קומבינציה בעל הקרקע מקבל נכס ששוויו עשוי לעלות במשך השנים וכן שיכול להניב בעתיד תשואה.

יחד עם זאת, עסקת קומבינציה היא עסקה ארוכת־טווח. בחלק לא מבוטל מהמקרים, העסקה כוללת הליך של אישור תוכנית (לשינוי ייעוד/ להגדלת זכויות בנייה), ולאחר אישור התוכנית ישנו הליך של הוצאת היתר בנייה שאף הוא אורך מספר שנים. למעשה, יעברו לא מעט שנים ולעתים למעלה מ־5 שנים ממועד החתימה על ההסכם ועד להוצאת היתר בנייה וחלוקת היחידות בין בעל הקרקע לבין הקבלן.

אז מה היא, אם כן, החשיפה של הצדדים בעסקה מעין זו. חשיפה מובנית אחת היא בקביעת שיעורי הקומבינציה וזו חשיפה הן של בעל הקרקע והן של הקבלן.

יחס הקומבינציה

שינויים בשווי הקרקעות משפיעים על שיעורי הקומבינציה באופן שבו ככל ששווי הקרקע עולה כך יחס הקומבינציה לטובת בעל הקרקע צריך לגדול, ולהפך. על־מנת להתגבר על חשיפה זו ולמעשה להגן על התמורה שנקבעה בהסכם, מקובל לקבוע בהסכם מנגנון לפיו שיעורי הקומבינציה יקבעו או יותאמו רק בסמוך להוצאת היתר בנייה לקרקע או לקבוע מנגנון שייצר התאמה בין התמורה שמקבל בעל הקרקע לבין השינוי בשווי הקרקע.

דרך זו תבטיח שאם יחול שינוי דרמטי בשווי הקרקע, בזמן שבין מועד חתימת ההסכם למועד הוצאת היתר בנייה וחלוקת היחידות בין הקבלן לבין בעל הקרקע, שינוי זה יבוא לידי ביטוי בתמורה שיקבל בעל הקרקע.

בעליית שווי הקרקע טמונה חשיפה נוספת, הפעם של בעל הקרקע בלבד, שפעמים רבות לא נותנים עליה את הדעת. חשיפה זו טמונה בעלייה הדרמטית בגובה היטל ההשבחה שנדרש בעל הקרקע לשלם, עלייה שחלה בעקבות העלייה החדה בשווי הקרקע.

היטל השבחה הוא תשלום עבור השבחה של קרקע, בגין תוכנית, בשיעור גבוה מאד של 50% מן ההשבחה נכון ליום אישור התוכנית. על־פי חוק התכנון והבנייה, היטל ההשבחה נגבה על־ידי הרשות המקומית בעת מימוש ההשבחה: בעת מכירה של הקרקע או בעת הוצאת היתר בנייה לקרקע.

בעסקת קומבינציה סטנדרטית, חלק מההיטל ישולם לאחר מועד חתימת ההסכם וחלק ישולם בעת הוצאת היתר הבנייה לקרקע. בעל הקרקע נושא בהיטל ההשבחה המלא.

תוכנית מגדילה זכויות

לרוב בעסקאות קומבינציה הקבלן נדרש לקדם תוכנית המגדילה זכויות בנייה או משנה ייעוד ולמעשה הסכם הקומבינציה מותנה באישור תוכנית כאמור. פרק הזמן לאישור תוכנית יכול ויהיה כמה שנים. כפי שציינו, בפרק הזמן הזה שווי הקרקע יכול לזנק וברוב המקרים זה אכן המקרה ואם הצדדים לא לקחו בחשבון את העלייה גם בחיוב היטל ההשבחה, שהינה תוצאה ישירה מעליית שווי הקרקע, בעל הקרקע נפגע. לפיכך, חשוב לגדר את חשיפת היטל ההשבחה החל על בעל הקרקע ולהגיע להסדר עם הקבלן בנוגע לנטילת הסיכון על עליית סכום היטל ההשבחה מעבר לסכום שנלקח בחשבון על־ידי בעל הקרקע במסגרת קביעת התמורה.

כאן חשוב להדגיש נקודה נוספת - ממועד החתימה על ההסכם ועד לתשלום היטל ההשבחה בפועל, סכום היטל ההשבחה צובר הפרשי הצמדה וריבית. לכן, ככל שקיימת תוכנית בהליכי אישור ובעל הקרקע נמצא במו"מ לחתימת ההסכם, חשוב שיחתום על ההסכם בטרם תאושר התוכנית, וזאת על־מנת שלא יחול חיוב בהיטל השבחה בעת החתימה על ההסכם אלא רק בעת הוצאת היתר הבנייה.

שכן, בדרך כלל תשלומי המסים בעסקת קומבינציה משתלמים מתוך הלוואה שדואג הקבלן להעמיד, באמצעות הבנק המלווה, לבעל הקרקע. הלוואה זו מועמדת לקראת הוצאת היתר בנייה, או אז נסגר הליווי הבנקאי של הפרויקט. אילו הצדדים חותמים על העסקה לאחר אישור התוכנית הם בדרך כלל דוחים את תשלום היטל ההשבחה ואולם על תשלום זה נצברת ריבית ממועד אישור התוכנית ועד למועד התשלום בפועל, פרק זמן של כמה שנים. אילו הצדדים חותמים על ההסכם קודם לאישור התוכנית, אזי במועד הוצאת היתר הבנייה, בעל הקרקע ישלם את היטל ההשבחה בתוספת הפרשי הצמדה בלבד. בדרך זו חוסך בעל הקרקע את תשלומי הריבית על התקופה שממועד המימוש ועד לתשלום היטל ההשבחה בפועל.