בדיקת ההסכמים והתחייבות למימון: כך ניתן לצמצם את הסכנות בהצטרפות לקבוצת רכישה

הכותב הוא בעלים משותף במשרד עורכי הדין רז כהן־פרשקר ושות'

פרשיות שונות הוציאו לקבוצות הרכישה שם רע והובילו להצעות להגבלת פעילותן. אלא שמחירי הדיור והעלייה בריבית הובילו לחזרה לחיים של התחום.

● עדכון גרסה: סביבת הריבית החדשה מחזירה לשוק את קבוצות הרכישה
● מחירי הדירות בירידה? אלו האזורים שבהם ניתן בעיקר לראות את המגמה

בבסיס הרעיון להצטרף לקבוצת רכישה עומדת ההנחה שעלות המוצר הסופי תפחת בגובה הרווח היזמי המקובל בענף, לעומת רכישה מסורתית מקבלן. שוק יעיל מעמיד לרשות המשתתפים אפיקי השקעה ורכישה שונים, בהתאם למידת הסיכון שהם מוכנים ליטול על כתפיהם.

אם החקיקה תמנע שימוש במיזמים שכאלה, תינתן עדיפות ליזמים שרק הם יהיו רשאים לסחור בסיכון. התערבות שכזו תפגע ביעילות שתביא בתורה לעלייה במדד הדיור.

מהן הסכנות?

לכן, מי ששוקל לקחת חלק בקבוצת רכישה צריך לדעת מהן הסכנות העומדות בפניו ואיך אפשר להתמודד איתן.

באמצעות עורך דין מטעמו בעל ניסיון בתחום, עליו לבדוק את מערכת ההסכמים, ולוודא שמנוהלת קופת נאמנות וחשבון פרויקט באופן נפרד ומבוקר. הנאמן חייב להיות בעל שם שמבוטח בביטוח אחריות. יש לוודא שקיים בנק מלווה עם התחייבות מפורשת צולבת להמשך המימון גם במקרה שמי מחברי הקבוצה חדל מלשלם או שנקלע לקשיים כלשהם. על־פי מערכת ההסכמים, הכספים שבידי הנאמן ישוחררו רק לאחר חתימת הסכם ליווי.

● הפרויקט לא יצא לדרכו ולא ישולם דבר בעבור הקרקע או בעבור כל הוצאה אחרת, אלא לאחר שהופקד מלוא ההון העצמי מטעם כל חברי הקבוצה.

● ניהול הקבוצה נסמך על חוות־דעת מקצועית לפיה המיזם אינו כפוף להוראות חוק המכר; ועל חוות־דעת מסויית בדבר היקף החשיפה. האשראי וההון העצמי הכולל יכסו עלויות הנובעות מסיווג העסקה על־ידי מסמ"ק כעסקת קבלן.

● יש לוודא שהיקף הבינוי ומספר יחידות הדיור הוא וודאי ואינו מותלה בשיקול־דעת או בתנאי כלשהוא של רשויות התכנון. על עורך הדין המלווה את הדייר לבחון היטב את התוכניות החלות לצורך כך.

● יש לוודא כי קיימת שומה המעריכה את היטל ההשבחה.

● יש לוודא שקיימים מנגנונים יעילים לקבלת החלטות בניהול הקבוצה ושבמקרה של חילוקי דעות - קיים מנגנון הכרעה מהיר.

● על הנאמן להתחייב באופן ישיר כלפי כל אחד מיחידי הקבוצה בעניין החזקת כספי הנאמנות ובעניין מועדי שחרור הכספים והתנאים לשחרור הכספים.

● ההסדרים בני חברי הקבוצה מסדירים שיתוף מלא יחסי עד להשלמת הבנייה, ופירוק והקצאת דירות רק בגמר הבנייה. כך העברת הכספים לקרקע תביא להשבחה שמבטיחה את כל חברי הקבוצה בכל שלב.

מיזם של קבוצת רכישה שמתנהל כראוי לא יסכן את חברי הקבוצה באובדן השקעתם. בהחלט ייתכן שמחמת שינויים בעלויות מסגרת ההוצאות תיפרץ ומחמת קשיים, משך הפרויקט יימשך מעל לצפוי. אולם אלה הסיכונים שעל המשתתף ליטול על גבו כנגד התשואה הצפויה.