מגלגלות בלוף נדל"ני: החברות שכבר רצות מעל התהום

אינספור חברות משחקות כרגע ב"כאילו". הן ממשיכות לשדר עסקים כרגיל, מרגיעות ש"אוטוטו יחזרו קונים והכל ישוב למקומו בשלום", אבל התהום כבר פעורה תחתן. אז למה אנחנו עוד לא קוראים על התמוטטות המונית? בעיקר כי לכל הצדדים נוח לגלגל את הבלוף הזה. לאף אחד, או כמעט לאף אחד, אין אינטרס לגלות לנו שהסיפור נגמר.

● בלעדי | משרד השיכון יוזם תוכנית לצירוף דירות לא מכורות של יזמים ל"דירה בהנחה"
● חוזרים לחפש דירות: הביקוש בערי העוטף מתחיל להתאושש
● איך תגנו על עצמכם מפני קריסה של יזם בפרויקט התחדשות עירונית

אם בכל הענפים המצב קשה, בנדל"ן הוא נואש במיוחד. רק בחודש ספטמבר, כשהחיים נראו שלווים ורגועים בהרבה בהשוואה לסערה הנוכחית, אמר מנכ"ל חברת צמח המרמן חיים פייגלין בכנס גלובס כי "אנחנו קרובים ליום כיפור של ענף הבנייה". פייגלין דיבר אז רק על משקולת הריבית. נטל חוב של כמעט חצי טריליון שקל שסוחב ענף הנדל"ן.

בלי פועלים פלסטינים וגם הזרים נמלטו

ואז הגיע אוקטובר. נוכח מצוקת המימון לא מעט יזמים נטלו על גבם בשנה־שנתיים האחרונות סיכון עצום גם עבור דירות שנמכרו (מבצעי 90:10 ו־80:20 למיניהם - שלמו 10% עכשיו, 90% אחר כך, שהיו הדרך הכי שכיחה למכור דירות בסביבת ריבית עולה). עכשיו תוסיפו לזה את עלויות הבנייה שזינקו בשבועות האחרונים בחדות. הוצאות אדירות שנוגסות בסיכוי להישאר עם רווח כלשהו. מחיר לשעת עבודה קפץ בחודשיים האחרונים פי שלושה לפחות, בהיעדר 80 אלף פועלים פלסטינים, שמי יודע אם ומתי ישובו, ובשעה שמרבית העובדים הזרים, מתוך 25 אלף פועלי בנייה רשומים, נמלטו לחו"ל. בנוסף, מחירי התשומות שמגיעות מחו"ל - קרמיקה, שיש, ברזל ועוד - קפצו לשמיים, בשל פרמיית סיכון למדינה הנמצאת במלחמה והעובדה שספינות נאלצות לפתע להקיף את אפריקה, מחשש מהאויב החדש, החות'ים.

וגם אם נניח שהיזם צלח את קפיצת עלויות המימון, הבנייה והפועלים, ברור שבקצב הבנייה והמכירות הנוכחי, משך החיים של כל פרויקט ושל ההלוואות שעומדות כנגדו אינו דומה לתוכנית המקורית. כלומר, ולו בגלל התארכות המח"מ, משך החיים הממוצע של פרויקט, מדובר בבלת"מ חדש והוצאה ניכרת לעוד ריבית ועוד פיצוי כספי לרוכשים (או כסף לשכירות למשל, כשמדובר בפרויקטים של פינוי בינוי שהוציאו דיירים ישנים). רווחיות מתוכנת של 15%, 20% ואפילו 25% נמחקה במהירות.

אבל הגלגל עדיין מסתובב. ולא בהכרח בגלל יזמים, שמוכרחים לשמור על פאסון, אלא בעיקר בגלל עולם של ספקי אשראי, שמעדיפים למכור לנו אשליות של שליטה בזמן שהמודל הכלכלי שלהם מחוסל. הטעות השכיחה היא להתמקד בבנקים, נותני האשראי הגדולים. הסכנה הגדולה מתחילה אצל "משלימי ההון" הקטנים, אלה שנתנו ליזמים את ההון שהיה חסר להם כדי להוציא את העסקה לפועל, אחרי שהבנק הסכים לממן "רק" 70% או 80% מהעסקה, ואולי גוף מוסדי אחר השלים להם "רק" עוד 10%-15%.

והנה הבלוף הגדול: המלווים הללו - שחלקם גם חשוף בהלוואות גדולות מול הבנקים הגדולים - מתגלגלים עכשיו, מוכנים להמשיך לקבל ריבית, אפילו מופחתת מזו שהובטחה, כי הם יודעים שהקרן עצמה, הסכום שהם נתנו לפרויקט, אבודה. הבנקים זכו בכל השעבודים ולא באמת יישאר משהו לנושים הבאים בתור. גם בהנחה שמחירי הדירות שיימכרו יישארו ברמתם הנוכחית, הקפיצה בעלויות המימון והתמשכות הפרויקטים כבר הורידו את מחירי הקרקע ב־30% לפחות ומחקו את כל ההון שהם סיפקו.

האשראי החוץ־הבנקאי בחשיפה חריגה לנדל"ן

רק באוגוסט האחרון ציינו בבנק ישראל כי האשראי שנתנו הגופים החוץ־הבנקאיים מאופיין בחשיפה "חריגה" לענף הבינוי והנדל"ן - 60% מהאשראי המצרפי שלהם חשוף לענף, לעומת 52% בשנת 2021 ו־50% בשנת 2020. הם גם כתבו שמדובר באשראי "באיכות נמוכה ובסיכון גבוה יחסית". הצרה היא שבבנק ישראל הודו שמדובר בשכבה קטנה של אותו קרחון. בבנק הדגישו שהמספרים שלהם מבוססים על 20 חברות ציבוריות המעמידות אשראי לעסקים, רובן כאלה שרכבו על גל הריבית הזולה בשנים האחרונות, "וישנן חברות נוספות, שאינן ציבוריות, לגביהן אין מידע זמין. לפי מרשם נותני השירותים הפיננסיים של רשות שוק ההון, נכון לאמצע 2023 ישנם 184 תאגידים בעלי רשיון פעיל למתן אשראי מורחב".

בשוק הנדל"ן מעריכים שזו הסיבה לכך שלא רואים כעת כמעט עסקאות למכירת פרויקטים או קרקעות. הרצון להתגלגל גבוה מהרצון לממש קרקע, שיכריח יותר מדי שחקנים להודות בכישלון ולחתוך הפסדים. בינתיים עדיף לעצום עיניים ולהחזיק אצבעות שתגובת השרשרת לא תהיה מבהילה. כשיתברר שיותר מדי חברות וצינורות אשראי רצים על אוויר, כמו גיבור בסרט מצויר שלא שם לב שמתחת לרגליו נפערה תהום - והנה הנפילה.

כוכבי השבוע

מצוין: דווקא עכשיו אור
השעון של מיליוני ישראלים, ועוד מיליוני יהודים ברחבי העולם, תקוע על שמחת תורה. קשה לעמוד מול לוח השנה שמבשר פתאום שהגיע חנוכה. שמונה ימים של חג אורים, כשכל כך הרבה חושך עדיין מסביב.

כל אחד כמובן בבחירתו ובמנהגיו, אבל ייתכן שחסד עשה איתנו מעגל השנה, שמכריח אותנו דווקא עכשיו להפיץ קצת אור. שמזכיר לנו שבמשך אלפיים שנה יהודים כמעט לא יכלו לחגוג את חנוכה כחג לאומי - עם תיאורי הגבורה המופלאים וקרבות המכבים - וצמצמו את הימים הללו לחג דתי ומשפחתי, שמעלה על נס את פך השמן הקטן. זה המקסימום שהרשו לנו בגלות.

היום, כשהצבא שלנו נלחם שוב בעוז בבאים עלינו לכלותינו, כששוב ישראלים עצמאים וגאים בארצם, יש לא מעט סיבות לחגוג את חנוכה. קומי אורי כי בא אורך.

בלתי מספיק: סיסמאות זה יפה, אבל עד המטוס
ועידת האקלים שנערכה השבוע בדובאי סיפקה לנו הזדמנות נהדרת ומתסכלת להתבונן בפעם המי-יודע-כמה בצביעות הבינלאומית. 70 אלף באי הוועידה השמיעו ושמעו מילים גבוהות וחשובות על הדאגה הגדולה לגורל הכדור, אבל שמו בצד עובדות פשוטות - שמשתתפותיה הדומיננטיות הן עשרות יצרניות גז ונפט; שנשיא הוועידה הוא אחמד אל-ג'אבר, מנכ"ל חברת הנפט הלאומית של אבו דאבי; ושמאות מטוסים פרטיים הגיעו אליה מרחבי העולם - וכל אחד מהם זיהם את הכדור פי כמה מכל מה שמשתמשי קשיות הפלסטיק יזהמו במשך חיים שלמים.

ובין שלל האבסורדים, בלטה לעין בריטניה, ששלחה לכנס את שני מנהיגיה הבכירים ביותר, ראש הממשלה רישי סונאק והמלך צ'ארלס. אלא ששני האורחים רמי המעלה הגיעו בשני מטוסים נפרדים, כי יש גבול לפגיעה שהם יכולים לסבול באיכות החיים בשביל להציל את כדור הארץ.