היתר הבנייה התעכב, והיזם ביקש לבטל את חוזה המכר. בעלות הדירה סירבו - מה פסק העליון?

הכותבת היא שותפה במחלקת הליטיגציה במשרד פרל כהן צדק לצר ברץ

עובדות המקרה: חוזה מכר נחתם בין יזם נדל"ן לבין בעלות דירת מגורים. בחוזה המכר נקבע תנאי מתלה שלפיו מכירת הדירה מותנת בקבלת היתר לבניית הפרויקט תוך 8 חודשים ממועד החתימה. עוד נקבע כי אם תוך 12 חודשים מיום החתימה על החוזה לא יתקיימו התנאים המתלים, לצדדים תעמוד הזכות לבטל אותו.

● בדיקת גלובס | דווקא בזמן מלחמה: האמיצים שהגישו הצעה יחידה וזכו בקרקעות במחירי מציאה
● מתי משלמים היטל השבחה על ממ"ד?

לאחר חתימת החוזה הודיע היזם לבעלות הדירה כי חרף מאמציו טרם התקבל היתר בנייה, ועל כן הוא מודיע על ביטולו של חוזה המכר. בעלות הדירה השיבו כי ההסכם בתוקף והן מתעקשות לקיימו. הצדדים לא הצליחו לגשר על הפערים, ובעלות הדירה תבעו את היזם בבית המשפט המחוזי לקבלת סעד הצהרתי שלפיו חוזה המכר עומד בתוקפו ולאוכפו.

בעלות הדירה טענו כי היזם פעל במרמה ובחוסר תום הלב במשא ומתן לקראת החתימה על חוזה ובקיומו. לטענתן, לפני כריתת החוזה, הציג להן היזם מצג שווא לפיו הוא עומד לקבל את היתר הבנייה בקרוב ומדובר בעניינים טכניים בלבד. הן הגישו גם בקשה למתן צו מניעה זמני לאסור על היזם למכור את הדירה.

שאלת תום הלב

היזם השיב כי יש לדחות את הבקשה לסעד זמני. לטענתו, במועד שבו נשלחה הודעת הביטול לא יכול היה לקבל היתר בנייה. היזם הוכיח כי היתר הבנייה התקבל לאחר 10 חודשים מהמועד שבו נשלחה הודעת הביטול, וזאת לאחר מאבק ממושך ברשויות. עוד הוכיח היזם, כי היה לו קושי ממשי לעמוד בהתחייבויותיו לבנק המלווה וגם מכאן שנאלץ לבטל את החוזה.

ביהמ"ש המחוזי קבל את הבקשה לסעד זמני והורה על צו מניעה האוסר על היזם למכור את הדירה או להעביר אותה לאחרים. על החלטה זו הוגשה בקשת רשות ערעור לעליון.

ההחלטה: שופטת העליון רות רונן קבעה כי בעלות הדירה לא הוכיחו כי היתר הבנייה לא התקבל במועד רק כתוצאה מאי־עמידה של היזם בדרישות, וכי היזם פעל בתום לב. בעלות הדירה ניסו לתמוך את טענתן לחוסר תום לב מצד היזם גם בעובדה שהוא המשיך לשווק את הדירות בפרויקט; בכך שלבסוף התקבל היתר בנייה; ובכך שהיזם ביטל חוזי מכר גם עם רוכשים אחרים. אולם, בית המשפט קבע כי נתונים אלה אינם מעידים בהכרח על חוסר תום לב בהתנהלות היזם.

השופטת קבעה כי הנזק הפוטנציאלי לו טוענות בעלות הדירה "שוקלל" במסגרת חלוקת הסיכונים שהובאה בחשבון בתנאי המתלה שנקבע בחוזה. כך, השינוי במחירי הדיור, אשר לטענת בעלות הדירה הוביל לכך שאין ביכולתן הכלכלית לרכוש דירה דומה לדירה שרכשו, הוא הסיכון שאותו ביקשו הצדדים לגדר בקביעת התנאי המתלה שאפשר לשני הצדדים לבטל את החוזה אם הפרויקט לא יתקדם כמתוכנן. בהתאם, השופטת רונן ביטלה את הסעד הזמני שנתן המחוזי.

המשמעות: מדובר בפסיקה הוגנת וראויה המלמדת על בחינה נסיבתית של המקרה יחד עם הוראות החוזה בין הצדדים. בית המשפט בחן באופן ענייני ויסודי את קיום החוזה על ידי היזם, ערך את האיזון הנכון בין סיכויי התביעה ל"מאזן הנוחות" וקבע, כי היזם התנהל בתום לב ובהתאם להוראות החוזה והדין וכי בנסיבות אלו, לא מוצדק להותיר את צו המניעה הזמני שניתן נגד היזם, להסב לו נזק משמעותי ולסכן את הפרויקט.

האיזון הנכון

פסק דין זה לדעתנו מגביר למעשה את סטנדרט ההוכחה המצופה מדיירים המבקשים סעד זמני בבית המשפט בקשר עם סיכויי התביעה שלהם ונותן משקל מרכזי לנזק שעלול להיגרם ליזמים בבקשה.

רע"א 6869/23