הנתונים נחשפים: לכמה ישראלים יש יותר משלוש דירות?

מספר "אספני הדירות", כלומר האנשים שבבעלותם שלוש דירות ויותר, עלה ב־40% מאז סוף 2018 - שיעור כפול מהעלייה במספר בעלי הדירה היחידה באותה התקופה. כך עולה מנתוני רשות המסים שנמסרו לגלובס.

● סוף לפערי המידע? פתרון המדינה לצמצום הבירוקרטיה בעולם התכנון
● יזמים מעכבים בניית דירות מחיר למשתכן? שר השיכון שוקל להפקיע מהם את הקרקעות

הנתונים, שמעודכנים לחודש מרץ הנוכחי, מגיעים ברקע התנגדות הדרג הפוליטי לחייב משקיעי נדל"ן בדיווח, ומחזקים את ההערכות באוצר כי ענף הנדל"ן להשקעה משמש בסיס להלבנת הון ולהתחמקות ממס. עוד עולה מהם כי 1.63 מיליון בני אדם בישראל מחזיקים בבעלותם דירה אחת; 290 אלף מחזיקים בבעלותם שתי דירות, ו־86 אלף מחזיקים בשלוש דירות ויותר.

מגמת עלייה ב"אספני הדירות"

כאמור, הממצא הבולט מנתוני רשות המסים הוא הגידול המשמעותי שנרשם במספר "אספני הדירות", כלומר אותם אנשים שמחזיקים בשלוש דירות ויותר. מספרם בסך־הכול גדל מ־2018 ועד היום בכ־40%. זאת, בעוד שמספר מחזיקי דירה בודדת עלה בסך־הכול ב־21%; מבין האספנים, בולטים אלה שמחזיקים בשמונה דירות, שמספרם עלה ב־66%. כמו כן בולטים בעלי שש דירות, שמספרם בתקופה הזו עלה ב־54%.

אצל יתר האספנים, שמחזיקים במספרים שונים של דירות, נרשמו עליות מרשימות של 40% ויותר במספר הדירות שהם מחזיקים בבעלות. לעומת זאת, מספר המשקיעים ה"רגילים" שמחזיקים בדירה אחת נוספת, עלה ב־31% בלבד. מכאן עולה כי מדובר במגמה של ממש מצד משקיעים ותיקים רבים - שבמסגרתה הם מגדילים את אחזקת הדירות שבבעלותם.

בדיקה של המגמות לפי כרונולוגיה היסטורית מעלה כי השנה שבה "אספני הדירות" הגדילו את כמות הדירות המוחזקות בידיהם בשיעור הגבוה ביותר הייתה 2021. באותה שנה נקבע שיא של כל הזמנים בהיקף רכישת דירות (כ־150 אלף), אך גם שיא רכישות מצד משקיעי נדל"ן, שניצלו את מס הרכישה הנמוך שחל באותה שנה (עקב הורדתו על ידי שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ). בסך־הכול הם רכשו 35 אלף דירות - כרבע מכלל הדירות שנרכשו.

בשנה הזו ניכר היה כי "אספני הדירות" הרחיבו מאוד את אחיזתם בשוק, ובעוד שבשנה רגילה הם הוסיפו 4,000־5,000 דירות למלאי, ב־2021 הם הוסיפו למלאי שלהם עוד 8,000 דירות. בסך־הכול הם הגדילו את כמות הדירות בידיהם ב־11%, לעומת רוכשי דירה נוספת אחת שהעלו את מספר הדירות שלהם ב־8%.

ואולם מאז 2022 ניכרת האטה בשוק הזה, שמהווה חלק מהאטה כוללת שמתקיימת בכל שוק הנדל"ן. בשנתיים האחרונות הוסיפו "אספני הדירות" בסך־הכול 9% למלאי הדירות שלהם, שיעור דומה לזה של המשקיעים בעלי דירה נוספת אחת ורוכשי הדירות היחידות (שהגדילו את כמות הדירות שלהם ב־8%). סביר להניח כי הריביות הגבוהות, ביחד עם העלאת מס הרכישה במידה ניכרת בסוף 2021, עשו את שלהם ועצרו את המשקיעים בכלל ואת "אספני הדירות" בפרט.

ואולם, המספרים מעידים על כך שענף הנדל"ן מרתק אליו כמות גדלה והולכת של אנשים, שרואים בו אפיק השקעה משמעותי, על אף התשואות השנתיות הנמוכות שענף זה מספק בשנים האחרונות למשקיעים. התשואות הנוספות, שנובעות מעליית שווי הדירות, הן אלה שהיוו אטרקציה גדולה, לפחות עד לתקופה האחרונה בה מחירי הדירות נמצאים בהתמתנות קלה.

כר אפשרי לעבריינות הון ומס

הנתונים האלו מחזקים את הטענות שמגיעות מצד פקידי האוצר, כי ענף הנדל"ן להשקעה סובל ממחסור חמור ברגולציה ופיקוח, ומהווה כר אפשרי לעבריינות הון ומס.

כל זה אינו חדש. כבר בתחילת העשור הקודם הועלו ממצאים שעוררו חשד כי נדל"ן להשקעה מהווה מקלט לעבריינות מס ולהלבנת הון. בחינה שערך אז אגף הכלכלן הראשי העלתה כי כ־19% מהשכירים שרכשו דירה להשקעה בשנים 2003־2012 השתכרו עד 7,000 שקל בלבד ברוטו בחודש.

עוד עלה כי כ־16% מהשכירים שרכשו דירה להשקעה והשתכרו עד 7,000 שקל בלבד למשק בית, רכשו לפחות שתי דירות להשקעה. הנתונים אמנם ישנים, אך כבר אז צרמו לעין, כי מי שבאמת השתכר 7,000 שקל - בקושי יכול היה לרכוש דירה יחידה. כיצד אנשים כאלה הגיעו לשתי דירות ויותר? ניתן היה רק לנחש.

בשנים האחרונות לא בוצעו מחקרים דומים, אך כמות המשקיעים שפועלת בישראל, ובתוכה עשרות אלפים שמחזיקים בשלוש דירות ויותר, כנראה שהכפילה את עצמה בעשר השנים האחרונות. פקידות האוצר מנסה זה שנים להגביר את השקיפות בשוק השכירות, באמצעות העמקת חובת הדיווח על דירות. כיום חובה זו מוטלת רק על מי ששכר הדירה שהוא גובה עולה על תקרת הפטור - 5,470 שקל בחודש.

לפני כחודש ניסו באוצר להעלות בחקיקה חובת הדיווח על דירה - אך נבלמו בוועדת הכספים. חברי ועדה טענו כלפי נציגי האוצר, כי "צעד כזה מצייר את כולם כגנבים". אולם הנתונים דווקא מחזקים את החשד כי גם אם מדובר בציבור ישר דרך ברובו, הערפל שבו חלק ניכר מהשוק הזה פועל אכן יכול להוות מקלט לעברייני מס והלבנת הון.

גם ב־2021 ניסו לקדם חוק דומה בוועדת השרים לחקיקה, אך יוזמה זו נבלמה בטענה שאם דירות אינן מחויבות במס - לא צריך להטריח את בעליהן בדיווח. ואולם המספרים שהובאו כאן, כמו גם ההנחה הרווחת בענף, כי יש מספר לא־מבוטל של משקיעים שהיו אמורים לדווח על שכר הדירה שהם מרוויחים אך לא עושים כן - מחזקים את העמדה שיש לחזק את הפיקוח על הענף.