האם ניתן לקיים הליך תכנוני ללא הסכמה קניינית?

הכותב הוא מומחה להתחדשות עירונית

לאחרונה ניתנה החלטה משמעותית על ידי ועדת ערר ת"א בראשות עו"ד שרון טל. ההחלטה עוסקת ביחס בין הליך תכנוני להכרעה קניינית. הוועדה החליטה ברוב קולות כי בהעדר תימוכין קנייניים לא ניתן ליתן היתר תכנוני.

● אפילו הטילים כבר לא מרתיעים את משקיעי הנדל"ן בעיר הזו 

רקע: הערר עוסק בבקשה להיתר להרחבת דירה ובניית ממ"ד בקומת הקרקע בבניין שברחוב יפתח 3 בתל אביב. המתנגדים לבקשה הם בעלי הזכויות ב־13 מתוך 18 דירות בבניין, אשר מעוניינים לבצע פרויקט התחדשות עירונית בבניינים שברחוב יפתח ובכללם בבניין האמור.

לטענתם, אישור הבקשה יגרום לאי כדאיות שתכשיל את מימוש הפרויקט העתידי, מה שיותיר את בעלי הזכויות הנותרים בבניין ישן עם מערכות כושלות, וללא ממ"ד.

הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות בנימוק ש"ההרחבה מוצעת בשטח המשותף לפי הוראות התוכנית", וכי: "בנסיבות דנן בהן ההרחבה המבוקשת הוגשה על ידי בעל הזכויות בדירה אותה מבוקש להרחיב, אין בידי הוועדה המקומית סמכות לשקול שיקולים קנייניים ולפיכך הוועדה המקומית פעלה כשורה משהחליטה שלא לדון בטענות הקנייניות".

אך ערעור שהוגש לוועדת הערר על החלטת הוועדה המקומית התקבל.

המשמעות: בהינתן, שישנה הפרדה מובנית בין הערכאות התכנוניות (ועדה מקומית וועדת ערר) לערכאות הקנייניות (המפקח על המקרקעין ובתי המשפט), כאשר ערכאה אחת אינה מתערבות בשיקוליה של רעותה, האפשרויות תמיד הן שתיים: הראשונה, לשלוח את הצדדים להתדיין קניינית בפני המפקח על המקרקעין או בבית המשפט המוסמך, ואז ליתן הכרעה תכנונית. השנייה, ליתן החלטה תכנונית ולאפשר לצדדים להתדיין קניינית בפני הערכאה המוסמכת בהמשך.

ההכרעות בעניין אינן קונסיסטנטיות.

יש שיאמרו - מה זה משנה באיזה סדר ייעשו הדברים? בסוף נדרשת גושפנקא של שתי הערכאות, התכנונית והקניינית. בכל זאת, לסדר קבלת ההחלטות יש משמעות הן בתוצאה הסופית והן בנטל המוטל על מגיש הבקשה או המתנגד והן במידת ההשקעה הנדרשת למנוע מבעל היתר לבצע בינוי, כאשר יש בידו היתר כדין.

ההבדל בהליכים

ועדת הערר סקרה באופן מפורט את חוק התכנון והבנייה וחוק המקרקעין ובפרט את סעיפים 71ב ו־62 המגדירים את הרוב הנדרש, כמו גם את התקנות את ההלכות מפי בית המשפט העליון וקבעה כי לבעלי זכויות יש זכות להגיש התנגדות לבקשה וערר, גם במקום שבו הבקשה להיתר תואמת תוכנית. זאת בניגוד לכאורה, להוראות חוק התכנון והבנייה.

ההלכה כפי שהיא נקבעה בעע"מ 2832/09 מפרטת: "מקום בו הוועדה סבורה, שאין בידי מבקש ההיתר 'תימוכין קנייניים' לבקשה התכנונית (למשל, בקשה לבנייה ברכוש המשותף), תעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית. גישה זו נובעת הן מן הרצון למנוע דיוני סרק בהיבטים תכנוניים של הבקשה, שאפשר שכלל לא יהיו נתונים למימושו, והן מן השאיפה להימנע ממצבים בהם מוסדות התכנון יהיו מעורבים בשאלות קנייניות, שבהן - כאמור - אינם מוסמכים לדון".

החלטה זו כמובן אינה אקורד סיום במחלוקת זו ונדמה שזו תמשיך ותעסיק את כלל הערכאות עד אשר המחוקק יידרש לעניין ויבהיר את הסוגיה באמירות ברורות ופשוטות ליישום. הח"מ סבור שמוטב ככלל, במקום בו יש מחלוקת קניינית להפנות את הצדדים להתדיינות קניינית, קודם להחלטה תכנונית.

1076־07־23