דירה אחת ממחיר למשתכן, השנייה בשוק החופשי. מה פער המחיר?

השכונה: השבוע ננתח לא עסקה אחת אלא עסקאות רבות, וליתר דיוק - 58 עסקאות שבוצעו במתחם אחד, בצפון מזרח בני ברק, מדרום לתוואי הירקון ומערבית לכביש גהה.

מדובר בעסקאות שבוצעו בפרויקטים החדשים בבני ברק, שמאפשרות לנו להעריך כמה תוכנית "מחיר למשתכן" מעניקה הנחות גדולות וחשובות לזוג הצעיר - חרף המחלוקות שסביבה.

● הנתונים מגלים: לוקחים משכנתה של מיליון שקל, מחזירים יותר משני מיליון שקל 
● המגמות והתחזיות לשוק הנדל"ן: הוועידה השנתית של מזרחי טפחות בשיתוף גלובס יוצאת לדרך 
● טור סופ"ש | השבוע אושרה הקמת עיר חדש. למה אף אחד לא רוצה קרדיט?

השכונה נבנתה על שטח שעד לא מזמן היה שדות, שעיטרו את חלקו המזרחי של רחוב לח"י ואזור התעשייה העירוני של בני ברק, מצפון למסילת הברזל מדרום לנחל הירקון ולרמת החיל ומערבית לכביש גהה. גשר להולכי רגל מתוכנן להבנות מעל לנחל, ולהגיע לרמת החייל. רוב הדירות בשכונה מוקמות במסגרת פרויקטים של ארזי הנגב של היזם עודד שריקי, והיתרה ע"י חברת אביסרור. באחרונה אוכלסו מאות דירות בפרויקט של ארזי הנגב.

התוכנית: המתחם בן 790 דונם, ולפני שש שנים אושרה עליו תוכנית של הותמ"ל (תמ"ל 1045) להקמת 2,100 יחידות דיור במבנים בני שש קומות ולגשר שיקשר בין השכונה החדשה לדרך אם המושבות, מעל למסילת הברזל. גם שם ניתן לשכונה - "אילת השחר". קשיים ביורוקרטיים עיכבו מאוד את הגשר ששמו "הרלינג" ומכך גם את קידום השכונה, שנמצאת בהקמה.

במקביל לתוכנית הוותמ"ל קודמה גם תוכנית מתאר כוללנית לבני ברק, שבה מסומנת השכונה כ"מגורים ג'". בינה לבין כביש גהה ולאזור התעשייה אמורים להיבנות מבני תעסוקה.

העסקאות: 58 עסקאות נרשמו ברשות המסים ככאלה שבוצעו במתחם בין החודשים אפריל ליוני, מהן 40 במסגרת "מחיר למשתכן" ו־18 במסגרת השוק החופשי, אלא בפרויקטים שכנים.

העסקאות שנערכו במסגרת מחיר למשתכן הניבו את רמות המחירים הבאות: דירות 3 חדרים בשטח 84 מ"ר נמכרו במחירים של 1.16־1.19 מיליון שקל; דירות 4 חדרים נמכרו בשני גדלים, של 104 ושל 113 מ"ר, ומחירן הגיע ל־1.47־1.61 מיליון שקל (בחלק הנמוך של הטווח היו הדירות הקטנות יותר), ומחירי דירות 5 חדרים 136 מ"ר הגיעו לרמות מחיר של 1.89־1.92 מיליון שקל.

במסגרת עסקאות השוק החופשי נמכרו דירות 3 חדרים במחירים של 2.27־2.38 מיליון שקל, דירות 4 חדרים במחירים של 2.55־2.81 מיליון שקל ו־5 חדרים ב־2.9־3.3 מיליון שקל. עסקה חריגה בוצעה בשוק החופשי, שעה שדירת 7 חדרים נמכרה ב־4.5 מיליון שקל. אין מדובר בעסקה הגבוה ביותר בשכונה, שכן נמצאו גם עסקאות ב־5.5־6 מיליון שקל שבוצעו בה בעבר.

ניתוח: מבחינת המחיר למ"ר, הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" נמכרו לפי 14,130 שקל למ"ר בממוצע; הדירות בשוק החופשי נמכרו לפי 27,720 שקל למ"ר בממוצע, כלומר כמעט פי 2. במונחים כספיים, ההפרש בין דירות השוק החופשי לדירות מחיר למשתכן מגלם פער של 1-1.4 מיליון שקל.

ואולם השמאי מאיר פינקלשטיין מעיר כי מדובר בממוצע לא נכון. "רוב העסקאות במסגרת השוק החופשי בשכונה, מבוצעות לפי ערכים של כ־24 אלף שקל למ"ר. יש בשכונה גם דירות עם כיוון אוויר אחד שהן זולות מאוד יחסית, ולעומתן יש עסקאות ברמות מחיר גבוהות הרבה יותר, בדירות טובות יותר והן מבוצעות בדרך כלל בחלק של השכונה, שפונה לפארק ולנחל, ששם המחירים גבוהים בהרבה". ואכן דירות בקו ראשון לפארק ולירקון ולרמת החייל, יכולות לקבל מחירים של 28־29 אלף שקל למ"ר.

שאלה מסקרנת לגבי שכונת איילת השחר היא כיצד היא נתפסת בקרב תושבי בני ברק. האם כחלק אינטגרלי מהעיר, או כ"סוף העולם", דבר שאמור לבוא לידי ביטוי במחירי דירות נמוכים יותר מאשר בעיר. "להפך. שריקי הוביל את עליות המחירים בעיר, והביא את הפרויקטים בתוך העיר לרמות דומות, וזה התאפשר בגלל מחיר למשתכן, שהביא אליו זוגות צעירים רבים. ה'שטחים החומים' בשכונה רבים, ולתושבים לא ייחסרו מרכזים קהילתיים ואחרים", אומר פינקלשטיין.