המשכנתאות בשיא, וזאת לאו דווקא בשורה טובה לכלכלה

בדצמבר האחרון נרשם שיא חדש בהיקפי המשכנתאות רגע לפני עליית המע"מ, וכן שיא במסלולים של ריבית קבועה לא צמודה • מי מהבנקים שם ברקס ומי לא מתרגש מאזהרות בנק ישראל?

איור: גיל ג'יבלי
איור: גיל ג'יבלי

שנת 2024 מסתכמת כאחת מהשנים החזקות ביותר מבחינת משכנתאות שנלקחו בה, ומדורגת במקום השלישי במדד זה בעשור האחרון, אך מהצד השני היא הייתה חלשה מאוד מבחינת מספר הדירות שנרכשו. כך, היא מצויה במקום הלפני אחרון במספר העסקאות שבוצעו בה בעשור האחרון, כשרק 2023 היתה גרועה ממנה.

ניתוח | הוועדות ממשיכות לתכנן, אבל הדירות לא מגיעות לביצוע 
ראיון | מנכ"ל חברת הנדל"ן שמסביר: אלה הסיבות למחירי הדירות "המטורפים"

ובמצב כל כך חריג, שמצוי ערב משבר כלכלי צפוי עקב המלחמה - כל השחקנים ירו בסוף השנה בכל התותחים שברשותם, כדי "לגנוב" עוד קצת מתקופת טרום הגזירות. כל זה בא לידי ביטוי בנתונים הכל כך חריגים של החודש שעבר, שבו נקבע שיא בלתי נתפס בהיקפי משכנתאות, בגובה 13.8 מיליארד שקל. אז מה קורה כאן?

1 שיאי משכנתאות הם סימן לצרות

שיאים זה משהו שנשמע טוב, אבל רק בספורט. בכלכלה זה לא תמיד כך, וכאן בדיוק נמצא השיא של דצמבר.

שיאי משכנתאות מסוג זה, שחורגים בכל צורה שהיא מהרמות אליהן הורגל השוק בחודשים קודמים, מאפיינים שוק שעומד בפני גזירות. בפעם האחרונה שנרשם שיא כזה, במרץ 2022, השחקנים בשוק - בנקים, יזמים, ורוכשים - הבינו כי בנק ישראל עומד להעלות את הריבית; לפניו נקבעו שיאים ב־2015, ובסוף 2021, כשהועלה מס הרכישה על משקיעים.

חוסר ההלימה שעליו הצבענו בפתיח, בין היקפי המשכנתאות למספר העסקאות, גם הוא אינו תוצר טבעי. ראשית הוא נובע מעליות המחירים המהירות והעלייה בסכומי ההלוואות שלוקחים רוכשי הדירות. שנית, הוא מרמז על כך שמאחורי המשכנתאות עומדים שיקולים נוספים.

טרם פורסמו נתוני העסקאות של דצמבר, אך לפי האומדן שלנו הם יעלו על עשרת אלפים עסקאות. מדובר בכמות גדולה, אך לא מאוד חריגה יחסית לשנים האחרונות, וזו ראייה לשיקולים נוספים שעמדו מאחרי השיא החריג, שאותם נפרט מיד.

2 המע"מ זעזע את השוק

כשהמע"מ עולה באחוז - מחירי הדירות עולים בעשרות אלפי שקלים לפחות, ואף אחד לא שמח לשלם את הסכומים הללו (כ־21 אלף שקל לדירה חדשה שעלתה ב־31 בדצמבר 2.5 מיליון שקל), לא מצד הרוכשים וגם לא מצד היזמים, שלא נהנים כמובן מהעלאת המס.

לפיכך שני הצדדים מעוניינים להקדים עסקאות, ולא רק זה - הרוכשים מעוניינים להקדים תשלומים ליזמים מעבר למתחייב בחוזי המכר, כדי לחמוק מהאחוז הנוסף. הכלכלן הראשי באוצר הבחין במגמה הזו כבר בנתוני חודש אוקטובר, וסביר שרוכשים לחצו על בנקים להקדים את המשכנתאות בנובמבר־דצמבר, על מנת להספיק לשלם לפני תום השנה.

מהתאחדות יועצי המשכנתאות שצפו את השיא מבעוד מועד מסרו לנו, כי להערכתם גם בחודש הנוכחי היקפי המשכנתאות יהיו גבוהים מהרגיל, משום שבבנקים התקשו להתמודד עם המספר הרב של הפונים ודחו חלק מהם.

המצוקה הכלכלית גדלה, ויותר משקי בית לוקחים הלוואות לכל מטרה 

הלוואת לכל מטרה הן כלי שבו משתמשים רוכשי דירות ל"השלמות" פיננסיות של כספים שחסרים להם למטרות שונות. בדרך כלל היקפי ההלוואות הללו הגיעו לרמות של עד 600 מיליון שקל בחודש, ואולם מאז המלחמה הם עלו, ובדצמבר נרשמה הפעם השנייה שבה הם עלו אף מעל ל־700 מיליון שקל והגיעו לרמה של 724 מיליון שקל.

מדובר בהלוואות יקרות יותר, שלמעשה "עוקפות" את מגבלות בנק ישראל (עד 75% מימון במשכנתא רגילה לרוכשי דירה ראשונה, 70% למשפרי דיור ו־50% למשקיעים). ממילא, נראה כי הלוואות לכל מטרה הן עדות למצב מחמיר של משקי בית, וככל שהן עולות - המצב מחמיר יותר.

יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות, יונתן ברלינר אומר לגלובס, כי "הביצוע החריג מגיע בעקבות ההקלה של הוראת השעה של בנק ישראל להלוואות לכל מטרה שהייתה אמורה להסתיים בסוף השנה. ביום האחרון של השנה בנק ישראל החליט להאריך את הוראת השעה בשנה נוספת וסביר להניח שאם בנק ישראל לא היה מחכה לרגע האחרון, משפחות רבות לא היו לוקחות את ההלוואה עכשיו רק בגלל הלחץ שהאפשרות הזו עומדת להסתיים".

במקרה זה מדובר בסיבה טכנית, אך עצם זה שיותר ויותר משקי בית נזקקים להלוואות כאלה מעיד, שיותר ויותר משקי בית נקלעים, או חוששים שייקלעו לבעיות כלכליות, וזה ודאי לא משהו שצריך לעודד מישהו.

ההערכה השולטת בתחום המשכנתאות היא, שמשכנתאות ממוצעות של יותר ממיליון שקל כאן כדי להישאר, לאור מחירי הדירות הגבוהים, והשכר הממוצע שלא עולה. לאור זאת סביר להניח, כי גם ההלוואות לכל מטרה יישארו ברמה גבוהה, שאולי לא תחצה שוב את רף ה־700 מיליון שקל, אבל כנראה שלא תרד בהרבה ממנו.

3 בנק ישראל נרדם והבלון התנפח

לפני כחודש נערכה פגישה בין ראשי החטיבות העסקיות בבנקים לבין ראשי הפיקוח על הבנקים, שדנה בחשיפת הבנקים להלוואות הבלון לרוכשי הדירות. זאת, לאחר שבדוח היציבות למחצית כראשונה של השנה, הובעה דאגה נוכח התופעה של מבצעי המימון של היזמים, בנוסח 20%־80% ו־10%־90%, שבמסגרתם הצדדים לעסקה והבנקים מניחים, שרוכשי דירות יוכלו לעמוד בתשלומים של מיליוני שקלים בעוד מספר שנים.

הפגישה, כך דווח, הסתיימה ללא הנחיות אופרטיביות, אולי משום שהיקפי הלוואות הבלון הגיעו לרמות של עד 1.5 מיליארד שקל, ו־16%־18% מכלל המשכנתאות שנלקחו. בינואר התעוררו בבנק ישראל ל־3.2 מיליארד שקלים שנלקחו בהלוואות בלון, שהיוו כמעט רבע מכלל המשכנתאות בדצמבר.

מה קרה? יזמי הנדל"ן בלחץ שיא. מעבר למע"מ העולה, הם יודעים שהמצב של המשק בטווח הקרוב אינו מעודד, והם תקועים עם מלאי שיא של דירות שהם אינם מצליחים להפחית. כמו כן הם מעריכים שעתידם של מבצעי המימון קצר למדי, ובזמן הקרוב סביר שמישהו בבנק ישראל יקטע אותם.

אבל מרבית הבנקים המשיכו לתדלק את הסיכון למרות אזהרות הפיקוח. היחיד שהתיישר הוא בנק לאומי שבאמצע נובמבר הודיע כי לא ייתן הלוואות ללא העמדת 20% הון עצמי מינימלי מצד הרוכשים.

ומה עשו הבנקים האחרים? בדיוק ההפך: מזרחי טפחות והפועלים המשיכו לתת הלוואות נדיבות יותר, ולא מעט קבלנים שהמשיכו במבצעי מימון אגרסביים הפנו את קוני הדירות אליהם.

בכיר בבנק למשכנתאות העריך בפנינו, כי ככל הנראה הבחירה הזו הובילה לכך שפועלים עקף בדצמבר את נתח השוק של לאומי. זאת, לעומת נתח של 19% להפועלים ו־27% ללאומי ברבעון השלישי של השנה (ונתח של 39% למזרחי טפחות).


4מתרחקים מהמסלולים צמודי המדד

נתוני המשכנתאות מגלים עד כמה הישראלים מבוהלים מהאינפלציה, שנמצאת הרחק מעל הגבול העליון שהגדיר החוק (1%־3%), והם מתרחקים מהלוואות במסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן. בדצמבר נרשם שפל היסטורי בהלוואות הצמודות למדד - שהגיעו לנתח של פחות מ־18% מכלל המשכנתאות, לעומת 20.5% מהמשכנתאות בנובמבר, 28% בדצמבר אשתקד ו־32% בסוף 2022.

במקביל, נראה כי הבנקים עצמם "להוטים" לתת לרוכשים משכנתאות בריבית קבועה ולא צמודה - מה שעלול כמובן לעלות לאותם נוטלי משכנתאות מאוד ביוקר ביום שבו הריבית תחזור לרדת. בדצמבר הגיע מסלול הקל"צ (קבועה לא צמודה) לשיא של 41% מהמשכנתאות. זאת, לעומת 37% בנובמבר, 30% בדצמבר 2023, ו־27% בלבד בדצמבר 2022.

לפי נתוני בנק ישראל, הריבית הממוצעת הצמודה למדד עמדה בדצמבר על 3.1%, בעוד הריבית הקבועה הלא צמודה עמדה על 4.8% בממוצע.

מדובר בפער נמוך משמעותית מהאינפלציה בפועל, מה שיכול ללמד עד כמה הבנקים מתאמצים לשכנע את רוכשי הדירות לבחור במסלול הלא צמוד. וגם עד כמה הם משוכנעים שהריבית במשק עומדת לרדת.