בין הפיגומים לחובות: יזם הנדל"ן שמפיק סרטים ומככב בטיקטוק מגיע לבורסה

"הפרויקטים בפריפריה הם הסיגריות והלחם של המכולת. אני מכולת. אני יודע למכור קורנפלקס יוקרתי ומעדנים עם פצפוצים, אבל יש לי גם סיגריות, לחם וחלב", כך סיפר אשתקד יקי רייסנר בפודקאסט "בתוך מוחו של יזם נדל"ן" של אלעד אפרגן.

● כפי שנחשף בגלובס: צ'ק פוינט בונה קמפוס חדש בת"א
● יזם הנדל"ן שמגיע לבורסה ומנסה להשתחרר מערבויות אישיות של 1.3 מיליארד שקל

"פריפריה", הרחיב, "זה למכור בנתיבות דירת 3 חדרים ב-1.2 מיליון שקל. זה לא יירד ל-900 אלף שקל בחיים, לא תהיה עצירת מכירות באזורים האלה. יש בישראל קהל גדול שלא יודע לקחת משכנתא של יותר מ-3,500 שקל בחודש. זה קהל שקיים בעפולה, בבאר שבע, בשדרות, בנתיבות".

רייסנר, יזם נדל"ן לא שגרתי בלשון המעטה, צפוי להצטרף בתקופה הקרובה לזירת המסחר של הבורסה בת"א. חברת הבנייה רייסדור שאותה ייסד ונמצאת בבעלותו המלאה פרסמה לאחרונה תשקיף לקראת גיוס של 150 מיליון שקל באיגרות חוב, שיוצעו לציבור ללא דירוג ושיעבודים.

בדומה למספר חברות בנייה נוספות שפועלות לגייס חוב קונצרני בימים אלה, גם כספי הגיוס של רייסדור מיועדים בחלקם להחלפת אשראי יקר שנטלה החברה מהבנקים, לנוכח סביבת הריבית הגבוהה, כמו גם למילוי קופת המזומנים הדלילה שלה.

אשתקד העריכו בשוק ההון כי רייסדור תפעל לגיוס הון בבורסה (IPO), אך לנוכח שוק ההנפקות המקרטע עדיין, היא מסתפקת בינתיים באג"ח - אולי כשלב ראשון לקראת הנפקת מניותיה בהמשך, מהלך דו-שלבי שביצעו בשנים האחרונות מספר יזמיות נדל"ן למגורים (אפי קפיטל, עמרם אברהם, אב-גד ואחרות).

תשקיף ההנפקה של רייסדור מעניק חשיפה רבה לעסקי הבנייה המסועפים שלה - מכירות, רווחים, צבר עבודות ושפע נתונים פיננסיים, כמו גם על כוונת החברה לפעול לאחר ההנפקה לשחרורו של רייסנר מערבויות אישיות שהעמיד להתחייבויותיה, בהיקף של כ-1.3 מיליארד שקל (בעיקר לבנקים).

עם זאת, התשקיף מגלה רק טפח מאישיותו הססגונית של רייסנר עצמו. כך, בעודו מוביל (כיו"ר ומנכ"ל) חברה הפועלת לבניית אלפי דירות וכן משרדים ומרכזי מסחר, משמש רייסנר כמפיק של סרטי קולנוע וסדרות טלוויזיה (שבהם הוא גם משחק - ראו מסגרת). בנוסף הוא מתראיין תדיר בפודקאסטים ומעלה סרטונים לרשת החברתית טיקטוק (שם יש לו קרוב ל-20 אלף עוקבים), בהם הוא משלב תובנות ועצות שונות.

בין היתר סיפר שם לאחרונה כי "בשביל לשמור שבת אני מוכן להפסיד כסף. יש לי הרבה מרכזים מסחריים שלא פתוחים בשבת. מאוד קשה לוותר, וכשאני מוותר אני מרגיש גאווה וסיפוק. בעוד 20-30 שנה אנשים ישמרו שבת גם אם הם לא אנשים דתיים. יצטרכו יום אחד שהם לא מפעילים טלפון, שהם לא רואים חדשות. יום שהוא שלהם, של המשפחה, של הנפש שלהם".

בסרטון אחר טען רייסנר כי "מחירי הדירות לא עלו כבר שנתיים, הם לא יעלו גם ב-2025, אבל בשנים לאחר מכן הם יעלו. אז למה אתה מחכה? תקנה את הדירה שתוכל היום לקנות. לא משנה איפה, גם אם לא תרצה לגור בה. אם מחירי הדירות יעלו, גם השווי של הדירה שקנית יעלה ואתה תשפר את ההון העצמי שלך", הטיף.

"דמיינתי טרקטורים"

רייסנר (46) נולד בבני ברק למשפחה חרדית ליטאית. סבו אברהם רייסנר היה תלמידו של החזון איש, אחד מפוסקי ההלכה החרדים החשובים בישראל. בצעירותו למד בישיבות, אך היזמות בערה בו עוד מילדות, כפי שסיפר בפודקאסט: "כשאתה לא מסוגל ללמוד כל היום, אתה חושב על דברים אחרים. יזמות זה משהו מולד, והיכולת תלויה באישיות שלך ובדרך שאתה מפתח אותה. דמיינתי טרקטורים ומשאיות אולי מכיתה ג'. אתה חוזר הביתה בתור ילד, עוצר ליד אתרי בנייה ומסתכל ועוקב".

כשהיה בן 20 עשה את הצעד הראשון שלו לעולם העסקי, כשהתקבל לעבודה כמחסנאי בחברת הנדל"ן צ. לנדאו. "הוא התחיל עם משכורת שעמדה על 3,750 שקל כמחסנאי", מספר גורם המקורב לו, "אבל קידמו אותו די מהר לתפקיד מנהל רכש".

מהר מאוד הבין רייסנר שהדרך להתקדם בתחום היזמות היא באמצעות הקמת עסק משלו, ובשנת 2005, כשהוא בן 25 בלבד, הקים את רייסדור - במקביל לעבודתו בצ. לנדאו (שקרסה ב-2014). מקורב לחברה מספר כי בתחילת הדרך הצליח רייסנר להביא מספר משקיעים, וכך כשהוא עדיין לא בן 30, השלים שני פרויקטים והחזיר את הכסף שלווה.

יזם נדל"ן ותיק שמכיר את רייסנר היטב מספר ש"אין משהו שהוא לא עשה בענף. חוץ מלקשור את הברזלים בהקמת הבניין, הוא עבר בכמעט כל תפקיד. דרך מחלקות הלוגיסטיקה, הרכש ותחומים אחרים. בפועל הוא התחיל בתחום הביצוע והפך את היתרונות של התחום לחלק מעולם היזמות שלו".

דירה במלון ריץ' קרלטון

בתחילת דרכה של רייסדור התמקד רייסנר בבניית דירות עבור האוכלוסייה החרדית (בין היתר בחריש, גבעת שמואל, אלעד ובני ברק), אך עם השנים הרחיבה החברה את פעילותה וכיום היא בונה בכל רחבי הארץ, עם דגש על ערי הפריפריה. בסך הכול חולשת רייסדור כיום על 22 פרויקטים, בהם היא מקימה ומתכננת 6,800 יחידות דיור ועוד כ־162 אלף שטחי מסחר ומשרדים. בנוסף, מגלה התשקיף כי רייסדור מחזיקה דירת נופש להשכרה במלון ריץ' קרלטון היוקרתי בהרצליה, ששווייה בספרים הוא 5.6 מיליון שקל (וכנגדה חוב על מחצית הסכום).

הכנסותיה של רייסדור הסתכמו אשתקד ב-569 מיליון שקל, עלייה של 6.3% ביחס לשנת 2023, שנבעה בעיקר מהכרה במכירות של דירות לצד מכירת קרקעות למגורים באלעד. עם זאת, בשורה התחתונה ירד הרווח הנקי ב-36% והסתכם ב-133 מיליון שקל. זאת עקב ירידה בשערוכי השווי לנכסיה שהסתכמו ב-31 מיליון שקל, לאחר שהושפעו לשלילה מירידת שווי במגדל משרדים שהיא בונה בבני ברק, בסך של 55 מיליון שקל.

לצד הפעילות הענפה בשוק הדיור, רייסדור מגיעה להנפקה גם עם זרוע של נדל"ן מניב, פרקטיקה שיותר ויותר יזמי נדל"ן "גילו" לאורך השנים. לחברה שלושה פרויקטים של מסחר ודירות להשכרה ששוויים בספרים 315 מיליון שקל, והם מניבים לה דמי שכירות נטו (NOI) של 12.5 מיליון שקל בשנה.

ועדיין, התשקיף מלמד כי בקופת רייסדור יש מזומנים בסך 32 מיליון שקל בלבד נכון לסוף השנה שעברה, בעוד שהיקף ההתחייבויות השוטפות שלה (להן כאמור ערב רייסנר אישית) הוא כ-1.3 מיליארד שקל. רייסנר, נציין, לא משך אשתקד שכר מהחברה, והסתפק בהשתתפות בהוצאות רכב. לאחר השלמת גיוס החוב, הוא צפוי לתגמול שנתי בעלות של מעל 4 מיליון שקל.

היזם הוותיק טוען כי לא נכון למדוד את איתנותה הפיננסית של רייסדור על פי הכסף שבקופה: "היא מגיעה לבורסה עם הון עצמי של 655 מיליון שקל, שמהווה יחס הון למאזן (31%) שהוא טוב ביחס ליזמיות אחרות שבאו לגייס אג"ח בת"א".

בין אלה הוא מונה את חברת אפי קפיטל של אפי שקדי (שאף הוא משתייך לחברה החרדית), שהנפיקה את סדרת האג"ח הראשונה שלה בת"א בשנת 2021 כאשר ההון העצמי היווה רק 25% מהמאזן שלה. חברה זו הצליחה בהמשך להנפיק גם את מניותיה, במהלך מוצלח שהניב מאז פברואר אשתקד תשואה של 77% למשקיעים.

"סיבובים" על קרקעות

אנשים קצת מתבלבלים עם הצבעוניות שלו, אבל בפועל רייסנר חזק מאוד בשליטה והבנה של המספרים", אומר פעיל בשוק ההון שמכיר אותו מקרוב. "הוא ניגש להרבה מכרזים, ובעיקר לא נפל בפרויקטים יקרים ונוצצים. הוא ממש לא פראייר, והוכיח את זה בעבר. הוא קונה במחירים הנכונים ולא מתפרע במכרזים, שזה משהו שהפיל לא מעט שחקנים בענף הנדל"ן".

רייסנר עשה לא מעט "סיבובים" על קרקעות שרכש להקמת פרויקטים של בנייה למגורים, בין היתר באופקים ובאלעד, שאותן מכר בהמשך ברווח.

מקורב לרייסנר מספר שאירוע עסקי שהשפיע עליו, והיווה קו פרשת מים בעסקיה של רייסדור, היה נפילתה של חברת הביצוע אורתם סהר והחברה הבת שלה מליבו בנייה. בשנת 2014 חתמה רייסדור עם מליבו על חוזה ביצוע לבניית 460 יחידות דיור. מדובר היה בשני פרויקטים שיזמה רייסדור בגבעת שמואל ובחריש. עם קריסת אורתם סהר נאלץ רייסנר להתעשת.

"הוא היה צריך לשחרר את הפרויקטים שלו במהירות באותם ימים". רייסנר הגיע לשטח ונכנס בנעלי החברה הקבלנית. לדברי המקורב, "זה היה אירוע משמעותי. אבל משום שהוא גדל מתחום של ביצוע פרויקטים (בצ. לנדאו, ח"ש), הוא הפשיל שרוולים, התייצב על הבוקר באתרים, חיפש מנהלי עבודה חדשים, סגר תנאים עם הקבלנים בשטח וכל מה שהיה צריך. בפועל באותם ימים הוא בנה לרייסדור חברת ביצוע כתוצאה מהקשיים של אורתם-מליבו".

"'קרחנה' במחירי הדירות"

ומה באשר לעתיד? בשל התשקיף הפתוח רייסנר העדיף שלא להתראיין לכתבה, אך בעמוד הטיקטוק שלו סיפר, יום לפני פרסום תשקיף גיוס האג"ח, כי נכון להיום "הקבלנים לא מוכרים דירות כבר כמה חודשים. הסיבה היא אווירה. התחושה שאנחנו מגייסים מילואים לקראת לחימה, אין עסקת חטופים, הנשיא טראמפ התפנה לדברים אחרים, הריביות שלא יורדות, הסיפור של המו"מ עם איראן שלא ברור לאן ילך. כל הדברים ביחד מייצרים אווירה שהיא פחות נעימה. ואז יש פחות מכירות".

עם זאת, בהמשך הסרטון הוא טוען כי "מי שרוצה לקנות דירה זה זמן טוב בשבילו. אני אופטימי ומאמין שרוב הדברים יסתדרו. בסוף הלחימה תיגמר, תהיה יציבות פוליטית והריבית תתחיל לרדת. כשזה יקרה תהיה פה 'קרחנה' במחירי הדירות".