יזם הנדל"ן שמגיע לבורסה ומנסה להשתחרר מערבויות אישיות של 1.3 מיליארד שקל

חברת הבנייה רייסדור שבבעלות יזם הנדל"ן יקי רייסנר מגיעה לבורסה בתל אביב, עם גיוס אג"ח ראשון בהיקף של 150 מיליון שקל. כספי הגיוס מיועדים בין היתר לפירעון הלוואות יקרות, כשבד־בבד פועלת החברה לשחרורו של הבעלים רייסנר מערבויות אישיות שהעמיד להתחייבויותיה השוטפות, בסכום של 1.3 מיליארד שקל.

● ניתוח | האם גם מניות הבנקים ושופרסל יזרקו על ידי הקרן הנורבגית?
● הלהיט הביטחוני הבא? החברה החדשה שבדרך לבורסת ת"א

רייסנר, שהקים את רייסדור לפני כ־20 שנה, בחר כך נראה במסלול של גיוס חוב תחילה, ובהמשך ניצול הפלטפורמה הציבורית להנפקת מניות (כפי שעשו בשנים האחרונות חברות הנדל"ן עמרם אברהם, אפי קפיטל, שובל הנדסה, רותם שני ואב־גד). את גיוס האג"ח מובילה הפניקס חיתום.

רייסנר (46) משמש כיו"ר ומנכ"ל בחברה שבבעלותו. לצד עסקי הנדל"ן הענפים של החברה, התפרסם איש עסקים החרדי בשנים האחרונות גם כמפיק פעיל של סרטי קולנוע ("בחורים טובים") וסדרות טלוויזיה.

את דרכו בענף הנדל"ן החל רייסנר בשנת 1999, כשהיה בן 20, בחברה היזמית צ. לנדאו, בה שימש כמחסנאי באחד מאתרי הבנייה. זמן רב לפני קריסתה, ב־2005, פנה רייסנר לדרך עצמאית והקים את רייסדור, הפועלת בעיקר בבניית דירות מגורים, והתמחתה בתחילת דרכה בבנייה לאוכלוסייה החרדית בפריפריה, תוך כניסה לפרויקטים ממשלתיים דוגמת "מחיר למשתכן".

עם השנים התרחבה פעילותה גם לבניית שטחי מסחר ומשרדים, והיא נכנסה לפרויקטי התחדשות עירונית. ברשותה גם נכסי נדל"ן מניב ותוכניות להתרחבות בתחום זה. רייסדור מחזיקה כיום 22 פרויקטים ברחבי הארץ בהם היא מקימה ומתכננת 6,800 יחידות דיור ועוד כ־162 אלף שטחי מסחר ומשרדים.

8 פרויקטים בתכנון

החברה בונה בעיר החרדית אלעד, בראש העין, נתיבות, קריית גת ובני עייש. לצד זאת יש לה שלושה פרויקטים מניבים שמכניסים לה דמי שכירות נטו (NOI) של 12.5 מיליון שקל בשנה, כששיעור התפוסה בהם גבוה (96%) ושוויים בספרים עומד על 315 מיליון שקל.

רייסדור מתכננת בנייה של עוד 8 פרויקטים מניבים (דירות להשכרה, משרדים, מסחר וגם פרויקט מלונאות) בעלות של 1.1 מיליארד שקל, שעשויים להניב לה בעתיד NOI שנתי של 70 מיליון שקל. בין נכסי החברה גם דירת נופש במלון היוקרה ריץ קרלטון שבהרצליה, ששוויה בספרים 5.6 מיליון שקל.

לרייסדור הון עצמי של 653 מיליון שקל, כשבקופת המזומנים שלה 32 מיליון שקל בלבד. האג"ח שתנפיק אינן מדורגות או מובטחות בשיעבודים. בכוונתה להשתמש בכספי הגיוס לפירעון הלוואות שנטלה מבנקים בסכום של כ־54 מיליון שקל, בריבית (אפקטיבית) של 8.5%. באשר לערבויות האישיות שהעמיד רייסנר לחובותיה, מציינת רייסדור כי בכוונתה לפעול להסרתן "באמצעות פנייה יזומה לבנקים. אולם אין כל ודאות כי הערבויות יבוטלו".

ב־2024 רשמה רייסדור הכנסות של 569 מיליון שקל, עלייה של 6.3%, שנבעו בעיקר מהכרה בהכנסות מפרויקטים שלה, לצד מכירת קרקעות למגורים באלעד. הרווח הנקי ירד ב־36% והסתכם ב־133 מיליון שקל, בעיקר כתוצאה מהבדלים בשיערוכי הנכסים של החברה. בסיכום השנה רשמה רייסדור עליית ערך נדל"ן להשקעה בסך 31 מיליון שקל, ירידה של יותר מ־70% ביחס לשנה קודמת. זו הוסברה בירידת ערך משמעותית של 55 מיליון שקל, שנבעה ממכירת זכויות בנייה של רייסדור במגדל משרדים שהיא בונה בבני ברק לחברה כלולה.

בני משפחה ישפרו תנאים

רייסנר לא משך אשתקד שכר מהחברה, ועלות העסקתו הסתכמה ב־610 אלף שקל בלבד, בגין עלות רכב (247 אלף שקל) ותשלום ריבית על הלוואה שהעמיד לחברה (363 אלף שקל). בכוונת החברה להשתמש בכספי גיוס האג"ח גם כדי לשלמה. לאחר גיוס החוב יתחיל רייסנר לקבל שכר, בעלות של עד 4.8 מיליון שקל בשנה, שיורכב משכר חודשי בעלות של 150 אלף שקל ובונוס בתקרה שנתית של עד 3 מיליון שקל.

מקורבים נוספים צפויים ליהנות גם הם מגיוס החוב: בנו שי רייסנר, שמכהן כעוזר בטיחות בחברה, יקבל כמנהל עבודה שכר בעלות חודשית של 23.5 אלף שקל. אחיו של הבעלים, אליהו רייסנר המכהן כסמנכ"ל שיווק ומכירות, שקיבל עלות שכר (כעמלה) של 2.7 מיליון שקל אשתקד, יוכל להגדילה עד 4.2 מיליון שקל לפי תנאי העסקתו החדשים, שעיקרם תגמול משתנה בגין מכירת דירות שיושפע מהמחזור של רייסדור.