שתיים בפורטוגל, שתיים בישראל ואחת במדריד: המשקיעה שקנתה חמש דירות

בימים אלה משלימים מיכל ברדוגו ובעלה אסף עסקה לרכישת דירה להשקעה במדריד ב־135 אלף אירו - מחיר שנחשב נמוך במיוחד לעומת נכסים מקבילים. "קנינו דירה של 29 מ"ר, שהייתה מוזנחת וריקה 16 שנה. המוכר היה חייל ספרדי. הוא לא נראה כמו אדם שיזניח דירה למשך כל כך הרבה זמן, אבל הוא בסך הכול רצה להיפטר מהדירה", מספרת מיכל.

● המדריך לכיס | רוצים עמדת טעינה לרכב חשמלי? כך תעשו את זה נכון
● רשות המסים חושפת: בכמה עלו מחירי הדירות שקנו משקיעים

למסע הנדל"ני שלהם יצאו בני הזוג לפני חמש שנים, והוא כולל כבר רכישה של לא פחות מחמישה נכסים, חלקם בישראל, מרביתם מעבר לים. כסף בקיר, פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס, אירח את מיכל, וליקט ממנה תובנות שכדאי לכל משקיע להכיר.

לקנות דירה בליסבון בלי לראות אותה

סביב שנת 2020 הגיעו מיכל ובעלה למסקנה שהם רוצים לגוון את ההשקעות שלהם ולצרף אליהן לראשונה נדל"ן. בני הזוג התגוררו ועדיין מתגוררים בשכירות, והתקציב שלהם - כמה מאות אלפי שקלים - "סימן" שכדאי לכוון לחו"ל, ואחרי שחקרו כמה מיקומים החליטו על ליסבון. "הסכום שהיה לנו התאים לדירה טובה, שיהיה קל להשכיר אותה. גילינו גם שהרבה חברות הקימו שם מרכזי מחקר ופיתוח, ושיש זרימה של אירופאים והרגשנו שהטיימינג נכון", היא משחזרת.

לרוע מזלם, השנה הייתה 2020, הקורונה השתוללה, ואת הנכסים הפוטנציאליים ניתן היה לראות רק בסיורים וירטואליים. אך גם זה לא עצר את מיכל שאת תשומת ליבה תפסה דירה בשטח של 35 במבנה מאורך. תמונות של פנים הבית הם לא השיגו, היות שהבעלים - חברה מסין - התקשתה להשיגם בשל הקורונה. מה עושים? לדבריה הם ידעו שהדירה מוזנחת ושיש לבצע שיפוץ נרחב, ולכן תקצבו את הנושא בהתאם.

מה משך אתכם בנכס הזה עד כדי כך?
"המחיר ההתחלתי שעמד על 120 אלף אירו שנחשב נמוך, והמיקום", מספרת מיכל. היא ניהלה מו"מ קשוח, ומחיר הסגירה נקבע על 95 אלף אירו. משכנתא הם לקחו מבנק מקומי. "באותם הימים היה רק בנק אחד שהעניק הלוואות לזרים, אז לא הייתה אפשרות להתמקח", היא מסבירה.

אספת תובנות מיוחדות בדרך?
"בכל דירה שאנחנו עומדים לקנות אני קודם כול בודקת כמה שכירות באמת אפשר לקבל עליה, כי להיות בתזרים שלילי זה משהו שאני מעדיפה להימנע ממנו בכל מחיר. אלה יכולות להיות הוצאות שמכבידות על משק הבית. מבחינתי זה קריטי ואפילו היה לנו על זה ויכוח זוגי בעבר".

"מציאה": דירת 3 חדרים בפרדס חנה־כרכור

שנה חלפה, בני הזוג הסדירו נשימה, אחרי כמה תלאות באישור המשכנתא ובשיפוץ, גילו שנותר להם עוד כסף להשקעה והחליטו שהם רוצים דירה שנייה. גם הפעם הכיוון היה נכס זול יחסית, אך כחול לבן. חקר שוק שבוצע מיקד אותם בפרדס חנה־כרכור. "המתווך הביא לנו דירה שנראתה לנו על הנייר. אחלה. 3 חדרים, 75 מ"ר, במחיר מבוקש של 960 אלף שקל", מספרת מיכל.

מהרגע הראשון היא התלהבה מההזדמנות. "זה היה בניין ישן יחסית בצמוד לשכונה חדשה, אבל באותה שכונה לא מכרו דירות 3 חדרים, כלומר מי שרוצה דירה כזו, למשל זוגות אפילו עם ילד אחד, אין להם אופציה. זה בניין ישן, אבל עם מעלית וחניה". עניין משמעותי נוסף הוא הנגישות הגבוהה של היישוב, שבו תחנת רכבת.

המלצה מחבר הובילה לנכס בראשון לציון

המחיר היה גבוה לטעמה, והם נכנסו למו"מ שבמהלכו המחיר ירד משמעותית - "המתווך ממש עזר פה", היא אומרת, ל־867.5 אלף שקל. הדירה מושכרת באופן רציף ב־3,200 שקל שהוא מחיר סביר לאזור ודורשת יחסית מעט התעסקות. "החלפנו מזגן פעם אחת, הוספנו מאווררי תקרה, עשינו זפת על הגג, ופה ושם תיקונים, אבל היא מאז ומתמיד בתזרים חיובי", משתפת מיכל.

בנקודת הזמן הזו השניים לא חיפשו נכס נוסף, אך גם לא התכוונו לוותר על הזדמנויות. שנה לאחר מכן, חבר הפנה אותם למוכרים בראשל"צ במתחם שצפוי לעבור התחדשות עירונית. שם היה מדובר בדירת 3 חדרים בשטח של 72 מ"ר, בקומה שלישית, בבניין שאותו היא מגדירה "רעוע".

העובדה שהדירה טרם יצאה לשוק היוותה מבחינתה פלוס גדול, וכן העובדה שהמוכרים "היו לחוצים למכור" להגדרתה, וכאן היא מספקת טיפ חשוב. "בעיני אי־אפשר לראות דירה או לקיים את הטלפון הראשון בלי שזה חלק מהמו"מ. לכן כדאי להגיע לרגע הזה אחרי שכבר הכנתי את עצמי עם המספרים", היא אומרת.

המחיר ההתחלתי עמד על 1.55 מיליון שקל, אלא שכבר בשיחת הטלפון הראשונה הוא ירד ל־1.5 מיליון שקל. אחרי מו"מ אינטנסיבי המחיר נסגר על 1.415, ומאז הדירה מושכרת באופן רציף ב־3,900 שקל בלי שהיא עברה שיפוץ. לצורך המימון הם פתחו כמה קרנות מנייתיות. "אין כמעט הזדמנויות כאלה", היא מסכמת את הנושא.

הביקור בליסבון שהוליד דירה רביעית

בשנת 2023 בני הזוג קנו דירה נוספת, שוב בליסבון. "פתאום הצטבר לנו קצת כסף, והחלטנו שאולי זו הזדמנות לקנות שוב בליסבון".

מיכל טסה לפורטוגל לסיים הליך של הוצאת דרכון, והתוודעה לשכונה שאיננה על הרדאר של משקיעים. "הדירה נמצאת מאחורי הרחוב הראשי, מיקום מנצח. וכשנכנסתי לדירה ידעתי בלב שזו תהיה הדירה שלנו".

מה משך אותך בדירה הזאת?
"דירה מוארת, משופצת, קומה שנייה, שלושה חדרים ענקיים. יהיה קל להשכיר אותה. המחיר היה הגיוני. הם רצו 200 אלף אירו, וסגרנו על 185. הפעם היה יותר קל עם משכנתה, כי כיום כבר יש יותר בנקים מקומיים שמוכנים להלוות כסף לזרים".

נשמע שהיה לך הרבה יותר קל מלרכוש את הדירה הראשונה.
"אם זאת הייתה הדירה הראשונה להשקעה, אין סיכוי שהייתי קונה אותה, כי לא ידעתי את כל מה שאני יודעת היום. פיתחתי Skill".