רשות המסים חושפת: בכמה עלו מחירי הדירות שקנו משקיעים

משקיעי הנדל"ן רוכשים דירות יקרות יותר מבעבר. כך עולה מסקירת רשות המסים על הכנסות המדינה ממיסי מקרקעין. בתוך כך, בחצי השנה שבין דצמבר 2023 ליוני 2024, מחירי הדירות שרכשו המשקיעים עלו ב-14%, למחיר חציוני של 2.3 מיליון שקל. לצד זאת, מהסקירה עולה כי הכנסות המדינה ממיסי מקרקעין עלו ב-2024 בכ-1.5 מיליארד שקל לעומת ההכנסות ב-2023, אך בסופו של דבר הן נופלות בכ-40% מההכנסות שהתקבלו בשנת השיא 2022.

● "קניבליזם מטורף": היא הייתה אחת הערים הגדולות בישראל והידרדרה
● הפתעה בוועדת השרים: סמכויות ועדת התכנון הממשלתית לא אושרו

המשקיעים מדירים רגליים משוק הדירות, וזאת בעיקר בגלל העלאת מס רכישה מהחל מ-5% לפני 10 שנים להחל מ-8% כיום. מנתונים חלקיים שפירסמה רשות המסים ב-2023, נרכשו 1,150 דירות להשקעה בממוצע לחודש, לעומת 1,736 בחודש בממוצע ב-2022. הכלכלן הראשי, שבחן גם את התקופה האחרונה מצא, שב-2024 וברבעון הראשון של השנה נרכשו כ-1,260 דירות להשקעה, כלומר עלייה משמעותית מ-2023, אך ירידה משמעותית מ-2022.

מה עומד מאחורי המגמה?

והנה, על אף המגמה הברורה של ירידה בכמות הדירות שנרכשות, מדוח רשות המסים עולה, כי בין ינואר 2023 ליוני 2024 התייקרו הדירות שנרכשו להשקעה משמעותית, לאחר שבמהלך 2022 הם עלו באופן מתון. ביוני הן הגיעו למחיר חציוני של 2.3 מיליון שקל לדירה, לעומת 2 מיליון שקל לדירה בדצמבר 2023, שנפל על חלקה הראשון של המלחמה. על אף זאת, גם המחיר של דירה שנרכשה לצורך השקעה בדצמבר 2023 היה גבוה ב-11% מהמחיר החציוני של דירה שנרכשה בדצמבר 2022.

מדובר בממצא מעניין דווקא לגבי 2023, שכן במהלך אותה שנה נרשמו ירידות מחירים במדד מחירי הדירות, שמורכב בעיקר מעסקאות שמבצעים רוכשי דירות יחידות (כלומר למגורים עצמיים). ואולם, גם בהשוואה למחירי הדירות שעלו ב-2024, התנהגות המשקיעים היתה שונה במובן שהם בחרו לעצמם דירות, תוך עליות מחירים גדולות יותר מאשר רוכשי הדירות היחידות.

מעקב אחרי מחירי הדירות שרכשו משקיעים מורה, כי בין 2019 ל-2021 הם הגיעו לרמה חציונית של 1.3 מיליון שקל; בין 2021 לרבעון הראשון של 2023 המחירים נעו בין 1.5 ל-1.6 מיליון שקל, ואז החלה הקפיצה הגדולה במחירים, שחצו בינואר שנה שעברה את הרף החציוני של 2 מיליון שקל. מדובר בנתון מעניין, במיוחד על רקע העובדה שבאותו שלב המלחמה התנהלה עדיין בשלביה המוקדמים.

באופן כללי מיסי המקרקעין כוללים את מס הרכישה, מס מדורג שמוטל על רוכשי הדירות ומחושב לפי מחיר הדירה ואת מס השבח, שמוטל על מוכרי מקרקעין ומחושב לפי השבח (עליית הערך) של הנכס בתקופה שבה היה בבעלות המוכר. גובה הכנסות המדינה ממסים אלה תלוי בקצב עליית/ירידת המחירים ובכמות העסקאות בשוק.

בשנה שעברה הסתכמו הכנסות המסים ב-15.9 מיליארד שקל, מתוכם 10.3 מיליארד שקל ממס רכישה ו-5.6 מיליארד ממס שבח; מדובר בעלייה של כ-10% לעומת הגבייה של מיסי המקרקעין ב-2023, שבה פרצה המלחמה, אך כאמור ירידה גדולה לעומת 2022, שהיתה שנת שיא בגביית מיסי המקרקעין, שהגיעו לסך של 26.4 מיליארד שקל.