בגיל 23 הוא כבר מחזיק דירות להשקעה בשווי של 4 מיליון שקל

מה אתם הספקתם לעשות בעולמות הפיננסים עד גיל 23? שחר שני ממושב משמרת כבר מחזיק בשתי דירות, אחת מהן על הנייר, והוא גם מלווה משקיעים.

ספק אם היה מגיע לעיסוק הזה ללא החינוך הלא פורמלי שספג מאביו, שהכניס אותו לעולם השקעות הנדל"ן כבר מגיל צעיר. "הייתה לאבא שיטה די פשוטה להשקעות - לקנות דירה ישנה ולשפץ בעצמו", מספר שחר, שהתארח בפרק של כסף בקיר, פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס. "כבר מגיל צעיר הייתי מעורב בכל התהליך, עד שלמדתי לעשות את הדברים בעצמי. בשבתות תמיד הייתי יוצא לעבוד, ומגיל 16 כבר הייתי תולה מודעות שתולשים מהן את מספרי הטלפון, וככה השגתי עבודות לצביעת בתים. הייתי גם שוליית אינסטלטור למערכות אינסטלציה בווילות חדשות. כל אלה נתנו לי את הבסיס להבנה של הנדל"ן הכי מלמטה שיש".

מה הייתה התובנה המרכזית שלך מההשקעות המשפחתיות?
"באותם ימים את רוב הרווח עשינו בשיפוץ, אבל לא בהכרח ברכישה (לקנות מתחת למחיר השוק - ג.ל) באזור מתפתח. אני חושב שהבנתי את החשיבות של האלמנטים הנוספים הללו, וזה סייע לי לבצע עסקאות טובות יותר בהמשך".

"אור עקיבא היא עיר עם פוטנציאל אדיר"

עם הרקע הזה, וכשהוא בן 19 בלבד, שחר החליט שהגיע הזמן לקנות דירה להשקעה, בעזרת הון עצמי שצבר. תחילה התמקד באזור הקריות, ואפילו נכנס למו"מ אינטנסיבי, ואז שינה כיוון לשכונת קנדי הוותיקה באור עקיבא. "אנחנו מדברים על אמצע־סוף 2021, ומבחינת מיקום, אור עקיבא היא עיר עם פוטנציאל אדיר. היא בין כביש 2 לכביש 4, ויש לה גישה נוחה לרכבות ולמרכזי תעסוקה. המיקום ביחס למחיר היה משהו שלא מצאתי במקומות אחרים", הוא מסביר.

את הניתוח הכלכלי ערך בהשוואה ליישובים אחרים וגם באור עקיבא פנימה: "היו פערי מחירים גדולים בין שכונות ותיקות לשכונות החדשות בעיר, והבנתי שהפערים הללו לא הולכים להישאר לנצח".

לצד חקר השוק המעמיק שקיים, הוא מספר כי "כל מודעת מכירה שעלתה קפצה לי לרדאר", וכשמודעה על דירת 3 חדרים במחיר אטרקטיבי התפרסמה, הוא חייג, קיים מו"מ וסגר את העסקה באותו יום.

באיזה דירה מדובר?
"דירת גן בת 3 חדרים, שהייתה זקוקה לשיפוץ".

דירת גן בטאבו?
"לא טאבו ולא נעליים, אבל זה ככה הרבה זמן ואף אחד לא אומר כלום", עונה שחר ישירות.

המחיר המבוקש עמד על 750 אלף שקל, ולאחר מו"מ קצר נסגר על 50 אלף שקל פחות, כשלדברי שחר מדובר במחיר מצוין. הוא לקח משכנתה במינוף מקסימלי של 75%, ובכל זאת היה זקוק להשלמה בדמות הלוואה של כמה עשרות אלפי שקלים עבור ההון העצמי. "זה היה מעבר לתקציב שלי, אבל ראיתי בדירה הזו הזדמנות משמעותית", הוא מבהיר.

השוכרים נעלמו אחרי חצי שנה

השיפוץ התחיל, ושחר השתמש בכישוריו כדי לחסוך בעלויות. האתגר האמיתי היה להשכיר את הנכס. מדבריו עולה שלא רבים עמדו בתור, אבל אז קיבל הצעה גבוהה ממחיר השוק, מקבוצה של פועלי בניין סינים. חצי שנה הכול התנהל על מי מנוחות, אך יום אחד הם נעלמו. "בדיעבד זו הייתה טעות. הם גרו עשרה פועלים בדירת שלושה חדרים, היו נזקים וצריך היה להיכנס לשיפוץ נוסף אחרי חצי שנה", הוא אומר.

גם מההתנסות הזו הוא למד, ואת השוכרת שהתגוררה בדירה עד לאחרונה בחר בקפידה. לאחרונה החלה חברה גדולה לקדם פרויקט פינוי־בינוי במתחם שבו נמצא הנכס שלו - דבר שצפוי להביא לעליית ערך משמעותית בעתיד.

"להחזיק שתי דירות במשך שלוש שנים"

כשהרעב להשקעות נדל"ן גבר, רקם שחר תוכנית שבאמצעותה יוכל גם ליהנות מעליית ערך של הדירה באור עקיבא - ככל שתהיה כזו - וגם לרכוש דירה נוספת עם הון עצמי נמוך.

"הדירה באור עקיבא נכנסה לפינוי־בינוי, עם צפי לאישור תב"ע בסוף השנה או בתחילת השנה הבאה. בינתיים זיהיתי הזדמנות מעניינת במבצעי המימון של הקבלנים. השיקול המרכזי היה שאם אני רוכש דירה באכלוס מאוחר, אני יכול להחזיק במשך שלוש־ארבע שנים שתי דירות עם הון עצמי לא מטורף, שלאורך השנים הערך שלהן צפוי לעלות".

השיקולים הללו הובילו אותו לרכוש דירת ארבעה חדרים במחיר של 2.5 מילון שקל בשכונה החדשה של לוד, הרובע הבינלאומי. הוא צופה בה עליית ערך בשל פערים גבוהים מול נכסים מקבילים ויקרים בבאר יעקב הסמוכה. הוא בחר בנכס עם מועד האכלוס המרוחק ביותר.

רוב ההון שלו נמצא "בקירות" הנכס הראשון, וכאן נכנס היתרון מבחינתו של מבצעי המימון של הקבלנים, שדורשים ממנו בשלב זה להעמיד הון עצמי נמוך. בעסקה שלו הוא השיג תנאי מימון של 15%/85%, דהיינו חלק ניכר מהסכום יש להביא רק בעוד למעלה משלוש שנים.

במעמד החתימה הוא נדרש להעמיד 7% ממחיר הנכס - סכום שהיה לו פשוט יחסית לגייס, וכ־8% נוספים הוא צריך לשלם עוד כחצי שנה. ויש עוד "סוכריה" בשיטה שלו, והיא שהוא אינו מחויב לשלם בטווח הנראה לעין את מס הרכישה בגובה 8% על דירה שנייה, זאת משום שלפי החוק, משפר דיור - קריטריון שהוא עומד בו - מחויב לשלם מס דירה שנייה על דירה חדשה עד שנה מקבלת מפתח. במילים אחרות - אם הוא ייאלץ לשלם את המס, שנאמד ב־200 אלף שקל - זה יקרה כנראה באמצע שנת 2029, אלא שעד אז הוא מתכנן למכור ברווח גדול את הדירה באור עקיבא, וכך להימנע מתשלום מס הרכישה.

האם התוכנית שלו תצליח? הכול תלוי כאמור בכיוון של מחירי הנדל"ן בישראל. "אם לא הייתי חושב שמחירי הנדל"ן פה יעלו, העסקה הזאת לא כדאית. הציפייה שלי היא שברגע שתיגמר המלחמה יהיה זינוק משמעותי במחירי הנדל"ן, אז אם אני מצליח להחזיק בארבע השנים הקרובות בנכסים בשווי 4 מיליון שקל ולא רק ב־1.5 מיליון שקל, אני ארוויח מהמהלך הזה", הוא מסכם.