סכנה בעת העברת נדל"ן לקרובי משפחה: מי נחשב קרוב ומתי ההעברה אמיתית

הכותב ממשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל ושות', עורכי דין

חוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור ממס שבח והקלה במס רכישה בהעברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו. לעניין זה, "קרוב" הוא הורה, ילד, נכד, בן זוג וכו', ולמס רכישה גם אחים יחשבו קרובים.

ההקלה במס רכישה בעסקאות מתנה היא בגובה שליש בלבד ממס הרכישה הרגיל.

לאחרונה אנו עדים לכך כי רשויות המס מקפידות על כך שלא עוברת תמורה עקיפה. כך למשל כאשר אב מעביר לבנו דירה שרובצת עליה משכנתא, אם הבן ימשיך לשאת בתשלומי המשכנתא, רשויות המס יראו בכך תמורה עקיפה אשר עשויה לשלול את הפטור, שכן כאשר מקבל המתנה נושא בחוב שחל על נותן המתנה, רואים אותו כמשלם תמורה.

מה נחשב למתנה?

נושאים נוספים שעומדים על הפרק בעניין המתנה:

1. על המתנה להיות אמיתית, היינו שלא יהיה מדובר במתנה/העברה מלאכותית לצורך התחמקות ממס בלבד. לדוגמה במקרה שבו אדם רכש דירה יחידה תוך התחייבות למכור דירה אחרת שבעלותו בפרק הזמן שמקנה החוק, ולאחר שלא הצליח למכור את הדירה העביר אותה "במתנה" לקרובו, עשויה רשות המסים לקבוע כי המתנה אינה אמיתית. או למשל אם מתברר שכספי השכירות וכספי התמורה ממכירת הדירה חוזרים לנותן המתנה.

2. מתנות הדדיות אינן העברה ללא תמורה, שכן מדובר בעסקת חליפין החייבת במס בכל אחת מהעסקאות.

3. מיהו קרוב - לעניין פטור ממס שבח, בן זוג של הורה הוא אמנם קרוב, אך הורה של בן זוג (חם/חמות) אינו קרוב. בדומה לכך סבא רבא יכול להעביר ללא תמורה לנין, אך הנין לא יכול להעביר לסבא רבא, זאת משום שנין הוא קרובו של סבא רבא שלו (צאצא הוא "קרוב"), אך סבא רבא אינו קרוב של נינו.

4. הגדרת "קרוב" במס שבח שונה מההגדרה במס רכישה. כך למשל, בהעברת מקרקעין במתנה לאח או לאחות הפטור ממס שבח מותנה בכך שהמקרקעין התקבלו מההורים, אך במס רכישה אין תנאי דומה. בנוסף, בהעברת מקרקעין ללא תמורה מנכד לסבו תהיה זכאות פטור ממס שבח, אך לא להקלה במס רכישה.