כשהיה בן 16 בלבד, עלאא מסרי מבאר שבע כבר חשב על העתיד. חשב ממש. "בגיל הזה. נפלה בי בפעם הראשונה ההבנה שאנחנו בעצם חיים במדינה מאתגרת יחסית מבחינה כלכלית, ושאם אני רוצה לייצר עבורי ועבור הסובבים אותי חופש ורווחה כלכלית, אני חייב להתחיל מגיל מאוד מאוד צעיר".
אתה רק בן 16, מה אתה לוקח על עצמך את כל העול הזה של העתיד? חכה שנייה ותהיה ילד.
"כן, אני לא יודע מאיפה זה מגיע. כנראה זה אופי של סוג אנשים מסוים, כזה שחושב קדימה, ומבין שאם אני רוצה משהו בעתיד, אם יש לי חלום אני חייב להשיג אותו".
הבדיקות שעשה הובילו אותו לעולמות הנדל"ן. הוא קרא, לקח קורסים, ובכדי לצבור ידע מעשי, הוא הפך למתווך ברגע שמלאו לו 18.
בגיל כה צעיר סמכו עליך שתוביל עסקאות?
"האמת במשרד שבו רציתי לעבוד סירבו לי שלוש פעמים. אבל הייתי מאוד עקשן. הגעתי פעם אחרי פעם אחרי פעם והתקשרתי הרבה פעמים. אבל כנראה שזה מה שהם חיפשו, כי בסוף קיבלו אותי", הוא מספר במסגרת כסף בקיר, פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס שבו הוא התארח וסיפר כיצד הפך למשקיע בגיל כה צעיר.
עלאא מסרי
אישי: בן 24, מתגורר בבאר שבע, רווק
מקצועי: יועץ נדל"ן
עוד משהו: אוהב ספורט
"חיפשנו את השם של הבנאדם בגוגל"
כשלוש שנים אחרי שהפך למתווך, עלאא ועוד ארבעה חברים, החליטו שהגיע הזמן להפוך למשקיעי נדל"ן והחלו לחפש דירה מתאימה בבאר שבע.
"החלטנו שאנחנו רוצים למצוא דירה במחיר הנמוך ביותר, משהו שיתאפשר לנו כלכלית. התחלנו ללכת פעם בשבוע לבדוק דירות באזור שאיתרנו. ממש לדפוק על דלתות, לדבר עם שכנים. למעשה חיפשנו דווקא דירות שבהן לא פותחים לנו את הדלת וסימנים כמו דלת ישנה, חשמל שלא פועל. המחשבה הייתה שאלה יהיו הדירות הזולות ביותר", הוא מספר.
אחרי כמה שבועות נמצאה דירה בפרופיל מתאים בשכונה ג' בעיר. שיחה עם השכנים הובילה למסקנה שאכן לא התגוררו בדירה הזו שנים רבות. החבורה הוציאה נסח טאבו, והחלה לחפש את הבעלים.
"התחלנו לרשום את השם שלו בגוגל, ויצאו כל מיני תוצאות, כל מיני מספרי טלפון. התחלנו להתקשר טלפון־טלפון עד שענה לנו מישהו שאחרי כמה שניות נזכר שיש לו דירה בבאר שבע שהוא לא מתגורר בה כבר 20 שנה, והבנו שמצאנו את הבן אדם", מספר מסרי.
באיזה דירה מדובר ומה היה המצב שלה?
"זו דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, בקומה 2 מתוך 2. מתוכננת טוב, אבל לא משופצת ואני אומר את זה בצורה עדינה", הוא נזכר.
הבעלים ניאות להיפגש איתם, והמחיר המבוקש הראשון שזרק עמד על 600־700 אלף שקל, "מחיר שהיה גבוה מאוד עבור נכס שכזה - בעיקר בשל מצבו".
אלא שהחבורה חשבה על מחיר נמוך בהרבה, כ־400 אלף שקל, וכדי לנסות ולהוריד במחיר הם הציגו לבעלי הדירה את העלות הגבוהה של השיפוץ, וזאת לאחר שקיבלו הצעת מחיר מקבלן שיפוצים שהזמינו לדירה. "הצעת המחיר לשיפוץ עמדה על יותר מ־100 אלף שקל, אף שלא הייתה לנו כוונה לשפץ בעצמנו", אומר מסרי.
השיטה שלהם עבדה לא רע שכן המחיר לבסוף נסגר על 405 אלף שקל - מחיר שבו הם יכולים לממש את תוכניתם שהיא ביצוע פליפ מהיר. "ידענו שבאזור הזה אנחנו יכולים להשיג עבור הדירה הזו בסביבות 500 אלף שקל, ולכן תכננו למכור אותה במהירות".
גם הפעם הם תכננו היטב את המהלך, הפעם בפן השיווקי. הם יצרו קשר עם מתווכים שמתמחים במכירה למשקיעים והזמינו את המתעניינים ליום אחד מרוכז. "רצינו לייצר אפקט של הזדמנות, של עסקה שאסור לפספס, כי היא גם מתחת לרדאר ולא נמצאת ביד2 למשל".
אולי המהלך היה נכון, אולי המחיר, ואולי התזמון. כך או אחרת בתוך שבוע מהקנייה הם השיגו עבור הדירה מחיר של 590 אלף שקל מבלי שנגעו בדירה - מחיר שהיה גבוה יותר מציפיותיהם, ושעליו יש לשלם מס שבח היות שהדירה בחזקתם פחות משנה וחצי.
"על 85 אלף שקלים ששמתי - הלוואה מההורים, הבנק סירב להלוות לי. זו הייתה הכאפה הראשונה שקיבלתי בעולם ההשקעות - הרווחתי 33 אלף שקל. הסכום הוא קטן, אבל התשואה מאוד טובה". אומר מסרי ומסביר כי הרוויח דבר לא פחות חשוב - את התובנה שלא חייבים לשפץ כדי להגיע לרווח נאה.
אחת הדירות שקנה עלאא בבאר שבע. ''אפקט של הזדמנות'' / צילום: פרטי
לא הצליחו למכור, החליטו להשכיר
זמן קצר מאוד לאחר העסקה הראשונה, עדיין ב־2023, הוא "צד" דירה נוספת, כשרכש עם חבר נוסף דירת 4 חדרים, בשטח של 92 מ"ר, בקומה רביעית ("על עמודים, כך שזה בעצם חמישית"), ללא מעלית או ממ"ד. "רצו עליה 750 אלף שקל, וכמה ימים לאחר מכן ראיתי שהם הורידו את המחיר במודעה ל־700 אלף שקל", הוא מספר.
מה מצאת בעסקה הזו?
"שמתי לב לכמה דברים: הדירה גדולה וזה מבחינתי פוטנציאל לקהל יעד גדול יותר, הדירה שמורה ולא צריך להשקיע בה, והמחיר נמוך ממה שהערכתי וחשוב לי להיות מורווח כבר בעסקה. הצענו 590 אלף, בתקווה שנוכל לסגור על 600".
הוא הצליח בתוכניתו והעסקה נסגרה על 600 אלף שקל. אלא שבמקרה הזה, השיטה של העסקה הראשונה לא הצליחה היות שהם לא הצליחו למכור את הדירה ברווח, ולכן הם החליטו להשכיר אותה ולהמתין עד יעברו שנה וחצי, וכך גם הם לא ייאלצו לשלם מס שבח, ובשאיפה שיגיע הקונה הנכון.
בכמה הדירה נמכרה לבסוף?
"הוצאנו אותה למכירה ב־750 אלף, והצלחנו למכור ב־690 אלף שקל. כל אחד מאיתנו הביא 150 אלף שקל לעסקה והיתר בהלוואה - שוב הבנק הקשה עלי, אבל עם יועצת משכנתאות הצלחתי לקבל הלוואה - כך שהרווחתי משהו כמו 60% על הכסף שלי בשנתיים. מכאן אגב למדתי שאפשר למצוא הזדמנויות גם ביד שנייה".
מסרי מספר שבין לבין היו הרבה בדיקות שביצע להשקעות אחרות, שלא יצאו לפועל, ובמילים אחרות - משקיעי נדל"ן צריכים להביא בחשבון את פקטור הזמן. בדיקה שכן הניבה עסקה, שלפחות על נייר נראית טוב, החלה כשהוא חזר על השיטה של העסקה הראשונה ואיתר דירה נטושה בבאר שבע.
אסטרטגיה שמתאימה רק לשוק עולה | פרשנות, אריק מירובסקי
למסרי יש סיפור מאוד לא שגרתי. הוא מתעל את האנרגיה שלו בעיקר לאיתור ולרכישה של נכס במחירים מאוד זולים. אם משקיע מן היישוב משקיע 20% מהאנרגיה באיתור ובמציאת נכס במחיר טוב, ולאחר מכן 40% או 60% בתחזוקה שוטפת של הכנס ובהשכרה שלו וכו', ועוד 20% במכירה, מסרי עושה משהו אחר לגמרי. הוא משקיע 80% מהאנרגיה באיתור ורכישת הנכס, ו־20% במכירה. הוא לא רוצה את כאב הראש שכלול בתהליך של שיפוץ והשכרה.
לגבי ההחלטה שלו לקנות נכס ולא להשכיר אותו בכלל אלא לחכות לעליית הערך, גם זאת החלטה לא שגרתית. זו שיטה שמתאימה מאוד לאווירה של עליות מחירים, אבל כשיש ירידות מחירים והשוק מידלדל, כמו שאנחנו חווים בעצמנו בשוק, אז השיטה הזאת קצת פחות עובדת לדעתי.
הערה נוספת היא שמשקיע רגיל משקיע הרבה בהשכרה ובתחזוקה של הנכס, אבל אתה גם נהנה מתשואות, שבשיטה הזו אתה מוותר עליהן. אז יש לזה גם מגרעות.
עודף נכסים להשכרה בבאר שבע
לפי הנתונים של הכלכלן הראשי באוצר מהתקופה האחרונה, בעיר באר שבע משקיעים מוכרים דירות בהפסד.
העיר מתמודדת מול שכנות כמו אופקים שיש בהן הטבות מס, יש בה עודפי נכסים להשקעה בשוק וקשה יותר למצוא שוכרים. התוצאה היא שיותר ויותר משקיעים שמקבלים היום תשואה של 3%־3.5% בשנה, בנו בעיקר על עליית שווי הדירות.
כשעליית הערך בעיר נעצרת, אין סיבה מיוחדת להחזיק בדירות האלה. משקיע מעדיף למכור בהפסד, כי את עיקר התשואה על הנכס הוא עשה מהשכירות ולא מעליית ערך, ולחפש דירה במקומות אחרים.
"איתרתי את הבעלים"
בעבודה שמזכירה יותר בלש מאשר משקיע, הוא איתר את הבעלים בבית אבות, ניהל איתו מו"מ ארוך במיוחד, ולבסוף הצליח יחד עם חבר לרכוש את הדירה במחיר נמוך מ־400 אלף שקל, כשהפעם קיבל הלוואה בתנאים טובים מהבנק שכבר למד להכיר אותו. בעסקה הזו, הוא ושותפו קיבלו החלטה מאוד לא שגרתית: לא לגעת בדירה במשך שנה וחצי ובעתיד למכור אותה.
תסביר.
"זו דירת שלושה חדרים, 60 מ"ר, קומה אחרונה ישנה מאוד, קירות שבורים, עם רטיבויות. הבנתי שאם נשפץ, ונשכיר זו תהיה התעסקות גדולה, וגם לא בטוח שכלכלית זה הגיוני. קנינו במחיר טוב, ואני מאמין שאחרי שנה וחצי, שזה חצי שנה מעכשיו, נוכל להרוויח יפה, גם בשל עלייך ערך, וגם מכיוון שהאזור מיועד להתחדשות עירונית, ולכן זה יבוא לידי ביטוי במחיר".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
