השכירות ארוכת הטווח תדעך? ההצעה שתשנה את הכללים בענף

במשרד האוצר רוצים לנטוש את המסלול העיקרי לעידוד כניסת גופים מוסדיים ויזמים גדולים לענף השכירות ארוכת טווח. זאת, מבלי להציע כל חלופה ולחזור ולהותיר את השוק בידי משקיעים פרטיים בלבד, אותם המדינה הרחיקה בעשור האחרון באמצעות מיסוי גבוה. זוהי המשמעות שעולה מטיוטת חוק ההסדרים ל־2026 שפורסמה בסוף השבוע האחרון.

● העירייה ביצעה התאמות במכרז, אבל האם זה יספיק כדי להציל את פרויקט הדיור להשכרה בירושלים?
● ההגבלות המתוכננות על החזקת מזומן והחובה שתוטל על בעלי הדירות להשכרה

מהי תמונת המצב כיום?

מאז כהונת משה כחלון כשר אוצר, לפני עשר שנים, הממשלות השונות פועלות תחת ההנחה, כי משקיעי הנדל"ן הפרטיים תרמו מאוד לעליית מחירי הדירות, ועל כן יש להדיר אותם מהשוק באמצעות מיסוי גבוה. במקומם יש להביא לשוק השכירות חברות פרטיות וגופים מוסדיים, שישכירו דירות לטווח ארוך.

זאת באמצעות שלושה מסלולים: הראשון, יזמים פרטיים, שמנצלים את הטבות חוק לעידוד השקעות הון; קרנות ריט; וייזום של החברה הממשלתית, "דירה להשכיר" - שמפרסמת באמצעות רמ"י מכרזי קרקע במחיר מופחת ליזמים שייבנו על הקרקע דירות להשכרה ל־20 שנה.

האטרקטיביות של המסלול הראשון (יזמות פרטית) נפגעה לפני כשנתיים, כשהזמן המינימלי להשכרת הדירה זינק מ־5 ל־20 שנה. המסלול השני נותר עד כה על אש קטנה, ועד עכשיו המסלול השלישי של "דירה להשכיר" נחשב למסלול העיקרי לעידוד חברות ליזום דירות להשכרה.

ואולם התוצאות עד כה אינן מדהימות בלשון המעטה ורק 34 אלף דירות מושכרות כיום על ידי חברות פרטיות, זאת לעומת כ־700 אלף שמושכרות ע"י משקיעים פרטיים.

היישובים המושכרים ביותר בכלל הם מצפה רמון, ש־56% מהדירות שבה מושכרות, חריש שבה 52% דירות מושכרות ותל־אביב שבה 47% מהדירות מצויות בבעלות משקיעים.

נוכחות החברות החזקה ביותר מצויה בהרצליה, שבה כמעט 10% מהדירות בעיר מצויות בידי חברה משכירה, תל אביב שבה 6.3% מהדירות מושכרות ע"י חברה וחיפה שבה 4.2% מהדירות מושכרות. מדובר בהשפעה דלה מאוד שיש לחברות הללו על שוק הדירות, גם במקומות שבהם היא בולטת יחסית.

מה כוללת ההצעה החדשה?

בשנים האחרונות המצב בתחום הורע: "משנת 2023 ועד היום, כמחצית ממכרזי המקרקעין שפורסמו על ידי רשות מקרקעי ישראל נכשלו ולא הוגשו לגביהם הצעות", נכתב בדברי ההסבר לשינוי המוצע בחוק ההסדרים. "לעמדת גורמי המקצוע יתכן שהדבר נובע מהיעדר כדאיות כלכלית במכרזי מקרקעין, הכוללים שיעור גבוה של דיור להשכרה. כישלון המכרזים מעכב את השלמת שיווקן של אלפי יחידות דיור בשכונות שאושרו על ידי הוועדה למתחמים מועדפים (ה־ותמ"ל), מה שנוגד את מטרתו הראשונה של החוק".

לאור זאת, מוצע כי כל תוכנית ותמ"ל שכוללת דיור להשכרה ארוכת טווח, תעבור בחינה של היתכנות כלכלית אצל השמאי הממשלתי. אם תימצא כי אין לה היתכנות שכזו - יבוטלו הדירות להשכרה שצויינו בתוכנית.

המשמעות היא ביטול כמעט מוחלט של מסלול "דירה להשכיר", שעד כה נחשב למסלול הממשלתי החשוב ביותר לעידוד שכירות ארוכת טווח, וזאת משום שלנוכח נתוני הריבית והתשואות על דירות - אין כמעט מקום בארץ שבו תימצא היתכנות כלכלית לשיווק קרקע מדינה.

מי המרוויחים מהמהלך?

קופת המדינה: זו תסבסד פחות קרקעות ותכניס יותר כספים באמצעות יותר מכרזי קרקעות שיצליחו.

רמ"י: תוכל להצביע על הצלחות גדולות יותר בשיווק קרקעות.

משרד השיכון: כגוף הממונה על רמ"י, הוא יתברך בהצלחת השיווקים, ואף ייזכה בהקצאה גדולה יותר של דירות להגרלות במסגרת "דירה בהנחה" במקום אלו בשכירות.

משקיעים וחברות בעלי דירות: ייהנו מפחות תחרות מוסדית בענף, שחלקה לפחות מבוצע במחירים מסובסדים.

חברות נדל"ן: יתמקדו בייזום פרויקטים למכירת דירות בלבד, שבהן הרווחיות גדולה יותר.

מי המפסידים מההצעה?

שוכרי הדירות: אם עד כה היה אופק של יצירת תחרות בין חברות וגופים מוסדיים למשקיעים פרטיים בתחום השכירות. כזה שיכול היה גם למתן את עליית מחירי השכירות, אך גם להיטיב את תנאי השוכרים - הוא נעלם ע"י ההחלטה הזו.

חברת "דירה להשכיר": ספגה את המכה הקשה ביותר מהשינוי המוצע, שכן עיקר ייעודה היה לטפל ולנהל את ענף ההשכרה ארוכת הטווח במכרזי הקרקעות. עם ביטול המכרזים בייעוד להשכרה, יישאלו שאלות קשות על תכלית קיום החברה הזו.

מינהל התכנון: הגוף הממשלתי האמון על התכנון הלאומי, לוחץ כבר שנים להגדלת היצע הדירות להשכרה, כולל בערים הגדולות, ותוכניות ה־ותמ"ל נערכות על ידי אנשיו. באם תוכניות אלה יבוטלו, הגוף הזה יספוג מכה מקצועית.