הפרויקט בווינה שכשל והמסר של מגדלור למשקיעים

ההפסדים בקרנות השקעה אלטרנטיביות, בפרט בתחום הנדל"ן, ממשיכים להיערם. בשנים האחרונות נכתב כאן לא פעם על סוכני ביטוח, שהפכו את עצמם גם ליזמי השקעות בנדל"ן אשראי ותחומים נוספים, אליהם הפנו את לקוחותיהם שספגו הפסדים כבדים.

● "איום על היציבות": בנק ישראל נגד ענף ההשקעות הצומח. ואיך הגיב צבי סטפק?
● בוול סטריט המניות הקטנות הפכו למובילות של השוק. ומה לגבי ישראל?

כך קרה בסוכנות הביטוח נטו פיננסים ששיווקה גם את קרן ההשקעות בנדל"ן וולת'סטון של בעלי הסוכנות, עידן כץ ואילן בן ישי ושותפם, איש שוק ההון ירון פיטארו. בעקבות ההפסדים הכבדים שהסבה הקרן למשקיעיה, נאלצה סוכנות נטו להימכר (לידי סוכנות ארבע עונות מבית אי.בי.אי).

ברשימת הסוכנים שהפכו ליזמי השקעות גם אסף בנאי שלומי אלברג, הבעלים של סוכנות הביטוח וקבוצת הפיננסים פרופיט, שהיא הסוכנות הפרטית הגדולה בתחומה ו"מפקחת" עבור לקוחותיה על נכסים בהיקף של כ-80 מיליארד שקל. פרופיט עצמה היא חברה רווחית למדי.

עדות לכך ניתן למצוא בעובדה שלאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, נמצאת כיום במו"מ לרכישת 15% מהחברה לפי תג שווי של 650 מיליון שקל, פי 4 מאשר בעסקה שבוצעה כמה שנים קודם לכן. הסיבה לכך היא בעיקר שתחום הסוכנויות לוהט. הגידול בנכסי הציבור שמשתרשרת היטב דרך דמי ניהול לרווחיות של החברות הללו, על פי הערכות - 80 מיליון שקל בשנה לפרופיט.

לצד פרופיט, הקימו בנאי ואלברג את מגדלור, בית השקעות אלטרנטיביות, שאף הונפק בבורסה בת"א בגל ההנפקות של שנת 2021. לפני כשנתיים מחק צמד בעלי השליטה את מניות מגדלור מהמסחר בבורסה באמצעות הצעת רכש שהגישה פרופיט, ושהסבה למשקיעים בהנפקה הפסד של יותר מ-80% על הכסף.

המשקיעים יפוצו בחצי מהכסף

הבעיות בקרנות מגדלור, כך מסתבר, לא הסתיימו עם המחיקה מהבורסה. כך, לקוחות בתחום הנדל"ן בחו"ל, ב הפסידו בשתי קרנות אלטרנטיביות כ-8.5 מיליון אירו. מדובר על הקרן האלטרנטיבית "וינה 3" שבמסגרתה גיוסו כ-4.4 מיליון אירו (כ-18 מיליון שקל) בשנת 2019 למתן הלוואה מדרגה שנייה לפרויקט נדל"ן באוסטריה. הקרן מימנה זאת יחד עם קרן נוספת של מגדלור, וינה 5, שבה גויסו עוד 4 מיליון אירו. המשקיעים בקרן לא נהנו מפיזור סיכונים וכל הכסף הושקע באותו פרויקט. סכום המינימום להשקעה היה 100 אלף דולר לפחות לכל משקיע.

במכתב למשקיעים בשנה שעברה דיווחה מגדלור למשקיעים על ההפסד הצפוי. אחרי הסבר על הבעיות שהתקיימו בפרויקט שיזמה חברת CPI , כולל פטירתו של היזם, קריסת החברה שלו וניסיון התנערות של הבעלים החדשים שלה מההלוואה, הודיעה מגדלור למשקיעיה כי כספי המשקיעים אבדו.

לדברי החברה"למרבה הצער, כל הסיכונים הקשורים לפרויקט זה התממשו בשנים האחרונות. השותף הכללי ומגדלור פעלו באינטנסיביות ולא חסכו באמצעים כספים (יותר מחצי מיליון אירו, נ"א) ואחרים בניסיון להציל את כספים המשקיעים (מעבר לכספים שחולקו למשקיעים במהלך הדרך), אך המאמצים לא צלחו". במגדלור אף הבטיחו "לפעול מול הגורמים לפתרון סגירת השותפות וזאת על מנת שהמשקיעים יוכלו להכיר בהפסד לצרכי מס".

במקרה הזה מי שככל הנראה הפסידו את הכסף הם בעיקר לקוחות של סוכנות הביטוח פרופיט עצמה שכן סוכני פרופיט היו לאורך השנים המפיצים העיקריים (יותר מ-90%) של קרנות ההשקעה של מגדלור. בימים אלה מציעה פרופיט ללקוחות הקרנות שהפסידו בוינה לקבל החזר חלקי של 45% מכספי ההשקעה ב"מתווה שימור".

300 מיליון שקל יוחזרו השנה ?

מגדלור החלה לגייס כסף לקרנות האלטרנטיביות שלה בשנת 2017, ימי הריבית האפסית ששלחה משקיעים רבים לחפש אחר אפיקים שיניבו להם תשואה משמעותית. נכון לדוחות שנת 2023 למגדלור היו 53 קרנות שגייסו בסה"כ 1.6 מיליארד שקל. מתוכן, בקרנות הנדל"ן הפרטיות גייסה מגדלור 733 מיליון שקל. לגלובס נודע כי מתוך הכסף נותרו לה להחזיר עוד 470 מיליון שקל.

בפרופיט-מגדלור מאמינים כי שתי הקרנות בווינה ועוד שתיים-שלוש קרנות בלבד יסתיימו בהפסד משמעותי למשקיעים וכי עוד שלוש קרנות יסתיימו באיזון. ההערכה שלהם, כפי שנמסרה לגלובס, היא ש"בשנת 2026 יחזור למשקיעים בקרנות הנדל"ן כ-70% מהכסף, כלומר כ-300 מיליון שקל, ועד סוף 2027 יחזור רוב הכסף. להערכת גורם בחברה, הרוב הגדול של הקרנות יסתיימו "ברווח ואפילו רווח יפה, בוודאי הפרויקטים שהתחילו בשנת 2023".

אך גם במגדלור מודים ש"זה כמובן לא עוזר למי שהשקיע בקרנות ההפסדיות בווינה. אפילו אם היה להם רווח בקרנות אחרות הם יוצאים בסך הכל בהפסד. לכן אנחנו גם לא גובים מהם דמי הצלחה על קרנות שכן הסתיימו ברווח", מוסיפים בחברה. "זה מאוד כואב לנו כי אלה לקוחות שאנחנו מכירים הרבה שנים. אנשים שהאמינו בנו בהתחלה, דווקא החברים והלקוחות הראשונים הם אלו שהפסידו הכי הרבה".

במגדלור מייחסים את הכישלון בקרנות הללו למגפת הקורונה, לאינפלציה ועליית הריבית בעולם שפגעה בשווי הנכסים ואחר כך מלחמת חרבות ברזל "גייסנו את הכסף רגע לפני 'פיתול המוות' של השנים הללו. ביחס לנסיבות, האירוע יסתיים בצורה טובה". במגדלור מפיקים לקחים ואומרים שהמסקנה היא ש"בפעם הבאה נעבוד רק מול מוסדיים גדולים ומשקיעים כשירים בקרן אחת כוללת. המוסדיים מבינים שחלק מההשקעות מצליחות וחלק לא ושהעיקר זו התוצאה הכוללת".

הפסדים בקרן הציבורית

במקביל, מגדלור ממשיכה לדווח על ההפסדים בשתי קרנות ההשקעה הציבוריות שלה (שפרסמו תשקיף לציבור). בשנת 2019 היא גייסה לקרן הראשונה 239 מיליון שקל וכעבור שנה וחצי גייסה לקרן השנייה 161 מיליון שקל.

אלא שפיזור ההשקעות בקרנות היה נמוך, חלק מההשקעות כשלו ונקלעו לבעיות. נכון לעכשיו בקרן הראשונה חזר 70% מהכסף שהושקע השיערוכים של הקרן צופים שהיא תסתיים בהפסד קל של 2%.

בקרן השנייה ההפסד גדול הרבה יותר. בינתיים חזרו למשקיעים כ-34% מהכספים והשיערוך נכון לעכשיו הוא להפסד של 50% מכספי ההשקעה בקרן, שהם כ-80 מיליון שקל, וגם זאת תחת הנחה שאחת החברות שם, אקווה מעוף (גידול דגים במתקנים סגורים) שהוערכה בעבר בשווי של מיליארד דולר ונפלה להסדר חוב, תצליח להחזיר את הכסף. לפני שנתיים עוד קיוו בחברה לסיים את הקרן בהפסד של כ-20%.

עוד הלוואות בעייתיות בקרן היו למשל הלוואה לחברות מערכות טכנולוגיות למסלולי תעופה, הלוואה למאפיית שיפון (בעלת האופה מבגדד) שקרסה ונמכרה למאפיית אריאל. וגם הלוואה לחברת TCM של בני הזוג גבי ושני בר, שהציעה למאות ישראלים השקעות ב"נכסים דיגיטליים" באתרי מסחר מקוון, ובהן הקמה והשבחת חנויות באמזון ובשופיפיי ובסופו של דבר הפכה לחדלת פירעון.

***גילוי מלא: במקור נכתב בטעות כי "לפני מספר ימים לקוחות בתחום הנדל"ן בחו"ל, הופתעו לקבל מהחברה מכתב לפיו כל כספם ירד לטימיון". בדיקה נוספת העלתה כי המכתב נשלח עוד בינואר 2025. הטעות תוקנה