כוח עליון או תירוץ? בתי המשפט קבעו כי המלחמה היא לא צ'ק פתוח לאיחור במסירה

הכותבת שותפה ומנהלת מחלקת מקרקעין במשרד בלטר, גוט אלוני ושות'.

בימים שבהם הכותרות מתחלפות בקצב האזעקות והוודאות נדחקת לשוליים, שאלה אחת מקננת בראשם של רוכשי דירות: האם הבית שקנו יימסר בזמן. מאחורי השאלה הפשוטה לכאורה מסתתרת מחלוקת משפטית טעונה, שמקבלת בעת הזו משנה תוקף: האם מלחמה מאפשרת לקבלן לאחר במסירה בלי לשלם מכוח טענות של כוח עליון או סיכול, או שמא גם מצב חירום אינו מוחק את לוחות הזמנים החוזיים ואת ההגנות הסטטוטוריות שנועדו להגן על הקונה?

● ענף הבנייה מוגדר חיוני, אך הקבלנים בשטח מתריעים על עיכובים ושיבושים
● איך תשפיע המלחמה עם איראן על מחירי הדירות?

האם מלחמה היא כוח עליון?

התשובה המשפטית אינה חד־משמעית במובן העובדתי, אך ברורה במובן הנורמטיבי: מלחמה אינה מעניקה לקבלן פטור אוטומטי מתשלום פיצויים. חוק המכר (דירות) תולה את שלילת הפיצוי בחריג מצומצם, באמצעות הפניה לסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) - דוקטרינת הסיכול.

כדי להיכנס לגדר החריג, על הקבלן להראות כי האיחור נגרם עקב נסיבות שבמועד החתימה לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן, לא ראה ולא היה עליו לראות מראש, לא יכול היה למנען, וכי קיום החוזה באותן נסיבות היה בלתי־אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם.

בנוסחו הקודם של סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) (לפני תיקון 2022), ניתן היה להסכים שהפיצוי לא יחול על איחור שנגרם מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושאין להטיל עליו את הסיכון להתרחשותן ותוצאותיהן.

בתי המשפט מפרשים פטורים בצמצום. כך נקבע כי "משבר הקורונה" אינו "מילת קסם" לדחייה אוטומטית: על הקבלן להוכיח קשר סיבתי בין האירועים לבין העיכוב הספציפי.

בפסיקה נקבע כי מצב מלחמה אינו פוטר אוטומטית מוכר מתשלום פיצויים וכי הסיכון לעיכוב בבנייה כתוצאה מאירועים מעכבים כגון מלחמה, סגרים, אי קבלת היתרים, קשיים ועיכובים מטעם הרשויות, מוטל ככלל על המוכר ולא על הקונה.

הפטור מתשלום פיצויים אפשרי רק במקרים חריגים, כאשר מוכח קשר סיבתי ישיר וספציפי בין המלחמה לאיחור, וכי הנסיבות עולות כדי "סיכול" (בחוזים חדשים) או שהן מחוץ לשליטת המוכר והסיכון לא הוטל עליו (בחוזים ישנים).

במדינה שבה צלצולי מלחמה הם מוזיקת רקע, יקשה על קבלן להוכיח ש "לא ידע ולא יכול היה לדעת" ו"לא ראה ולא יכול היה לראות".

ואם אין פטור?

על פי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) בנוסחו לאחר תיקון מס' 9 (בתוקף מ־30.6.2022), קונה דירה זכאי לפיצויים ללא הוכחת נזק אם המוכר לא העמיד את הדירה לרשותו לאחר שחלף חודש מתום המועד החוזי. הפיצוי משולם עבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד למסירה - החודש הראשון הוא תקופת "חסד".

בחוזים שנחתמו לפני 30.6.2022 חל הנוסח הקודם: אם המסירה התעכבה מעבר ל־60 ימים, הקונה היה זכאי לפיצויים ללא הוכחת נזק החל מהמועד החוזי המקורי, כך שהפיצוי כלל גם את 60 ימי ה"חסד".

איך מחושב הפיצוי?

הפיצוי נקבע לפי מועד החתימה. בחוזים שלפני 30.6.2022: פי 1.5 מדמי שכירות לדירה דומה לשמונה החודשים הראשונים ופי 1.25 לאחר מכן, החל מהיום הראשון לאיחור העולה על 60 ימים. בחוזים מ־30.6.2022 ואילך: פי 1 לארבעת החודשים הראשונים, פי 1.25 לחודשים 5־10, ופי 1.5 לאחר מכן, החל מתום חודש מהמועד החוזי. הפיצויים משולמים בתום כל חודש בעד אותו חודש.

אף שמדובר בפיצוי ללא הוכחת נזק, על התובע להוכיח את שווי דמי השכירות לדירה דומה. אם לא יוכיח, ייקבע הפיצוי לפי הסכום שבהסכם (אם נקבע) או לפי הערכת בית המשפט.

מתי תובעים?

איחור במסירה הוא הפרה נמשכת: בכל יום ללא מסירה מתחדשת העילה. אין חובה להמתין למסירה כדי להגיש תביעה לאחר תקופת החסד. עם זאת, תביעה מוקדמת תכלול פיצוי רק עד מועד הגשתה, ואם האיחור יימשך יידרש תיקון כתב תביעה או הליך נוסף.