בעל דירה התנגד לחתום על פרויקט תמ"א כי הפסיד כיוון אוויר - מה קבע המפקח?

המפקח על המקרקעין ארז שטיינברג חייב לאחרונה בעל דירה לחתום על הסכם תמ"א לאחר שמצא כי כל טענותיו אינן סבירות.

95% מבעלי 20 דירות בבניין בן ארבע קומות ברחוב לינקולן בשכונת טלביה בירושלים חתמו על הסכם לפרויקט חיזוק מסוג הריסה ובנייה עם חברת "א.גרינבוים תמ"א 38". הבניין נבנה לפני למעלה מ־65 שנה ולא עומד בתקן הישראלי לעמידות מבנה מפני רעידות אדמה.

● כך משנה הממ"ד עם המקלחת את התוכניות של יזמי הנדל"ן
● 11 שנה של התשה: כשפרויקט תמ"א 38 הופך לקרב האשמות הדדי

הפרויקט נתקל בהתנגדות בעלים של דירה אחת, ששטחה 53 מ"ר, ויתר בעלי הדירות הגישו תביעה למפקח על המקרקעין לחייב אותו לחתום.

במסגרת הפרויקט מתוכנן להיבנות בניין הכולל 40 דירות על פני שמונה קומות הכולל מעלית, ממ"דים וחניון תת־קרקעי. כל דירה תקבל תוספת שטח של 25 מ"ר הכוללת מרחב מוגן דירתי, מרפסת בשטח של 12 מ"ר לפחות, חניה רגילה ומחסן. החברה היזמית תשלם לבעלים דמי שכירות בתקופת ביצוע הפרויקט ועד למסירת הדירה.

משלושה לשני כיווני אוויר בלבד

בעל הדירה תולה את סירובו בשלושה טעמים: תמורת הדירה שלו קטנה מהראוי תוך פגיעה בשוויון, הדירה מתוכננת באופן לקוי תוך פגיעה בכיווני אוויר ופונקציונליות, וטענה לחוסר תום לב של החברה היזמית בגריפת רווחים על חשבון בעלי הדירות. כל הטענות נדחו.

בעל הדירה טען כי הוא נהנה משלושה כיווני אוויר כיום ובמסגרת הפרויקט מספרם יופחת לשניים. המפקח קבע כי "הפחתת כיווני אווויר מקובלת בפרויקט הריסה ובינוי המיועד להקים בית חדש הכולל מספר רב יותר של יחידות דיור על גבי אותה יחידת קרקע. כך שהפחתת כיווני אוויר, כשלעצמה, אינה טענה מהותית משמעותית שהמצדקה סירוב לפרויקט חיזוק".

עוד נקבע כי יהיו שלושה כיווני אוויר אחרי השיפוץ אך השלישי יהיה כיוון אוויר חלקי ולא מדובר בשינוי משמעותי. "ברור כי הפער שבין 2.5 כיווני אוויר כשיטת הנתבע לשלושה כיווני אוויר, הוא פער מינורי, ואינו עולה כדי פגיעה מהותית בנתבע המכונן טעם התנגדות סביר".

טענה נוספת של הדייר הייתה כי התכנון הפנים דירתי אינו תואם את העדפותיו האישיות. המפקח קבע כי התכנון דומה ליתר הדירות ולכן אין הפליה לרעה. "לא מצאתי כי האופן שבו מתוכננת דירת הנתבע שונה מהותית מתכנון יתר דירות התמורה בבית הדומות לדירת הנתבע באופן המפלה אותו לרעה".

המפקח קבע כי העלאת ערכן הכלכלי של הדירות עולה לאין שיעור על חוסר שביעות הרצון הסובייקטיבי של הנתבע מתכנון הפנים של דירתו.

בעל הדירה גם טען כי התכנון המוצע פוגע בנוף הנשקף מדירתו הקיימת. לטענתו הנוף הנשקף כיום מרחוב לינקלן הוא פתוח יותר, בעוד שהנוף הנשקף מכיוון רחוב הס חסום ברובו על ידי בניינים. ועדת ערר התרשמה שהוא לא נפגע בצורה מהותית אם בכלל והמפקח אימץ קביעה זו. כך שנקבע כי לא הוכחה פגיעה קניינית מהותית המצדיקה להכשיל את כל הפרויקט.

חשיבות ממ"דים בישראל במציאות הנוכחית

טענתו להפחתת השטח נסמכה על טענה לאי־דיוק במדידת דירתו הקיימת. כלל הדירות נמדדו באותה שיטה ואילו רק דירת הנתבע בלבד נמדדה על ידי מודד מוסמך מטעמו בשיטת מדידה שונה. המפקח שוכנע כי עקרון השוויון נשמר מאחר שנקבעה בהסכמת בעלי הדירות נוסחה אחידה לחישוב שטחי דירות המקור ולכן המדידה שבוצעה מטעמו של הנתבע לא רלוונטית.

המפקח הוסיף כי "מעבר להגנה על חיי אדם, חיזוק בתים מפני רעידת אדמה נועד להגן על הקופה הציבורית הצפויה לשאת בנזקים הכלכליים הכבדים שייגרמו מתרחיש של רעידת אדמה. אציין כי פרויקט החיזוק דנן כולל גם הקמת ממ"דים לבעלי הדירות, שדומה שעל חשיבותם הקריטית במציאות הנוכחית במדינת ישראל אין ולא יכול להיות חולק".