שוק המשכנתאות בסיכון? זה הפרמטר הכלכלי שנותן אינדיקציה לתשובה

המושג

יחס LTV: היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס המשמש כבטוחה

ההקשר האקטואלי

בשבוע שעבר פורסם דוח מבקר המדינה בעניין שוק המשכנתאות - במסגרתו המבקר התריע על עלייה בסיכון של שוק המשכנתאות (כאשר בנק ישראל התנגד נחרצות לחלק מהטענות שעלו). אחד המושגים שעומדים בבסיס הדוח הוא LTV. מה בדיוק הוא אומר, ולמה זה חשוב?

מה זה LTV?

LTV הוא ראשי תיבות של Loan to Value - היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס. שיעור המימון משפיע על הערכת הסיכון של העסקה, וככל שהשיעור גבוה יותר כך הסיכון בהלוואה הוא גבוה יותר והבנק נדרש להקצות יותר הון כנגדו.

בהקשר של שוק הדיור, המונח משמש בעיקר להצגת היחס בין סכום המשכנתא שהבנק מאשר לבין שווי הנכס המשמש כבטוחה. שווי הנכס נקבע לפי השווי שאושר על ידי הבנק בעת העמדת מסגרת האשראי וכפי שמחושב לצורך מדידה וההון שהבנק נדרש להקצות נגדו.

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל קובע מגבלות למתן הלוואות לדיור - שאחת מהן היא מגבלה על שיעור המימון, LTV. לפי ההוראה של הפיקוח על הבנקים, שיעור המימון המרבי שהבנק רשאי להעמיד ללווה משתנה בהתאם למטרת הנכס, כך שבהלוואה לצורך רכישת דירה יחידה שיעור המימון הוא עד 75% משוויה, ברכישת דירה חליפית השיעור הוא עד 70%, וברכישת דירה להשקעה שיעור המימון הוא עד 50%. בהתאם לשיעורי מימון אלו, רוכשי הדירות נדרשים להביא הון עצמי מינימלי לפי השיעורים הבאים: רוכשי דירה יחידה - 25%; משפרי דיור - 30%; ומשקיעים 50%.

לפי מבקר המדינה, ההוראות של בנק ישראל שמרניות יותר ביחס לעולם. בדוח נכתב כי במדינות העולם, שיעור המימון הוא לרוב בטווח של 80%־90% משווי הנכס (לעיתים שיעור המימון הוא נמוך יותר בדירות להשקעה).

גם בישראל היו הקלות של המגבלה הזאת בשנים האחרונות. בשנת 2020 במשבר הקורונה הפיקוח על הבנקים אפשר לבנקים באופן זמני להעניק הלוואות לכל מטרה בשיעור מימון של עד 70% במקום שיעור מימון של 50%, וכך גם במהלך מלחמת חרבות ברזל כאמור. הפיקוח קבע הקלה זו בשיעור המימון "במטרה לסייע לציבור ולתת מענה לצורכי האשראי של משקי הבית...". בפברואר השנה ההקלה הזאת התקבעה, תחת התנאי שסכום ההלוואה שמעל שיעור מימון של 50% לא יעלה על 200 אלף שקלים.

למה זה חשוב?

כאמור, שיעור ה־LTV עוזר להעריך את רמת הסיכון של הלוואה. בדוח המבקר הלוואות בסיכון גבוה מוגדרות כהלוואות שבהן ה־LTV גדול מ־60%. לפי הנתונים שהוצגו בדוח, משקל ההלוואות בסיכון גבוה עלה בכ־11 נקודות אחוז בתקופה של שלוש שנים: מכ־20% בינואר 2022 לכ־31% ביולי 2025.

לפי בנק ישראל, ב־2025 עלתה רמת הסיכון בתיק האשראי לדיור - וזאת, בין היתר, לנוכח הרמה הגבוהה של הלוואות בשיעורי מימון ובשיעורי החזר גבוהים. בדוח של בנק ישראל על מערכת הבנקאות בשנת 2025, נכתב כי אף על פי שמדדי סיכון מסוימים רשמו שיעור גבוה בהשוואה לשנים האחרונות, הם עדיין נמצאים ברמות נמוכות בראייה היסטורית.

לקריאה נוספת:
דוח מבקר המדינה (יוני 2026): שוק המשכנתאות
בנק ישראל: מערכת הבנקאות בישראל - סקירה שנתית לשנת 2025