שיכון ובינוי: תד אריסון מוציא לבורסה את קבוצת הבנייה והקבלנות הגדולה בארץ

מחר (ג') יתחילו להיסחר בבורסה התל אביבית מניותיה של חברת שיכון ובינוי. החברה, שעד לפני כשנתיים עוד היתה חברה הסתדרותית והיום מוחזקת במשותף על ידי איש העסקים תד אריסון ועובדי החברה, השלימה בימים האחרונים גיוס של כ-104 מיליון שקל בהנפקת מניות בדרך של זכויות. הנפקת זכויות איננה אפשרית, בדרך כלל, בחברה פרטית, אלא שמבנה הבעלות על שיכון ובינוי שונה, ומאות העובדים שמחזיקים במניותיה, מאפשרים את רישום מניותיה בבורסה ללא הנפקה לציבור.

על פי הודעה ששלחה היום החברה לבורסה, הסתכמה ההשקעה של חברת אריסון השקעות, שבשליטת אריסון, ב-86 מיליון שקל. בכך הגדילה אריסון השקעות את אחזקותיה בחברה מ-%30.9 ל-%36.4 מההון. אריסון, אגב, יזכה לראות במהרה כיצד עיקר השקעתו חוזרת אליו: מתוך כספי ההנפקה, מיועדים 62.2 מיליון שקל לפירעון חוב שחייבת לו שיכון ובינוי, עבור מכירת אחזקותיו בחברת אור ים אליה.

מניותיה של שיכון ובינוי יתחילו להיסחר מחר במחיר של 2.5 שקל למניה, מה שמשקף שווי פנטסטי של 976 מיליון שקל לחברה כולה. מדובר בשווי הגבוה ביותר מפי 3 מהשווי של 300 מיליון שקל, לפיו רכשו אריסון ועובדי החברה את החברה רק לפני שנתיים מההסתדרות. ואכן, בשנתיים הללו נמתחה ביקורת לא מעטה על ההסתדרות בנושא זה.

מי ששותף מלא להצלחה של שיכון ובינוי הוא המנכ"ל שלה ב-10 השנים האחרונות, עוזי ורדי-זר. בארבעת השנים האחרונות לבדן, קיבל ורדי-זר שכר בעלות של 12 מיליון שקל. אך לצד השכר, קיבל ורדי-זר בימים אלה הקצאת מניות שתגדיל את חלקו מ-%2.8 ל-%4 מהונה של החברה, במחיר הנמוך ב-%60 מהמחיר בו ייפתח המסחר במניות.

בשקלים שווה ההטבה בהקצאה זו למעלה מ-9 מיליון שקל. בנוסף לכל אלה, מחזיק ורדי-זר במניה המאפשרת לו למנות מחצית מהדירקטורים בחברת הניהול שתייצג את העובדים באסיפה הכללית של שיכון ובינוי. למרות אחזקותיו הנמוכות, יחסית, לא מכהן ורדי-זר רק בתפקיד המנכ"ל, אלא משמש למעשה שותף לבעל השליטה בחברה - תד אריסון.

מה יש בה, בשיכון ובינוי, שהופך אותה לאחת החברות הגדולות ביותר שנכנסו לבורסה בשנים האחרונות? מדובר בקבוצת הבנייה הגדולה ביותר בארץ, שתוכנית ההבראה המוצלחת אותה ביצע ורדי-זר הביאה אותה בשנת 97' לרווח של 189 מיליון שקל, ממחזור הכנסות כולל של 3.5 מיליארד שקל.

שיכון ובינוי עצמה היא חברת אחזקות, ופעילותה מתבצעת באמצעות שורה של חברות בנות, בתחומים השונים. החברות הבנות העיקריות הן סולל בונה בה מחזיקה שיכון ובינוי כ-%65; שיכון עובדים, בה היא מחזיקה %100; חברת חרות (%100); סולל בונה ארצות חוץ (%100) ותעשיות אבן וסיד (%50). רשימה זו היא רק האחזקות החשובות ביותר, אך ברשימת האחזקות נכללים גם %32 ממניות חברת תכנון המים לישראל (תה"ל), כ-%30 מקבוצת קלד"ש נדל"ן וקלד"ש בנייה; %87 מיצרנית המזגנים הירושלמית פרג, הנסחרת בבורסה ועוד.

את סולל בונה הספיקה שיכון ובינוי להנפיק לבורסה כבר לפני שנה. מדובר בזרוע הקבלנות של הקבוצה והתורמת הגדולה להכנסות הקבוצה כולה. כמו שיכון ובינוי כולה - גם סולל בונה היא החברה הגדולה בארץ בתחומה. הכנסותיה של סולל בונה בשנת 97' הסתכמו בכ-1.8 מיליארד שקל והן היוו כ-%50 מכלל הכנסותיה של שיכון ובינוי אשתקד.

בסולל בונה עצמה, התחום העיקרי הוא מתן שירותי קבלנות בנייה - ההכנסות מתחום זה היוו %62 מכלל הכנסותיה של סולל בונה. התחומים האחרים בהם עוסקת סולל בונה הם עבודות תשתית וסלילה, ייצור מוצרי בנייה וסלילה ומתן שירותי הובלה. ההאטה בענף הבנייה והנדל"ן עדיין לא נתנה את אותותיה בדו"חות של סולל בונה. החברה דיווחה על רווח נקי של 67 מיליון שקל בשנת 97', לעומת 64 מיליון שקל בשנת 96'.

משנת 94' החלה סולל בונה לפעול באופן מהותי גם בתחום ייזום הבנייה למגורים, אולם החברה מציינת כי המעורבות של סולל בונה בתחום זה מוגבלת אך ורק לפרויקטים בהם משמשת החברה כקבלן מבצע, וברוב המקרים ההשתתפות בפרויקט היזמי נועדה להבטיח את קבלת העבודה הקבלנית. ל-31 בדצמבר 97' היו לסולל בונה דירות ובניינים גמורים או בהקמה בהיקף של 176 מיליון שקל.

עיקר פעילות הייזום של קבוצת שיכון ובינוי נעשה באמצעות קבוצת שיכון עובדים - אחת מחברות הבנייה הוותיקות בארץ. בשנים האחרונות הגדילה שיכון עובדים באופן משמעותי את פעילותה, ובשנת 97' הגיעו הכנסותיה ממכירת דירות ל-750 מיליון שקל, לעומת 625 מיליון שקל בשנת 96'. ההכנסות הכוללות של שיכון עובדים אשתקד הסתכמו בכ-1 מיליארד שקל, והרווח הנקי הסתכם ב-50.6 מיליון שקל. זאת, לעומת הכנסה כוללת של 968 מיליון שקל ורווח של 62 מיליון שקל בשנת 96'. הונה העצמי של שיכון עובדים הסתכם בסוף 97' ב-297 מיליון שקל.

למרות שהדבר אינו בא (עדיין) לידי ביטוי בנתוני ההכנסות, הרי שבנתונים אחרים שמציגה שיכון עובדים בתשקיף, כבר ניכרת ההאטה בענף הנדל"ן היטב: מספר הדירות שנמכרו במהלך 97', בפרויקטים בהם מעורבת שיכון עובדים, היה 1,384, מתוכם חלקה של שיכון עובדים עצמה 896. בשנת 96', בה החלה ההאטה, נמכרו 1,562 דירות, מתוכם חלקה של שיכון עובדים עצמה 995. הירידה הכללית בהתחלות הבנייה באה גם לידי ביטוי אצל שיכון עובדים, ובעוצמה גבוהה משמעותית לזו שבכלל השוק: בשנת 97' הוחל בבנייתן של 1,137 דירות, מתוכן חלקה של שיכון עובדים 627. זאת לעומת התחלה של 2,020 דירות מתוכן חלקה של שיכון עובדים 1,058 בשנת 96'.

אחזקה חשובה אחרת של שיכון ובינוי היא בסולל בונה ארצות חוץ. גם במקרה זה מדובר בחברה ותיקה, שפעלה בעיקר בניגריה ובחוף השנהב אך גם בגאנה, קניה, קמרון, אוגנדה, איראן, ונצואלה, אקוודור, גואטמלה, קולומביה, תורכיה, טוגו ועוד. שיא פעילותה של חברה זו היה בתחילת שנות ה-80, אז נעו הכנסותיה השנתיות בין 400 ל-500 מיליון דולר.

בשנת 84', בעקבות משברים פוליטיים בארצות בהן פעלה, הצטמצמה הפעילות, והגיעה להיקפים של 100 מיליון דולר בשנה, בתחילת שנות התשעים. יתרה מזו, לזכות החברות המקומיות אותן הפעילה סולל בונה נצברו חובות גדולים מלקוחותיהן, חובות שנגבו באיחור רב, אם בכלל.

הפעילות של סולל בונה ארצות חוץ מצומצמת היום יחסית לעבר ומתבצעת בעיקר בניגריה ובחוף השנהב. מתחילת 94' החלה חברה זו גם בפעילות יזמית בארצות בהן היא פעילה ולאחרונה גם חדרה לפעילות יזמית במזרח אירופה, במדינות כמו רומניה, פולין והונגריה.

הרווח הנקי של סולל בונה ארצות חוץ בשנת 97' הסתכם ב-53.2 מיליון שקל, ממחזור הכנסות של 680 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 26.5 מיליון שקל ממחזור של 415 מיליון שקל בשנת 96'. לסולל בונה ארצות חוץ הון עצמי של 138 מיליון שקל.

הפעילות התעשייתית של קבוצת שיכון ובינוי, לייצור מגוון של חומרי גלם לבנייה ותשתית, מתבצעת בעיקר באמצעות אחזקתה (%50) בחברת תעשיות אבן וסיד. זאת, בנוסף לפעילות תעשייתית בהיקף מצומצם יותר הקיימת גם בחברת סולל בונה. תעשיות אבן וסיד מפעילה 18 מחצבות חצץ, 22 מפעלי בטון (לסולל בונה שבעה מפעלי בטון), מחצבת סיד אחת, שלושה מפעלי אספלט (לסולל בונה שלושה מפעלי אספלט נוספים), שני מפעלים לייצור בלוקים ומפעל אחד של שיש. חלק ממפעליה של תעשיות אבן וסיד נמצאים בבעלותה המלאה או החלקית, וביתר היא משמשת רק כמפעילה.

תעשיות אבן וסיד סיימה את 97' עם רווח נקי של 26.7 מיליון שקל ממחזור הכנסות של 571 מיליון שקל, לעומת רווח של 39.4 מיליון שקל ממחזור של 636 מיליון שקל בשנת 96'. לתעשיות אבן וסיד הון עצמי של 298 מיליון שקל.

לצד החברות בתחום הקבלנות, הייזום והתעשייה, שכולן רווחיות, מחזיקה שיכון ובינוי גם בחברת חרות, שדווקא מציגה הפסדים בשנים האחרונות. חרות עוסקת אף היא בקבלנות, אלא שמדובר במיגזר האלקטרומכניקה בבניה - אינסטלציה, מיזוג אוויר, תשתיות, חשמל ומעליות. פעילותה של חרות דומה, איפוא,לפעילות של חברת אלקטרה הבורסאית, שמספקת שירותים דומים.

בשנת 97' הפסידה חרות 18.8 מיליון שקל ממחזור הכנסות של 262 מיליון שקל, לעומת הפסד של 22.9 מיליון שקל ממחזור הכנסות של 297 מיליון שקל בשנת 96'. לחרות גירעון בהון עצמי, בהיקף של 87.7 מיליון שקל