אזורים-שו"פ: ענק נולד

מזמן לא היתה לנו בבורסה עיסקה כל כך גדולה, כמו זו שעליה הודיעו החברות אזורים והחברה לישראל בשבוע שעבר. על פי ההודעה, מנהלות שתי החברות וקרן רנסאנס משא ומתן, שבסיומו אמורה אזורים לרכוש את אחזקותיהן של השתיים האחרות בחברת שיכון ופיתוח. מדובר ברכישת מחצית ממניות שו"פ תמורת 300 מיליון שקל.

אם יבשיל המו"מ המתקיים לחתימת עיסקה, תהפוך אזורים לחברת הנדל"ן הגדולה ביותר בארץ. איתן סורוקה, מנכ"ל אזורים, אמר בשבוע שעבר ל"גלובס", כי הרכישה תואמת את האסטרטגיה של קונצרן כלל. להערכתו, הירידה בהתחלות בנייה בשנה וחצי האחרונות יביאו בסופו של דבר לעלייה מחודשת במחירי הדירות. ההשקעה בשו"פ היא השקעה לטווח ארוך, וסורוקה הביע תקווה, כי היא תחזיר את ההשקעה בה.

שיכון ופיתוח היתה עד לפני שלוש שנים חברה ממשלתית, בבעלות מלאה של המדינה. בחודש מארס 94' ניסתה הממשלה למכור את החברה בבורסה. היתה זו הפעם הראשונה (והאחרונה) בה בוצע נסיון למכור %100 ממניות חברה ממשלתית באמצעות מכירתן למשקיעים בבורסה. אלא שעיתוי הנסיון היה אומלל - באותם ימים ממש היתה הבורסה בראשיתה של המפולת והצעת המכר בוטלה על ידי החתמים.

שנה מאוחר יותר, במארס 95', נמכרה שו"פ לשלוש החברות. אזורים, החברה לישראל ורנסאנס הקימו חברה משותפת, בה החזיקה אזורים %50, החברה לישראל %25.1 ורנסאנס %24.9. החברה המשותפת, שו"פ אחזקות, קיבלה מבעליה הון עצמי של 450 מיליון שקל ונטלה הלוואות של 650 מיליון שקל, ובסכום המשותף - 1.1 מיליארד שקל - רכשה את שו"פ עצמה.

ההחזקה המשותפת החזיקה מעמד במשך כשלוש שנים. לקרן רנסאנס היתה אופציה למכור את חלקה, במידה ושו"פ לא תונפק לבורסה. החברה אכן לא הונפקה עד עתה, אבל אזורים הזדרזה, ועוד לפני שפקעה האופציה, פנתה ביוזמתה לשתי המחזיקות האחרות והציעה לרכוש את חלקן.

על פי תנאי העיסקה המתגבשת, יותר ממחצית מתמורת העיסקה תשולם על ידי אזורים במזומן, ואילו היתרה תשולם באמצעות הקצאת מניות של אזורים. שווי השוק של אזורים עומד כיום על כ-900 מיליון שקל והונה העצמי מסתכם בכ-950 מיליון שקל. ההערכה היא, כי ההקצאה תתבצע בטווח מחירים זה. החברה לישראל ורנסאנס יחזיקו, איפוא, בסיומה של העיסקה בכ-%7 ממניות אזורים. רווח ההון של שתי המוכרות יהיה כ-10 מיליון שקל, אצל כל אחת מדובר בתשואה שנתית ריאלית של %12 על ההשקעה.

יום שלישי בשבוע שעבר, אז הודיעו אזורים והחברה לישראל על המו"מ המתנהל ביניהן, היה פורה במיוחד, שכן באותו יום נודע על עיסקה גדולה נוספת שמתגבשת בחברת נדל"ן בורסאית. מדובר בשיא החזקות, שבשליטת משפחת לזרוס מארה"ב. החברה נתנה אופציה לחברה זרה, בשם and Property Holding Financial, לרכוש בהקצאה %30 ממניותיה תמורת 9.5 מיליון דולר.

במקביל נתנה משפחת לזרוס עצמה אופציה נוספת לחברה הזרה, לרכוש ממנה %3 נוספים ממניות שיא, תמורת 2 מיליון דולר. אם ימומשו האופציות, תשקיע 11.5 Financial מיליון דולר תמורת %33 ממניות שיא. השווי בעיסקה - 35 מיליון דולר - כפול משווי השוק של החברה בבורסה, שעומד על כ-18 מיליון דולר בלבד. עם זאת, קרוב שווי העיסקה להון העצמי החשבונאי של שיא, שמסתכם ב-33 מיליון דולר.

בשבוע שעבר הסתיים גם מצעד הדו"חות הכספיים של החברות הבורסאיות לרבעון השלישי של 97'. סקירה של הדו"חות מצביעה על כך, שמרבית החברות דיווחו על רווחים נאים למדי. ההאטה בענף, מסתבר, אינה מקבלת (עדיין?) ביטוי בדו"חות הכספיים.

ובכלל, כמו בבדיחה על העיוורים שבוחנים פיל, כך גם תמונת ההאטה בדו"חות הכספיים. היא תלויה מאוד באיזו חברה מדובר. הזכרנו כאן בשבוע שעבר את חברת אזורים, שמנהליה דיווחו על ירידה במספר הדירות שמכרה הקבוצה בתשעת החודשים הראשונים של השנה. בשבוע שעבר הגישה את הדו"חות חברת בנייה גדולה נוספת - אפריקה ישראל - והנתונים שלה הפוכים.

לב לבייב, יו"ר הדירקטוריון של אפריקה, מדווח בסקירת המנהלים, שבתשעת החודשים הראשונים של 97' מכרה החברה 777 דירות, לעומת 529 דירות בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת 740 דירות בשנת 96' כולה. זאת ועוד: בסוף ספטמבר היו בכל אתרי החברה 2,150 דירות בבנייה (כולל חלקם של השותפות של אפריקה), לעומת 2,242 דירות בסוף 96'. מדובר אמנם בירידה, אבל המספרים עדיין רחוקים מהנתונים הכוללים של התחלות הבנייה בארץ.

אפריקה ישראל סיימה את תשעת החודשים הראשונים של 97' ברווח נקי של 42.4 מיליון שקל מהכנסות כוללות של 692 מיליון שקל. זאת, לעומת רווח נקי של 38.4 מיליון שקל מהכנסות של 871 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

דו"חות משופרים הגישה גם מישור החוף, שבשליטת מרדכי יונה. זו סיימה את תשעת החודשים הראשונים של השנה ברווח של 7.4 מיליון שקל לעומת 3.3 מיליון שקל בתקופת המקבילה אשתקד. אלא שבניגוד לאפריקה, למישור החוף יש "חטוטרת" בדמות התחנה המרכזית בתל אביב, שמאוחדת בדו"חותיה, ואשר מקיזה את רווחיה השוטפים.

הרווח שמוצג בדו"חות בכל זאת, מקורו ברווח הון ממכירת קרקע לשיכון עובדים, במסגרת השותפות בין השתיים בפרוייקט שוהם (%50 כל אחת). בתחילת יולי מכרה מישור החוף קרקע ל-328 יחידות דיור בפרוייקט, מתוך קרקע ל-944 יחידות דיור שיש לשתי החברות יחד בפרוייקט זה. תמורת המכירה היתה 35 מיליון שקל והיא הניבה למישור החוף רווח הון של 18 מיליון שקל נטו.

סמוך לאחר עיסקה זו מכר יונה, כזכור, %20 ממניותיו במישור החוף לקבוצת משקיעים בראשות נתן פולבר, שאף מונה למנכ"ל החברה. המכירה בוצעה תמורת 6.6 מיליון דולר. ! « «אזורים-שו"פ: ענק נולד «אם יבשיל המו"מ לרכישת מניות החברה לישראל וקרן רנסאנס בשו"פ על ידי אזורים, תהפוך האחרונה לחברת הנדל"ן הגדולה במדינה * שיא החזקות מוכרת %30 לחברה זרה * שיפור בדו"חות של אפריקה-ישראל ומישור החוף