מימוש חלקי ומימוש מלא - סופיות השומה

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי השופט עדי אזר מבית משפט השלום בת"א נקבע, כי "מימוש חלקי" של זכויות הנובעות מתוכנית השבחה, והוצאת שומת היטל השבחה בגין מימוש חלקי זה, אינם מונעים הוצאה של שומה מאוחרת נוספת כתוצאה ממימוש מלא של הזכויות. זאת שעה שהתנאי המוקדם לזכאות למימוש מלוא הזכויות נתקיים רק לאחר הוצאת השומה בגין המימוש החלקי.

חברת אילנות הקריה בע"מ (להלן: "החברה") היא חברה קבלנית שבבעלותה מקרקעין בחולון. בשנת 94' ביקשה החברה לממש את מלוא זכויותיה במקרקעין, בדרך של קבלת היתר לבנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון (להלן: "הוועדה"). על המקרקעין חלות מספר תוכניות משביחות:

1. ב-7.5.78 פורסם למתן תוקף תיקון 3 לתוכנית ח/1.

2. ב-28.7.79 פורסמה למתן תוקף תוכנית מפורטת ח/266, המתירה, בין היתר, את התוספת של בניית 24 יחידות דיור לזוגות צעירים.

3. לאחר מכן, בשנים 82', 86', 89' פורסמו שלושה תיקונים לתוכנית ח/1, שעסקו בהרחבת חדרי יציאה לגג, בניית מרתפים, חנייה, מחסנים ופרגולות.

בהתאם לתיקונים אלה, נערכו למקרקעין מספר שומות בגין היטל השבחה:

א. שומת השבחה 112/3066 מיום 28.6.93 (להלן: "השומה הראשונה"), שנערכה בעקבות "מימוש הזכויות" על ידי עיסקת העברת הבעלות במקרקעין מהבעלים הקודמים לחברה. שומה זו שולמה והיא אינה במחלוקת.

ב. ב-24.10.93 יצאה שומה פרטנית שמספרה 1/112/3066 (להלן: "השומה השנייה"). שומה זו נערכה בעקבות בקשת החברה לקבלת היתר בנייה במקרקעין.

ג. אחרי הגשת בקשה זו, פנתה החברה לוועדה לקבלת היתר "מורחב", דהיינו תוספת של 24 יחידות דיור לזוגות צעירים. בעקבות כך, יצאה שומת השבחה מספר 2/112/3066 (להלן: "השומה השלישית"), שהתייחסה לבקשה להיתר מורחב.

בין הצדדים התגלעה מחלוקת על גובה שומה זו, והחברה שילמה את השומה רק בתום הבירור על גובה השומה - בתאריך 14.12.95. למרות זאת, כבר בתאריך 3.7.94, ניתן היתר הבנייה לחברה. לדברי הוועדה, ההיתר ניתן מתוך הבנה הדדית, שהסוגיה של גובה ההיטל בגין מימוש הזכויות על-פי אותו היתר, תתברר במקביל לבנייה.

ד. ב-16.12.94 הוצאה שומה שמספרה 3/112/3066 (להלן: "השומה הרביעית"), שהיא שומה המתקנת את השומה השלישית. לדברי הוועדה, הנחת היסוד בשומה השלישית היתה, כי שולם היטל השבחה בגין בניית 24 יחידות הדיור לזוגות צעירים. אולם משהתברר, לאחר מכן, כי היתה זו הנחה שגויה ונמצא כי לא שולם היטל השבחה שכזה, ערכה הוועדה את השומה המתוקנת (הרביעית), שכללה גם את נושא בניית 24 יחידות הדיור לזוגות הצעירים.

הצדדים פנו להכרעתו של "שמאי מכריע", מכוח סעיף 14 ב' לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (להלן: "התוספת השלישית"). להכרעתו הובאה השאלה, האם היטל השבחה בגין 24 יחידות הדיור לזוגות הצעירים שולם בפועל, באופן שדרישה נוספת לתשלום מהווה כפל תשלום. החברה טענה לקונקלוסיביות של השומה השלישית.

השמאי המכריע קבע, שהשומה השלישית שומה כבר, ועל כן אין מקום לחזור ולתקן את ההיטל.

הוועדה הגישה ערעור על הכרעתו של השמאי המכריע, ומכוח סעיף 14 ג' לתוספת השלישית נדון הערעור בבימ"ש השלום, בפני השופט עדי אזר.

שני סעיפי החוק הרלבנטיים לדיון הם:

סעיף 4 (ד) לתוספת השלישית: "במקרקעין שבהם אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התוכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התוכנית האחרונה".

סעיף 14 (ה) לתוספת השלישית: "הוועדה המקומית, על-פי חוות דעת שמאי מקרקעין, רשאית לתקן את השומה אם היא סבורה, מטעמים שיירשמו, שהשומה הקודמת בטעות יסודה; החליטה ועדה מקומית על תיקון שומה, יחולו הוראות סעיפים קטנים (א) עד (ד) בשינויים המחוייבים; תיקון שומה לא יחול לגבי מקרקעין שבעדם שולם היטל".

השופט אזר מציב את שתי השאלות העיקריות שבתיק זה:

1. א. האם לפי סעיף 14 (ה) מנועה הוועדה מלהוציא היטל השבחה נוסף, גם אם ההיטלים הקודמים לא כללו את ההשבחה לגבי 24 יח"ד, זאת משום שהחברה כבר שילמה בעבור ההיטלים הקודמים.

ב. האם מכוח סעיף 4 (5) מנועה הוועדה מלהוציא היטל השבחה נוסף, היות שההיטל בגין השומה השלישית אמור לכלול את כל ההשבחות הנובעות מהתיקונים.

2. במידה ולא קיימת מניעות מכוח סעיף 14 (ה), האם על החברה לשלם בעבור השומה הרביעית, או שההיטלים הקודמים מכילים את ההשבחה בגין 24 יח"ד, ותשלום נוסף יהווה כפל מס.

לדברי המערערת, השומה השלישית שולמה רק בחודש 12/95, אחרי שיושבה המחלוקת בין הצדדים לגבי גובה השומה, ואילו השומה הרביעית הוצאה כשנה קודם לכן, לכן לא חלה סייפת סעיף 14 (ה).

לדברי החברה, הוועדה ניסתה להיבנות מטעות טכנית של החברה, שסברה שהשומה השלישית שולמה על ידה קודם לכן. אין בטענת היעדר התשלום ממש, שכן מיד כשעמדה על טעותה הטכנית, היא טיפלה בדבר בתוך יומיים. עוד היא טוענת, כי מחדליה של הוועדה הם שהביאו לכך שרק ב-12/95 הוצאה שומה מוסכמת.

השופט עדי עזר דוחה טענה זו וקובע, כי כל עוד לא שולם ההיטל, אין תחולה לסייפת סעיף 14 (ה). השופט אזר קובע, כי בשומה הרביעית מסביר השמאי את הטעות שנפלה בשומה הקודמת, לכן תיקון השומה נעשה כדין.

החברה טענה, כי השומה השלישית ניתנה מכוח סעיף 4 (5) לתוספת השלישית. מכיוון ששומה זו היתה אמורה לכלול את התיקון האחרון לפי סעיף 4 (5) הנ"ל, לא ניתן להוציא עליה תיקונים. השופט אזר דוחה אף טענה זו. סעיף 4 (5) הנ"ל לא רלוונטי לענייננו, שכן על מנת שהסעיף יחול, קיימת דרישה לפיה לא שולם היטל עקב אף אחד מן האישורים, ואילו בענייננו שולמו היטלים בגין אישורים קודמים.

אחרי שהמערערת עברה את המחסום של סעיפים 14 (ה), 4 (5) לתוספת השלישית, עובר השופט אזר לשאלה השנייה - האם, מבחינה עובדתית, בשומות הקודמות נלקח בחשבון גורם ההשבחה של 24 יח"ד.

השמאי המכריע התרשם, שההיתר של הוועדה הוא שנתן את ההשבחה. לטענת החברה, מכיוון שהדבר נעשה ללא הליך של תוכנית מפורטת, כנדרש לפי סעיף 1 לתוספת השלישית, לא נעשתה "השבחה" לפי המנגנון הקבוע בחוק ולא ניתן לחייב אותה בהיטל השבחה.

עוד טענה החברה, כי התשלום על ההשבחה שבמתן ההיתר שולם בשומה השלישית, ועל כן אין לתבוע ממנה תשלום נוסף. לטענת הוועדה, רק בתאריך 9.5.94 פנתה החברה לוועדה והמציאה ראיות לכך שהתנאי לאישור תוספת של 24 יח"ד נתקיים, ורק על בסיס ראיותיה ביקשה תוספת זו, על כן התנאי המינימלי למתן היתר לתוספת 24 יח"ד התמלא רק אחרי שיצאו השומות הראשונה והשנייה.

לדברי הוועדה, אם כן, השומה הרביעית ניתנה עקב מימוש מלוא הזכויות, להבדיל מ"מימוש חלקי" (סעיף 7 ב' לתוספת השלישית) שנעשה בעבר. לדבריה, מתן היתר בנייה מהווה מימוש זכויות, ואין צורך בתוכנית נוספת לשם הטלת השבחה.

השופט אזר מתבסס על פס"ד קודם, שקבע כי המבחן הקובע למתן היטל השבחה הוא קיום השבחה כתוצאה מפעולה של הוועדה, המאפשרת לנצל את המקרקעין ניצול שונה מהניצול שהיה מותר לפני כן.

גם לדברי השמאי המכריע, הזכות הקונקרטית התגבשה רק אחרי מתן ההיתר. השמאי לא טען, שהיטלי ההשבחה הקודמים כללו מרכיב השבחה זה. אלא שהשומה השלישית, שניתנה עקב ההיתר, שולמה כבר, ועל כן אין מקום לחזור ולתקן את ההיטל. אולם, קובע השופט אזר, משנקבע כי השומה השלישית לא שולמה במלואה, נופלת הנמקת השמאי המכריע.

השופט אזר בוחן את השומה השלישית וקובע, כי גורם ההשבחה של תוספת דירות לצעירים לא נלקח בחשבון במסגרתה. לאור כל האמור לעיל, קובע השופט אזר, כי אכן נפלה טעות בשומה השלישית, שכן נושא ההיטל בגין הדירות לזוגות צעירים לא נכלל בה. על כן מימוש הזכויות לגבי 24 יח"ד הללו מהווה "גורם השבחה", השונה מכל גורמי ההשבחה שהובאו בחשבון בשומות הקודמות, שהיו בבחינת "מימוש חלקי" של הזכויות. מכיוון שמדובר במימוש מלא של הזכויות, השומה הרביעית לא מהווה כפל מס.

התוצאה הסופית: הערעור מתקבל, במובן זה שהדיון הוחזר לשמאי המכריע, להערכת שווי ההיטל בגין תוספת של 24 יח"ד.

ת.א. 140042/96 בימ"ש השלום ת"א.

השופט: עדי אזר.

בשם הוועדה: עו"ד י. פרוכטמן.

בשם החברה: עו"ד דעואל.««היטל השבחה: מימוש חלקי ומימוש מלא«הוצאת היטל השבחה בגין מימוש חלקי של זכויות אינה מונעת הוצאת שומה מאוחרת כתוצאה ממימוש מלא של זכויות אלו, ואין במקרה זה כפל מס««היטל השבחה: מימוש חלקי ומימוש מלא«הוצאת היטל השבחה בגין מימוש חלקי של זכויות אינה מונעת הוצאת שומה מאוחרת כתוצאה ממימוש מלא של זכויות אלו, ואין במקרה זה כפל מ