לא שפן ולא כובע - לא דובים ולא יער

ה"פטורים" בהצעת החוק מהווים רק הבהרה בכדי למנוע פרשנויות בעתיד, ומבוססים על סעיפי דחיית מס הקיימים בסעיפים 68-64 לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג 1963 ובסעיף 27 לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה) התשל"ה 1974.

סעיפים 9-6 בהצעת החוק נועדו למנוע מיסוי מקרקעין בפעולות שאין בצידן תמורה. גם בקרקע עירונית ובקרקע פרטית, עצם שינוי הייעוד אינו מהווה אירוע מס. חיוב במס שבח חל עם ביצוע עיסקה ולא בעת שינוי ייעוד.

עפ"י מנגנון הפעולה של החלטה 727, עם שינוי הייעוד, חוזרת הקרקע למינהל והחקלאי יקבל מהמינהל חלק מהקרקע בשווי %24 (לפי המוצע במרכז הארץ). לכאורה, עדיין לא נוצלה הקרקע ולא בוצעה עיסקה. אולם, פרשנות מחמירה יכולה לטעון, כי החזרת הקרקע למינהל היא מכירת זכות החכירה החייבת במס שבח, וקבלת חלק מהקרקע לאחר שינוי היעוד מהווה רכישה החייבת במס רכישה. במצב זה, עוד לפני ביצוע עיסקה משולמים מיסי שבח ורכישה בשיעור %17-%25 משווי הקרקע, מיסים שכאמור לא חלים בקרקע פרטית.

הדרישה לקיבוע תאריכי הרכישה, לעניין מס שבח, לתאריך העלייה על הקרקע, נועדה למנוע פרשנויות בעתיד. גם כיום, כל עיסקה שמבוצעת, תאריך הרכישה בה הוא מועד הרכישה המקורי.

ראוי להדגיש, כי אם יוחל על המיגזר החקלאי המנגנון המקובל במינהל לגבי המיגזר העירוני, כפי דורשים החקלאים, הרי שרוב בעיות המיסוי ינוטרלו. המנגנון העירוני מביא בחשבון תשלומים בגין הקרקע שבוצעו בעבר, אם בוצעו, ולכן לא יהיה יתרון או שיפור עמדה לחקלאים שלא שילמו בעד הקרקע בעת הקצאתה.

הצעת החוק מאפשרת לחקלאים להוון את זכויותיהם בקרקע. מתן האפשרות להוון אינו מקנה זכויות נוספות במקרקעין, אלא מהווה תשלום מראש לזכויות במקרקעין שכבר קיימות. אין חולק על כך, שהחקלאים זכאים לחוזי חכירה לדורות למטרת חקלאות, ואין בהיוון משום שינוי לקביעה זו. ההיוון מקנה הגנה מפני עלייה עתידית בדמי החכירה, אשר עלולה לפגוע קשות בריווחיות החקלאית. המינהל מעודד, ובהקצאות חדשות אף מחייב, את החוכרים במיגזר העירוני להוון את דמי החכירה, ואף יצא במבצעים והנחות בהיוון דמי החכירה למגורים בבנייה רוויה ובבנייה צמודת קרקע, במטרה לפשט הליכים בירוקרטיים.

דמי החכירה משולמים היום בעד השטחים החקלאיים ואיזורי הבנייה. יישום הצעת החוק יאלץ את החקלאים לשלם מחיר גבוה בהרבה מהמשולם כיום. בשטח המגורים ייבחן שווי זכויות הבנייה, כולל לדור ההמשך, ודמי החכירה ייגזרו משווי זה, בדומה למבצע שהונהג בעיר לגבי בניה צמודת קרקע, כלומר לפי %3.75 משווי הקרקע ללא פיתוח.

דמי ההיוון בשטח החקלאי ייגזרו מההכנסה הממוצעת מגידולים חקלאיים, עפ"י קביעת משרד החקלאות. דמי החכירה במינהל נקבעים עפ"י מטרת החכירה ולא עפ"י שווי השוק, המושפע לעיתים מציפיות שינוי יעוד (אין בכך הטבה משום שבעת שינוי יעוד חלים תשלומים למינהל עפ"י הפרשי השווי בהתאם למטרת החכירה. במנגנון 727 איך לכך רלבנטיות).

עבור קרקע המשמשת לשימושים אחרים, ישולמו דמי חכירה מהוונים כמקובל בעיר בשיעור %51 משווי הקרקע במרכז הארץ, %26 באיזור עדיפות לאומית ב' ו%16 באיזור עדיפות לאומית א'.

בכל מקרה, ראוי לתת תשומת לב לכך שלא ההיוון ולא רישום זכות החכירה גורמים לאפשרות לבצע שינוי יעוד. הרושם שכל הקרקעות שבידי החקלאים עומדות בפני שינוי יעוד, אינו נכון. קרקעות רוב הישובים אינן מיועדות לשינוי יעוד, ובישובים בהם קיים סיכוי לשינוי יעוד, מדובר בד"כ בשטחים מצומצמים ולא בכל המשבצת החקלאית.

* כלכלן ושמאי מקרקעין עבור התאחדות האיכרים«ארז כהן *«לא שפן ולא כובע - לא דובים ולא יער««ארז כהן *«לא שפן ולא כובע - לא דובים ולא יער