שוהם: הטריק שלעמותת החבר הותיק

חברת רסקו ו"עמותת החבר הוותיק" החליטו לקחת את החוק לידיים ולבנות בשוהם פרוייקט בנייה ענק, בניגוד לתוכנית הבנייה המאושרת להם. צו להפסקת העבודה בפרוייקט ניתן לפני מספר שבועות, אבל הפועלים ממשיכים לעבוד במרץ. הוועדה המקומית האחראית, לודים, יודעת. במקום לפעול נגד הבנייה, קידמה הפקדת תוכנית בנייה המכשירה את השרץ.

זהו סיפור על ציפצוף ארוך על חוק התיכנון והבנייה, של עמותה שקיבלה מהמינהל קרקע להקמת בית אבות, בלי מיכרז ובמחיר מגוחך, והתקשרה עם חברה הבונה במקום פרוייקט שונה לחלוטין. מרכז מסחרי "גולדן שוהם סנטר", כך קוראים לחלק מהפרוייקט בניירות הפנימיים. שמו המסחרי הצפוי של חלק אחר בפרוייקט הוא מלון דירות "שוהם פרדייז".

מאחורי השמות המהודרים מסתתרת הבטחה לרווח של עשרות מיליוני דולרים. לא מאושר. על קרקעות מדינה, שהיו אמורות לשרת אוכלוסיית קשישים מהמועצה האזורית חבל מודיעין. תושבי השכונה בתחומה נבנה הפרוייקט, שביקשו לעיין במיסמכים האמורים להימצא בתיקי הוועדה המקומית, גילו להפתעתם, שהמסמכים נעלמו.

לפני ארבע שנים הסכים מינהל מקרקעי ישראל להקצות 10.5 דונם ללא מיכרז, ל"עמותת החבר הוותיק", בשכונה ה' ביישוב שוהם. המטרה עבורה ביקשה העמותה לקבל את הקרקע היתה הקמת בית אבות. שטח הבנייה המאושר בהסכם הפיתוח הוא 11,000 מ"ר. העמותה התחייבה לבנות את בית האבות בתוך שלוש שנים. המחיר היה 1.2 מיליון שקל.

באותה שנה נערך טקס הנחת אבן הפינה לפרוייקט. שרי השיכון והבריאות הוזמנו לחגוג ביחד עם המועצה את ראשית הקמת הפרוייקט המיועד, על פי ההזמנה, ל-400 קשישים, חלקם עצמאיים, חלקם תשושים וסיעודיים.

תחקיר "גלובס" חושף את העובדות הבאות: במקום בית אבות, נבנה בשטח פרוייקט למגורים, מסחר, אולי גם מלון דירות, הכולל אחוזי בנייה גדולים בהרבה מהתוכנית שאושרה לבית האבות. הפרוייקט שנבנה בפועל משנה את צורת הבינוי לחלוטין - אין קשר בין צורת הבנייה בתוכנית המאושרת לבנייה בפועל.

הפרוייקט חורג משטח המגרש שהוקצה לעמותה, ונבנה בחלקו על שטח שאינו שייך לעמותה. מינהל מקרקעי ישראל לא עשה דבר להבטיח, כי השימוש בקרקע נעשה בהתאם להקצאה. זאת, למרות שמדובר בקרקע, שהוקצתה ללא מיכרז במחיר נמוך מאוד. הכל בתוך שכונה ה' בשוהם, שכונה המורכבת מבנייה נמוכה וגינות ירוקות, שהיתה אמורה להיות הבטחה לאיכות חיים.

המועצה האזורית של חבל מודיעין מריצה בימים אלה בוועדה המקומית לודים, תוכנית בנייה חדשה, תחת הכותרת של "הקלה", המנסה להכשיר את השרץ. שטח הפרוייקט, כאמור, נמצא בתחום השיפוט של המועצה האזורית חבל מודיעין. תושבי שוהם קוראים לו הותיקן. הסיבה היא שבניגוד לשאר השטחים בשוהם, הוא אינו משתייך למועצה המקומית של שוהם ואינו קשור לוועדה המקומית של שוהם. כך שתושבי שוהם מנותקים ממקבלי ההחלטות בענינו.

מדוע מריצה המועצה את התוכנית? הסיבה פשוטה: "עמותת החבר הוותיק" היא עמותה מייסודה של המועצה ונתמכת על ידה לאורך כל הדרך.

הקרקע שייכת לתחום השיפוט של מועצת חבל מודיעין. מהסיבה הזאת כנראה אין הוועדה המקומית דואגת לאכיפת צו הפסקת עבודה מנהלי בפרוייקט. הצו מצביע במפורש על בנייה שאינה עולה בקנה אחד עם תוכנית הבנייה.

בנייה מסוג זה היא עבירה 'לכאורה' על חוק התכנון והבנייה. העונש הקבוע בחוק בגין ביצועה הוא קנס או מאסר של שנתיים. החוק קובע, כי במקרה של המשך העבודה לאחר קבלת הודעה, הדין הוא קנס או מאסר של 7 ימים לכל יום בו נמשכת העבירה. למי צפוי העונש? לבעל הקרקע. למבצע העבירה בפועל, לאחראי לעבודה ולמי שמוטלת עליו החובה להשיג את ההיתר. הכל לפי סעיף 204 לחוק התכנון והבנייה. השאלה היא אם העמותה, רסקו ובעלי מקצוע הפועלים מטעמם מודעים להוראות החוק.

מהסיבה הזו, ככל הנראה, החלו אנשי מקצוע הקשורים בפרוייקט, בתחום הפיקוח והתכנון, לחתום על המסמכים הקשורים בפרוייקט באמצעות חברות. הדבר נראה כמו ניסיון לנטרל את האחריות האישית ולהטיל את האחריות על החברה כישות משפטית נפרדת.

מבצעת העבודה בפרשייה הזו היא, כאמור, חברת רסקו. מה הקשר בין רסקו, בית האבות ו"עמותת החבר הוותיק"? בין העמותה לחברת רסקו נחתם הסכם קומבינציה, במסגרתו נשארו בידי העמותה %10 מהקרקע בלבד. ההסכם הזה לא נחשף בפני הוועדה המקומית לודים. את התוכנית החדשה על הקרקע, זו שהוגשה במסגרת "הקלה", ממשיכה להוביל העמותה ביחד עם המועצה האזורית חבל מודיעין.

ההסכם בין העמותה לחברת רסקו נחתם ב-95', כאשר לא ניתן היה להעביר זכויות בקרקע של המינהל, בלי הסכמה של המינהל ובלי לשלם למינהל תשלום עבור ההעברה. העמותה לא ביקשה את אישור המינהל ולא קיבלה את הסכמתו לקומבינציה. גם הגדלת אחוזי הבנייה, מעבר להיקף אשר אושר במינהל, לא הובאה כמתחייב לאישור המינהל. כתנאי לאישור כזה, היה המינהל דורש מחוכרי הקרקע לשלם לו הפרשים עבור עליית ערך הקרקע, הנאמדים במיליונים.

ועד פעולה של תושבים בשוהם, שהוקם למאבק בפרוייקט, פנה לוועדה המקומית לודים וביקש לעיין בהיתרים ובתוכניות הבנייה הרלבנטיות. להפתעתו גילה הוועד, כי חומר רב נעלם מהתיקים. לא היה הסבר, למשל, להיעלמותו של היתר הבנייה.

לאחר מאבק ממושך הצליחו אנשי הוועד לגרום לוועדה המקומית "לודים" להוציא צו הפסקת עבודה מנהלי לפרוייקט. צו אחד ניתן לפני 5 שבועות. צו שני ניתן לפני כשבועיים, אבל הבנייה נמשכת במרץ.

נוצר כאן אבסורד: אותה ועדה מקומית מטפלת לכאורה ברוח חיובית בתוכנית חדשה ומקלה, המכשירה את השרץ, וזו אותה ועדה עצמה האמורה לאכוף את הצו שהוציאה.

מה שבטוח הוא, שתושבי שכונה ה' בשוהם יוצאים למלחמה. הם יגישו התנגדויות לתוכנית, מצויידים בתמיכת ראש המועצה המקומית, שחר בן עמי, ובעזרה המשפטית של עורכי הדין עמינדב בלוזר, אבנר ברק ויורם זמיר.

התוכנית שאושרה לבית האבות מאפשרת בנייה של 5 קומות מעל פני הקרקע. הייעוד, על פי התוכנית המקורית, בית אבות או דירות לקשישים ונכים. היתר הבנייה שהומצא לבנייה, סותר את התוכנית בכך שהוא מאשר גם קומה של שירותים ומסחר. את השינויים בין התוכנית המקורית וההיתר, לתוכנית המבוצעת בפועל, לא צריך לחפש בזכוכית מגדלת. למשל, ניתן לראות בשטח, שאחד המבנים כבר מתנשא לגובה של 6 קומות.

מה כן תואם את הבנייה בשטח? התוכנית החדשה, אותה מריצות המועצה האיזורית חבל מודיעין והעמותה בוועדה המקומית לודים. תוכנית זו עדיין לא אושרה, ובינתיים הופקדה להתנגדויות השכנים.

התוכנית המופקדת תואמת את הבנייה בשטח, אבל היא שונה לחלוטין, כאמור, מהתוכנית התקפה של בית האבות. להלן השינויים העיקריים:

לפי התוכנית המקורית ניתן לבנות 6 בניינים בני 5 קומות. 4 בצורה של מרובע ועוד 2 עגולים. בפועל נבנים שני מבנים בצורה של משושה. אחד מהם כבר צמח לגובה של 6 קומות, השני לגובה של 3 קומות. יסודות כבר נוצקו לשני מבנים משושים נוספים.

במקום 16,000 המטרים הרבועים המאושרים לבנייה על פי התוכנית המקורית, מבקשים היזמים לאשר בנייה של 38,000 אלף מ"ר.

מסגרת הבקשות שונה זו מזו - העמותה קיבלה היתר בנייה בדרך הרגילה, אבל התוכנית החדשה מתקדמת במסלול של הקלה. הסיבה: כשמאשרים תוכנית בדרך של הקלה, אין צורך להעביר את התוכנית לאישור הוועדה המחוזית.

כדי להצליח לדחוס את אחוזי הבנייה המבוקשים לבקשה במסגרת הקלה, הציגו המבקשים שטחים רבים בתוכנית כשטחי שירות. כך למשל נספרות מרפסות סגורות כשטח שירות ולא כשטח עיקרי, ובתוכנית החדשה יש קומה מפולשת בכל בניין, קומה שלא הופיעה בתוכניות לבית האבות.

מנהל "עמותת החבר הוותיק", שלמה סבג, אישר ל"גלובס" כי עמותת החבר הוותיק היא עמותה של המועצה האזורית חבל מודיעין.

סבג אמר ל"גלובס": "אני לא מצוי בפרטים הארכיטקטוניים. יש יזם. חברת רסקו. היא בונה. בפרטי הפרטים של הבנייה אני לא מצוי. אנחנו לא מכרנו את הקרקע לרסקו. רסקו היא קבלן. אין לנו הסכם קומבינציה עם רסקו. אני חושב, שבעוד שנתיים יסיימו את בניית בית האבות. הבנייה היא לפי התוכנית המתוכננת מהתחלה. לא שינינו את התוכנית. אני לפחות לא יודע על השינוי. אולי השותף ירצה לשנות את התוכנית. במקרה כזה הוא יצטרך להגיש את זה לוועדה".

העמותה בראשה עומד סבג חתומה על הבקשה להגדיל את תוכנית הבנייה, אבל סבג איננו זוכר זאת.

איש היחידה המחוזית לפיקוח על הבנייה נתן הופמן אמר ל"גלובס": "אנחנו לא הוצאנו את צו הפסקת העבודה. אני מתערב במקרים שאני מוצא לנכון. לא מעוניין לספק יותר פרטים. לא מעוניין להמשיך את השיחה".

מהנדסת הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה לודים, האדריכלית קטי שנאן, הסבירה את ההבדל בין התוכנית המקורית לבית אבות לבין תוכנית הבנייה החדשה ולבנייה בפועל: "אין כמעט מבנה שהוא תואם להיתר הבנייה המקורי. לכן כמעט תמיד לפני שמאשרים את האיכלוס, מגישים תוכנית שינויים. מהתיכנון, שלוקח שנים רבות, יש עידכונים ושינויים. כמעט לא קורה שבית נבנה בפועל על פי היתר הבנייה. כמובן שלא יוכל להתאכלס שום בניין, אלא אם כן הוצא לו היתר על פי תוכנית מאושרת.

"נקטנו בהוצאת צו הפסקת עבודה, שכן אנחנו רוצים לדון בתוכנית מחדש לאור פרסום הבקשה להקלה. כמובן, שלא יתאכלס שום בניין בתוכנית, אלא אם כן הוצא לו היתר על פי תוכנית מאושרת. אנחנו כל יום בודקים אם מפרים את צו הפסקת העבודה. יש לנו דיווח של הפיקוח על הבנייה.

"לא נעלמו ניירות מהתיקים. בגלל שתוכניות המתאר הועברו לשוהם, הן לא היו במשרד. הצילומים לא היו בוועדה. דאגנו להביא אותם ושלחנו הודעות אישיות לכל האנשים, להגיע שוב ולעיין בתוכניות. נכון שגם ההיתר המקורי לא נמצא בתיק. הוא הגיע מהמועצה האזורית עם שליח. בגלל שהחומר לא היה בתיקים, דחינו את הישיבה בנושא.

"מה נעשה בעניין של השינוי בין התוכנית המקורית לבנייה? יש חוק. יש תוכנית בינוי. צריכים להגיש תוכנית חדשה. הם הגישו. התוכנית אושרה להפקדה. בארבעה בנובמבר יש ישיבה נוספת בנושא זה".

ל"גלובס" נודע, כי למרות צו הפסקת העבודה, הוציאה הוועדה המקומית לודים היתר בנייה למרתפים, לפי התוכנית לבית האבות, ב-18 בדצמבר. אריק זכאי, מנהל הפרוייקט, מסר לגלובס בתגובה: "יש היתר בנייה לפלטפורמה. מעבר לכך, הכל נמצא בבחינה מחדש על ידי היועץ המשפטי של הפרוייקט. אחרי שנגמור את הבחינה מחדש, אני מוכן לבקש מעורך-הדין להסביר הכל. לא נעשתה שום פעולה מעבר למותר בפרוייקט. יש רק אי הבנות, שהן בבדיקה מחדש. עד היום לא קיבלנו צו הפסקת עבודה. אנחנו אלה שנאלצו לתכנן את הפרוייקט מחדש, בגלל חריגות בנייה של אחרים מסביב. היתה צריכה להיות ישיבה בנושא ב-4 בינואר. אנחנו רוצים לבחון את הכל מחדש, לכן ביקשנו דחייה. נשמע את ההתנגדויות. יכול להיות שנגיד שאנחנו בכלל לא רוצים לתכנן את הפרוייקט מחדש".

מינהל מקרקעי ישראל הודיע: "יחידת הפיקוח של מחוז מרכז יצאה לבדוק את הנושא בשטח. בראשית השבוע, עם קבלת דו"ח הפיקוח, תתקבל החלטה במחוז מרכז כיצד יפעל המינהל בנושא".! «נעה ווסרמן «שוהם: הטריק שלעמותת החבר הותיק «עמותה שקיבלה קרקע בזול לשם הקמת בית אבות בישוב שוהם, נכנסה לעיסקת קומבינציה עם "רסקו", ומה שבונים היום לא תואם את היתר הבנייה המקורי, ובפועל התחילו לבנות 38 אלף מ"ר במקום 11 אלף מ"ר