"תהיה בעיה בתפוסה וברווחיות"

אחוזת ראשונים, בראשון לציון מערב, דומה מבחוץ לטירה אנגלית מפוארת. למעשה, היא בית דיור מוגן לקשישים, אחד הגדולים, המפוארים והיקרים שנבנו בישראל. ניתוח עסקיו של הפרוייקט יכול ללמד על מצבו של הענף כולו, בין היתר משום שחברת הניהול שלו מנהלת עוד בתי דיור מוגן, ואחד משני מנהליו, אילן תמיר - שותפו לניהול הוא צבי הנדלר - הוא גם יו"ר איגוד בתי האבות. הענף, אומר תמיר, מגלגל 2.4 מיליארד שקל לשנה, וסיכויי רווחיו אינם מזהירים.

יזם אחוזת ראשונים הוא הקבלן הותיק אברהם רובינשטיין המנוח, ואחרי פטירתו השלימה את הפרוייקט משפחתו, בראשות הנכד גיל רובינשטיין, כיום מנכ"ל החברה. הבנין בן 9 הקומות נבנה על קרקע היסטורית של המשפחה, וההשקעה, לא כולל קרקע, הגיעה ל-40 מיליון דולר. זוהי אולי ההשקעה הגדולה ביותר בבית דיור מוגן בודד. התוצאות ניכרות בכל פינה: בנין מפואר, גימור ברמה גבוהה, לובי מרווח, מסעדה עם שף מקצועי בוגר בית ספר למלונאות, בריכת שחיה מקורה, אולמי אירועים, מכון כושר, בית כנסת, ספריה.

כל דמיון בין הבנין לבין המושגים המיושנים על בית אבות או מושב זקנים - מקרי בהחלט. אחוזת ראשונים דומה יותר לבית מגורים מפואר או מלון בן חמישה כוכבים. כמוהו גם בתי דיור מוגן מודרניים אחרים, כמו משכנות כלל בבת ים ובכפר סבא, וכפרי הגימלאים הנבנים על ידי אזורים ושפונדר באיזור נורדיה.

הבנין הוא בן 320 דירות, מהן 260 דירות בנות 2 חדרים, 45 מ"ר, ו-60 דירות בנות 3 חדרים, 68 מ"ר. עד היום נמכרו 280 דירות. הדיירים הם בגילים 56 עד 98. חלק ניכר מהם עובדים, ומגיעים לדירות המגורים אחר הצהריים, כמו בכל דירה נורמלית. ל-%50 מהדיירים רכב פרטי, הממלא את החניון הצמוד.

האם הפרוייקט גם רווחי? זו כבר שאלה אחרת. נתונים שחשפה ההנהלה מגלים, שהתשובה איננה חד-משמעית.

חברת רובינשטיין, כאמור, השקיעה בפרוייקט 40 מיליון דולר. התמורה אמורה לבוא ממכירת דירות. יש בענף שתי שיטות עיקריות - דמי פקדון ודמי כניסה. בשיטה השניה, משלמים סכום נמוך יחסית, אך הוא נשחק תוך כמה שנים, כך שלאחר פטירת הדייר לא מקבלים יורשיו דבר. בנוסף לכך, התשלומים בעד דמי כניסה חייבים במע"מ. הילדים מנסים לעתים קרובות לשכנע את ההורים שלא לשלם בשיטה זו, שהרי היא מבטיחה שהיורשים לא יקבלו דבר. לכן, במקרה של אחוזת ראשונים, וגם של בתי דיור מוגן אחרים, כמעט ולא משתמשים בשיטה זו.

השיטה הכמעט בלעדית, שכבשה את השוק היום, היא דמי פקדון. דיירי אחוזת ראשונים משלמים 140-100 אלף דולר בעד דירת 2 חדרים, כשהמחיר משתנה לפי הקומה, המיקום והכיוון. דירות 3 חדרים עולות 210-150 אלף דולר. המכירות עד היום הכניסו כ-39 מיליון דולר.

- זאת אומרת, שאין מה לדבר על רווח, ואם לזכור את הוצאות המימון, הפרוייקט מפסיד.

אילן תמיר: "נכון, אבל צריך לזכור שני דברים: ראשית, נותרו לנו 40 דירות למכירה, והן נמכרות בקצב של 8 לשנה, בתמורה של כמיליון דולר. מכירת 40 הדירות תכניס עוד כ-5 מיליון דולר. שנית, אנחנו גובים מכל דייר דמי אחזקה של 4,000 שקל לחודש ליחיד, 4,220 שקל לחודש לזוג, ובדמי האחזקה כלול מרכיב של רווח שוטף".

- מה גורלם של דמי הפקדון?

תמיר: "אנחנו מנכים אותם בשיטה המקובלת ברוב בתי הדיור המוגן בארץ, %2.5 לשנה, לתקופה של עד 10 שנים. אם הדייר נפטר לאחר 10 שנים או יותר, יקבלו היורשים חזרה %75 ממה ששילם ההורה, צמוד לדולר אך ללא ריבית. הדירה מתפנה לדייר חדש, שיקנה אותה במחיר מלא. אנחנו פרוייקט צעיר, הפעיל כשנתיים וחצי, ומספר הנפטרים הוא כ-10 לשנה. אפשר להניח שההכנסות במסלול זה יגדלו בעתיד".

- האם יש עזיבות בחיים?

תמיר: "מעט מאוד, 4-3 בשנה, בדרך כלל של הורים העוברים לגור עם הילדים בחו"ל".

- מה מכסים דמי האחזקה החודשיים?

צבי הנדלר: "ארנונה, נקיון, מים, פעילות חברתית ויצירתית מגוונת בהיקף של 150 שעות לשבוע, שימוש בבריכת השחיה ובכל המיתקנים האחרים, חניה מקורה, שומר 24 שעות ביממה, טיפול רפואי במרפאה מודרנית. דמי האחזקה מכסים גם את כל מקרי האישפוז הסיעודי, במחלקה מיוחדת, אולי המפוארת ביותר בארץ, התופסת את כל הקומה העליונה בבנין. דמי האחזקה אינם כוללים חשמל, טלפון - יש דיירים שכבר הכניסו קו שני - וארוחות במסעדה".

- כמה עולות הארוחות?

הנדלר: "23 שקל לארוחה. בשבת עולה יותר. ניתן לקנות כרטיס מנוי ל-30 ארוחות חדשיות, כולל בשבת וחג, ב-700 שקל. רבים מהדיירים מעדיפים לבשל במטבח שבדירתם או לקנות אוכל מוכן. מי שרוצה, קופץ לאחת המסעדות בחוץ".

חשבון פשוט מגלה, כי זוג זקוק ל-10,000-8,000 שקל לחודש כדי לחיות ולגור ברמה נאותה, כולל אחזקת טלפון ולעתים קרובות גם רכב. מהיכן מממנים הדיירים הוצאה זו, וממה מימנו את קניית הדירה?

הנדלר ותמיר: "חלק גדול מהדיירים מכרו את דירתם הישנה. אחרים מימנו את קניית הדירה מחסכונות או מקורות אחרים, השכירו את דירתם הישנה ומממנים ממנה את דמי האחזקה ויתר ההוצאות. חלק גדול משתמשים כמובן בכספי הפנסיה והביטוח הלאומי. יש גם כאלו שעדיין עובדים".

- מה מעמדם המשפטי של הדיירים?

שני מנהלי אחוזת ראשונים מודים, שהתשובה אינה פשוטה. הדירות אינן רשומות בטאבו על שם הקונים, והם אפילו לא נחשבים מבחינה חוקית כדיירים מוגנים. מעמדם הוא, ככל הנראה, כשל בני-רשות בנכס. למעשה, אומרים הנדלר ותמיר, קנו הדיירים בדמי הפקדון זכות מגורים לכל ימי חייהם. מצד אחד לא ניתן לפנותם, מצד שני אין הדירה עוברת בירושה, ולאחר הפטירה היא חוזרת לחברה. לא ברור מה המצב במקרה של פיגור בתשלום דמי האחזקה.

תמיר, בתפקידו הציבורי, מספר על בעיה המעיקה על יזמים רבים בענף - הארנונה שגובה העיריה. לדוגמא, באחוזת ראשונים דורשת עיריית ראשון לציון ארנונה לפי שטח הדירה ועוד חלק יחסי בכל השטחים הציבוריים, ובשל מבנה הנכס, השטחים הציבוריים הם כ-%50 משטח הדירה. החברה עירערה על השומה בבית המשפט המחוזי, הפסידה, ובאחרונה עירערה בפני בית המשפט העליון.

הנדלר ותמיר מנהלים את אחוזת ראשונים באמצעות חברת אמריקר, בבעלותם. חברה זו מנהלת שני בתי דיור מוגן נוספים, בית מליבו ברעננה בן 300 דירות ובית אחים באשדוד, של העיריה, בן 220 דירות סיעודיות. החוזה עם מליבו הוא מ-1993 ל-10 שנים, והחוזה עם עיריית אשדוד הוא עד שנת 2004. החוזה עם רובינשטיין נחתם בינואר 1997, ל-10 שנים. התמורה שמקבלת אמריקר דומה לשיטה המקובלת בבתי מלון - הכנסה קבועה, ועוד אחוזים לפי התוצאות העיסקיות. החברה מתכננת להיכנס לפרוייקטים חדשים בעתיד.

- האם יש עתיד לענף? כמה קשישים ירצו להתגורר בדיור מוגן?

תמיר: "בארץ מאות אלפי קשישים, אך %70 מהם אינם מסוגלים לשלם את דמי הכניסה והאחזקה, ובין האחרים יש עולים, בני מיעוטים וחולים כרוניים. אני אומד את פוטנציאל קוני הדירות בדיור בכ-50 אלף יחידות, וברור שרק חלק מהם ירצו לעזוב את דירתם ולהתגורר בבית דיור מוגן. סך הכל, מתגוררים כיום 42 אלף איש בבתי אבות ובבתי דיור מוגן, חלקם של הסוכנות ומשרדי הממשלה.

"בבתי דיור מוגן המיועדים למעמד הבינוני והעליון יש כ-9,000 דירות, %20 מהלקוחות-בכח. לכן, אין לצפות לגידול ניכר במספר הדיירים. מדי שנה מתפנות כ-1,000 דירות, והביקוש החדש הוא 1,200-1,000 דיירים בשנה. בפועל, יש כיום עודף הצע, ומאות דירות ריקות. יזמים ממשיכים לבנות פרוייקטים חדשים, והצע הדירות החדשות עולה על הגידול בביקוש, למרות גידולה של האוכלוסיה המבוגרת ב-%3 בשנה. אני צופה שכמו בארה"ב, תהיה בעתיד ירידה בתפוסה וברווחיות".

- האם הענף רווחי?

תמיר: "לבית דיור מוגן ארבעה מקורות הכנסה עיקריים: דמי הפקדון, חילוט הפקדון בכמה אחוזים לשנה, שחיקת ערכו הריאלי של הפקדון ורווח מדמי האחזקה. הנתונים שבידי מגלים, כי ברוב המקרים אין דמי הפקדון מכסים את ההשקעות. הרווח מחילוט הפקדון ומשחיקת ערכו נרשם אמנם בספרים, אך בא לידי ביטוי רק עם פטירת הדייר או עזיבתו. זהו רווח ספקולטיבי, שאי אפשר לבנות עליו. יש לבסס את חישובי הרווח על רווח ההון היזמי - עודף פקדונות על השקעות - ועל רווח נורמלי וסביר מתוך דמי האחזקה".

"גלובס": כלומר, הענף עומד בפני קיפאון?

תמיר: "לאו דוקא. אני צופה שפרוייקטים קטנים ומיושנים ייפגעו, ויהיה גל של מיזוגים. מאידך, תימשך בניית בתי דיור מוגן מודרניים וגדולים באיזור תל אביב, או כפרי גימלאים, המיועדים גם לאוכלוסיה צעירה יחסית. הנהנים העיקריים יהיו הצרכנים, כי עודף ההצע יביא לירידת דמי הפקדון ולשיפור רמת השירות