פאוור סנטר - 12,000 מ"ר שימוש חורג

ביום שלישי שעבר התפוצצה שוב סוגיית המרכזים המסחריים שנבנו בשנים האחרונות באזור פתח תקווה. על הפרק עמד הפעם הפאוור סנטר בצומת ירקונים - אחד המרכזים המסחריים הריווחיים בארץ. הבמה - ועדת התיכנון העליונה לשמירה על שטחים חקלאיים ופתוחים במשק. האווירה - סוערת מתמיד. אקורד סיום זמני - הוועדה סירבה 'להכשיר' את אישור הבנייה שקיבלו יזמי המתחם בראשית 98'.

לכאורה, עוד סיפור של מחלוקות יבשות בין ועדות תיכנון, שהציבור אינו מבין מדוע הן מתפוצצות אחרי שהבנייה כבר בוצעה בפועל. למעשה - פרק חדש בפרשייה, שתשנה כנראה את מדיניות חלוקת אישורי התיכנון בכל רחבי הארץ.

ראשית הפרשייה במדיניות שגיבשה עיריית פתח תקווה בראשית שנות ה-90, להוצאת חלק משטחי המסחר העירוניים אל השטחים החקלאיים שבאזור צומת ירקונים. את המדיניות העירונית אימצו גם רשויות התיכנון העליונות, שנתנו אישור עקרוני לתוכנית מתארית, בה סומנו האזורים בהם תופשר הקרקע החקלאית.

תוכנית המתאר לא אושרה עד עצם היום הזה, אבל לוועדת התיכנון המקומית של העיר פתח תקווה נגמרה מזמן הסבלנות, ובשנים האחרונות היא חילקה ביד נדיבה אישורים לבניית עשרות אלפי מטרים מסחריים בשטחים חקלאיים שסומנו בתוכנית המתאר. מרביתם בדרך של אישור שימושים חורגים, באחוזי בנייה שנועדו במקור למבנים חקלאיים.

הימים היו ימי 'הקניומניה', ויזמים ובעלי קרקעות באזור קפצו על המציאה. כשנרגעה אופוריית הקניונים, החלו לצמוח בענף הנדל"ן שמועות על אישורי בנייה בעייתיים שחילקה ועדת התיכנון העירונית של פתח תקווה. באפריל השנה התברר, שגם היחידה לחקירות הונאה של המשטרה בתמונה, והיא חוקרת חשדות לכאורה לבנייה לא חוקית בהיקפים רחבים באזור.

הפאוור סנטר בצומת ירקונים נמצא מחוץ לתמונת השמועות והחקירה. את האישור לבנייתו נתנה ועדת התיכנון העירונית של פתח תקווה בראשית שנת 98', והוא נחנך באוגוסט אותה השנה. יזמי המתחם - עמוס לוזון, עד לאחרונה הבעלים של קבוצת הכדורגל מכבי פתח תקווה, לוי שיטרית ואפרים מאיר - לא עשו שימוש בתרגיל מקובל של בקשה לאישור מבנים חקלאיים והסבתם בדיעבד לשטחים מסחריים. הם ביקשו וקיבלו אישור לשימוש חורג לבניית 12,000 מ"ר מסחריים. על בסיס האישור ביצעו את הבנייה ופתחו את שערי המתחם.

התפנית התרחשה זמן מה לאחר חנוכת הבית וחילופי ההרכב בוועדת התיכנון העירונית בפתח תקווה. אז קראה ועדת התיכנון המחוזית לוועדת התיכנון העירונית לסדר והודיעה לה שאישור הבנייה לא היה כלל בסמכותה, והעבירה את הדיון לשולחנה. סעיף 146 בחוק התיכנון והבנייה אמנם קובע, כי שימוש חורג בקרקע חקלאית נמצא בסמכות הוועדה המקומית, אולם מאז ראשית 96' קובעת התוספת הראשונה לחוק התיכנון והבנייה, כי כל שימוש חורג בקרקע חקלאית טעון את אישור הוועדה המחוזית והוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים.

חלפו חודשים אחדים בהם התברר, שהוועדה המחוזית, זו שמחתה בתוקף על האישור המקורי, המליצה לאשרר את היתר הבנייה. הוועדה המחוזית גם התנתה את האישרור של עצמה בהסכמת הולק"ח. כלומר - העבירה את תפוח האדמה הלוהט לשולחנה של ועדת תיכנון עליונה ממנה, הוועדה לשמירה על קרקעות חקלאיות ושטחים פתוחים במשק. זו לא התרשמה מהמלצת הוועדה המחוזית וסירבה, כאמור, 'להכשיר' את האישור והבנייה.

על מה שהתרחש בדיוק בוועדה הדעות חלוקות: חברים אחדים בוועדה התרשמו, שליזמים אין היתר בנייה. אחרים קיבלו את הרושם ההפוך. אחדים לא הבינו כיצד הסוגייה עלתה לדיון רק אחרי הבנייה. אחרים זוכרים את האישור שנתנה הוועדה לתוכנית הגדולה. אחדים סבורים, שהאישור שנתנה בעבר הוועדה לתוכנית הגדולה תלוי ועומד על היבטים טכניים. אחרים סבורים שמדובר באישור עקרוני בלבד ולא מולאו התנאים שהתנו לאישור התוכנית הגדולה.

היתר בנייה, מכל מקום - יש. הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית אכן אישרה באופן עקרוני את התוכנית הגדולה, ומה שחשוב יותר מהסוגייה הפרטית של הפאוור סנטר הם ההיבטים העקרוניים שעלו בוועדה: מנהלת מינהל התיכנון במשרד הפנים, דינה רצ'בסק'י, טענה: "אי אפשר לאשר שימוש חורג בהיקפים האמורים. אישור 12,000 מ"ר בשימוש חורג, הוא סטייה ניכרת מתוכנית ואינו מתקבל על הדעת, בין אם התוכנית הגדולה אושרה בין אם לאו". אם תעמוד עמדתה במבחן משפטי יסוכלו בעתיד תוכניות קיימות בכל רחבי הארץ להפשרת שטחים חקלאיים לבנייה מסחרית.

העובדה שתוכנית המתאר הגדולה קיבלה את האישור העקרוני של הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית, טען אחר בוועדה, אינה מסבירה מדוע לא הביאו לאישורנו את הבקשה לשימוש חורג. בפני הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית הוצגה ב-94' תוכנית עקרונית גדולה. לא בכדי קובע החוק, כי יש לבקש את האישור שלנו לשימושים חורגים. התוכנית הגדולה טרם אושרה ואי אפשר לגזור ממנה שימושים חורגים 'קטנים' עד מועד אישור התוכנית הגדולה. גם דעה זו, אם תעמוד במבחן משפטי, תסכל תוכניות רחבות היקף לאישור הפשרת שטחים חקלאיים בחלקים רחבים בארץ.

נציג המשרד לאיכות הסביבה, מנחם זלוצקי, הרחיב ואמר, כי מלכתחילה היו לו ספקות בנוגע לתוכנית המתאר הגדולה. הקצאת שטחי מסחר בשולי הירקון אינה מתיישבת עם ראייה תיכנונית, ודרש שיחזירו לוועדה את התוכנית הגדולה. בא כוח היזמים טען בדיון, כי משנתנה הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית אישור לתוכנית הגדולה, לא ברור איך היא יכולה לסרב לאישור חלקים קטנים ממנה.

היזם, עמוס לוזון, כלל אינו מבין כיצד נגרר לכל המהומה."יש לי את כל האישורים מהוועדה המקומית והמחוזית", אמר ל"גלובס", וסירב להתייחס לטענות חברי הוועדה.

עיריית פתח תקווה אומרת בתגובה: "מהיום שנכנס ראש העיר החדש יצחק אוחיון לתפקידו, נעצרו כל היתרי הבנייה החריגים בפתח תקווה. ניתן לבדוק זאת בוועדה המחוזית. אולם בנושא הספציפי הנ"ל השייך לניהול הדברים בקדנציה הקודמת, ניתן יהיה לקבל את תגובת מהנדסת העיר לכשתשוב מחופשתה".

בסוגיה יכריע ככל הנראה בית המשפט. היזמים לא ישלימו עם סירוב הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית לאשרר את הבנייה. בית המשפט יצטרך לפסוק, אם ניתן או אסור להפשיר קרקעות חקלאיות בדרך של שימושים חורגים בהיקפים האמורים, על סמך תוכנית גדולה שטרם אושרה, בלי לקבל את אישור הוועדות המחוזיות לתיכנון ובנייה.