חוק ההסדרים במשק - פטור מהיטל השבחה בקרקעות חקלאיות

במסגרת חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה לשנת הכספים 1999) תשנ"ט 1998 שאושר בכנסת ביום 5.2.99, תוקנה התוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה תשכ"ה 1965 העוסקת בהיטל השבחה. לפני התיקון האמור חלה חובת תשלום היטל השבחה על בעלים של קרקע ועל חוכר לדורות. לגבי מקרקעי ישראל שלא הוחכרו לדורות נקבע בסעיף 21 לתוספת, כי יחול ההסדר בין מינהל מקרקעי ישראל לבין הרשויות המקומיות, לפיו מעביר המינהל במקום היטל השבחה %10 מתקבוליו בתחום הרשות (מעיסקאות של החכרת או מכירת קרקע, דמי חכירה ודמי הסכמה).

כמחצית מהקיבוצים וכל המושבים אינם חתומים על חוזי חכירה לדורות (מסיבות טכניות בעיקרן שלא כאן המקום לפרטן), ולפיכך אין הם חייבים בהיטל השבחה. מינהל מקרקעי ישראל אינו מתכחש לזכותם של החקלאים לקבל חוזי חכירה לדורות (על פי החלטות תקפות עוד משנות ה-60'), ולכן החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין שינוי ייעוד אינן מבחינות בין ישוב החתום על חוזה חכירה לדורות לבין ישוב שטרם קיבל חוזה חכירה.

נוצר מצב אבסורדי, לפיו דווקא מי שזכויותיו בקרקע טרם עוגנו אינו חייב בהיטל השבחה, בעוד שישוב שזכויותיו בקרקע עוגנו חייב בהיטל. במסגרת חוק ההסדרים הוחלט לתקן את העיוות. אך במקום להכיר במעמדם של החקלאים בקרקע, גם של אלה שטרם חתמו על חוזה חכירה לדורות, ולחייב את כולם בתשלום היטל השבחה, נבחרה חלופה מוזרה הקובעת, כי החקלאים, אשר זכויותיהם מעוגנות בחוזה חכירה, ייחשבו כמי שאין בידיו זכויות חכירה והוא יהיה פטור מהיטל השבחה.

בטווח הקצר יש בתיקון משום הישג לחקלאים, אולם לטווח הארוך לא יכולים החקלאים לראות בכך הישג, כיוון שמי שנלחם על עיגון זכויותיו צריך לקבל על עצמו גם את החובות הנובעות מהזכויות המעוגנות. נפגעות עיקריות מהתיקון הן כמובן הרשויות המקומיות, אשר במקום לקבל היטל השבחה בסכומים משמעותיים, אשר ישפרו את יכולתן לפתח ולרכוש מקרקעין לצורכי ציבור, ייאלצו להסתפק ב-%10 מהסכום שיגבה המינהל.

כדי ליצור אחידות ושקיפות, יש לבטל את כל החלטות מועצת מקרקעי ישראל העוסקות בשינוי יעוד 755, 737, 727, 717 ודומיהן, ולקבל במקומן החלטה אחת פשוטה וברורה (החלטה הקיימת בקרקעות במיגזר העירוני). החקלאים ישלמו למינהל במקרה של שינוי ייעוד %51 (במרכז הארץ. בפריפריה שיעורים נמוכים יותר). בנוסף ישלמו היטל השבחה מלא בשיעור %50 מההשבחה, ויהיו זכאים להחזר מהמינהל של מחצית הנמוך שבין שני התשלומים).

היתרון הכלכלי במנגנון זה הוא בגבולות %25-%20 משווי הקרקע (כיום מקבלים החקלאים במרכז %27 משווי הקרקע בייעוד החדש). על פי מנגנון זה, זכויות וחובות החקלאים בקרקע מעוגנות והרשויות המקומיות מקבלות היטל השבחה משמעותי. יזמים יידעו מול אלו תשלומים הם עומדים ולא יזדקקו למומחים ולפרשנים של החלטות מועצת מקרקעי ישראל המשתנות לבקרים. סעיף 12א לתוספת השלישית, המאפשר למועצות האזוריות לקבוע את שיעור ההיטל, יבוטל, כדי למנוע חוסר אחידות. כיוון שהישובים החקלאיים הם ישוב, ועד מקומי, בתוך מועצה אזורית (בשונה משכונה בעיר), יש להגיע להסכמה עם המועצות האזוריות, לגבי איזה חלק מההיטל יושקע בפיתוח היישוב ששילם את ההיטל.

הכותב כלכלן ושמאי של התאחדות האיכרים.