חוזה בלתי חוקי ושיהוי - שיהוי גובר

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב דחה על הסף - מפאת טענת השיהוי - עתירה שהוגשה נגד המועצה המקומית כפר יונה, שעניינה ביטול חוזה שנערך בין הצדדים, כשפועל יוצא מביטול החוזה הוא ביטול תב"ע המתייחסת למקרקעין של העותרים. העתירה נדחתה על הסף אף שעילתה העיקרית הייתה אי חוקיות, כיוון שהפגיעה הנטענת היא פגיעה כלכלית טהורה שאינה משותפת לכלל הציבור, וכיוון שכל הצדדים וצדדי ג' הסתמכו על התב"ע ושינו את מצבם כתוצאה ממנה. ביטול התב"ע היה מביא לקריסת מערכת חוזים שלמה ולהשקעות כספיות.

העותרים, אריה קליין וחמישה אחרים, חתמו בשנת 1991 על הסכם עם המועצה המקומית כפר יונה, שבו הסכימו להפריש ולהעביר לבעלות המועצה מקצת זכויותיהם בארבעה מגרשים לשימושה של הרשות המקומית, כתחליף להפקעה לצורכי ציבור על פי תוכנית לבנייה למגורים מספר הצ/במ2 - 300/11, לשימושה של הרשות המקומית. בתמורה ביקשו העותרים לכלול את המגרשים בתוכנית לשינוי המתאר מייעוד חקלאי לייעוד למגורים וצורכי ציבור.

בשנת 1994 חתמו העותרים על מסמך להארכת המועד הקבוע בחוזה. ב-24.3.95 אושרה התב"ע. בדצמבר 1995 חתמו העותרים על שומה מוסכמת לעניין היטל השבחה. בנובמבר 1998, שלוש שנים וחצי לאחר אישור התב"ע, הגישו העותרים תובענה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב נגד המועצה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה שרונים.

בתובענה עתרו העותרים לארבעה סוגי סעדים:

להצהיר על בטלות כל חוזה או מסמך המעביר זכויות או המתיר כביכול למשיבות לקנות זכויות במגרשים על פי התוכנית כתחליף הפקעה, תוך הצהרה בדבר החזרת הזכויות במגרשים למבקשים בלא כל תמורה ובלא כל תנאי.

להצהיר כי הוראת ההפקעה בתוכנית בהקשר למגרשים בטלה.

להצהיר שאין לרשום את הזכויות במגרשים על שם המועצה, וכי יתאפשר רישומם על שם העותרים לפי חלקיהם במגרשים.

להצהיר שלא חל כל היטל השבחה בגין החזרת המגרשים לעותרים, ולחלופין שהסכום הוא, לכל היותר, 34,500 שקל, וכל יתרה מעבר לכך יש להחזיר לעותרים.

התובענה נידונה בפני השופטת דבורה פלפל. המשיבות העלו כמה טענות סף. בין השאר טענו, שיש לדחות את התובענה על הסף מחמת שיהוי.

המשיבות טענו, כי העותרים השתהו זמן רב בעתירתם. נוסף על כך הן טענו, שמיום אישור התב"ע פעלו כל הצדדים - הן המשיבות שהוציאו כספים על התחייבות לצורך פיתוח תשתיות וקידום התב"ע, והן העותרים, שביצעו עסקת קומבינציה כשהבעלים המקוריים מכרו חלקים מהמקרקעין לכמה מהם - בהסתמך עליה.

העותרים טענו, שגם אם מדובר בשיהוי, אין בכך כדי להכשיל עתירה שעיקרה אי חוקיות ברורה של פעולת הרשות. לטענתם, אי החוקיות מתבטאת בכך, שההפקעה לא עמדה בתנאי חוק המקרקעין, במובן זה שאפשר להפקיע מקרקעין שנועדו לצורכי ציבור, ואילו המקרקעין שהופקעו, נשוא התובענה, אינם לצורכי ציבור, אלא יועדו למגורים. כמו כן הופקעו מקרקעין יותר מהמותר על פי דין.

השופטת פלפל קובעת, שאמנם ארבעה סעדים מבוקשים בעתירה, אבל נראה שהסעד העיקרי הוא הצהרה על בטלותו של החוזה שנערך בין העותרים למועצה, מחמת אי חוקיות או מהטעם שהוא חוזה למראית עין. שאר הסעדים הם סעדים נלווים או עקיפים, שעשויים להיות פועל יוצא, בין היתר, מביטול החוזה. חוזה זה נעשה, לגירסת העותרים, על סמך הטעיה בדבר היקף השטחים שאמורים להיות מופקעים מהם למטרות מגורים. לכן, לעמדתם, יש לבטל גם את התב"ע וגם את חישובי היטל ההשבחה.

בית המשפט העליון קבע (אסולין נ. ראש עיריית קרית גת, פ"ד מב(1) 679), כי בהכרעתו בטענת שיהוי, על בית המשפט להביא בחשבון שלושה שיקולים: האינטרס של העותר בביטול הפעולה, האינטרס של המשיב בקיומה, והאינטרס של הציבור בשלטון החוק. על בית המשפט לאזן בין אינטרסים אלה, תוך מתן משקל ראוי לכל אחד מהם.

האינטרס של הציבור בשלטון החוק אינו גובר תמיד על שאר האינטרסים, אלא אחד הגורמים שיש להביא בחשבון. בהקשר זה אפשר יהיה להתחשב בסוג הפגיעה הנטענת בשלטון החוק. לא הרי הפרה שהיא מיוחדת לעותר כהרי הפרה המשתרעת על ציבור רחב.

נוסף על שיקולים אלה, קובעת השופטת פלפל, יש להתחשב בהוראות סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), הקובע, שגם במקרה של חוזה בלתי חוקי יש לבית המשפט סמכות, אם הצדדים שינו מצבם בהסתמך על החוזה וביצעו אותו או את חלקו בפועל, לא לבטל את החזוה ולהעניק סעדים אחרים במידה שיידרשו לכך.

לפיכך מגיעה השופטת פלפל למסקנה, שהעותרים טוענים, מעבר לעניין העקרוני, לפגיעה כלכלית טהורה. פגיעה זו אינה משותפת לכלל הציבור, ואף לא לכלל בעלי החלקה, שלא הצטרפו לעתירה. מדובר בתב"ע פעילה הקיימת כבר שלוש שנים וחצי. כל הצדדים לעתירה הסתמכו עליה ושינו את מצבם כתוצאה מהנפקות שייחסו לה. גם צדדי ג' שנקשרו עמם בחוזים עשו זאת על סמך מצב נתון. משמעות ביטולה של התב"ע, אם בכלל, תהיה קריסת מערכת חוזים שלמה מצד אחד, והשקעות כספיות של המשיבות שירדו לטמיון. מכיוון שאי אפשר יהיה להשיב את המצב לקדמותו כתוצאה מחוזים והשקעות שנעשו, יצטרכו לעשות קיזוזים כספיים, או שהדבר יהיה פתח לתביעות משפטיות בדבר השבת השקעות שנעשו.

אפילו מדובר בחוזה בלתי חוקי, קובעת השופטת פלפל, אפשר כבר בשלב זה לקבוע, שבשל האיזון המתחייב בין טוען לאי חוקיות, שהסתמך עליה ושינה את מצבו לטובה, לבין קריסת מערכת שלמה של תב"ע וזכויות אפשריות של צד ג', תרופתם של העותרים תהיה לעתור לפיצוי כספי ולא לביטול החוזה והתב"ע. לפיכך מקבלת השופטת פלפל את טענת השיהוי.

יצוין, כי טענת סף של המשיבים, בדבר אי הגשת העתירה במועד הקבוע בסעיף 3 לתקנות התכנון והבנייה (סדרי דין בעתירות לבית המשפט לעניינים מנהליים), הקובע שעתירה תוגש בתוך 45 יום מהיום שבו קיבל העותר הודעה על ההחלטה או מיום שנעשה לה פרסום כדין או מיום היווצר עילת העתירה, לפי המקודם - נדחתה. הסיבה: ב"כ המשיבות לא הודיע על רצונו לטעון טענה זו, לאחר הסכמת ב"כ העותרים להעביר את הדיון בתובענה מהליך של המרצת פתיחה להליך של עתירה מנהלית. רעיון תום הלב חייב את ב"כ המשיבות ליידע את הצד שכנגד בדבר טענה זו, כיוון שהיא הייתה עשויה להשפיע על ההסכמה מרצון להעביר את הדיון להרכב מנהלי.

התוצאה הסופית: התובענה נדחית על הסף.

עת"מ 2035/99.

ביה"מש לעניינים מנהליים ליד ביהמ"ש המחוזי בת"א.

השופטת: ד. פלפל.

בשם העותרים: עו"ד ג. ויסקינד.

בשם המשיבות: משרד עו"ד אולשנסקי.

ד"ר אברהם אלתר, עו"ד ניר הורנשטיין, רו"ח ישראל פייט« עו"ד רמי שר-ישראל « חוזה בלתי חוקי ושיהוי - שיהוי גובר «