הפחתת פיצויים מוסכמים

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל חלקית ערעור שהוגש על פסק דין של בית משפט השלום, שעסק בסוגיית הפיצוי המוסכם בגין הפרת חוזה שכירות. בית המשפט המחוזי התערב בקביעת בית משפט השלום, אשר אימץ את הפיצוי המוסכם הנקוב בחוזה - שילוש דמי השכירות שנקבעו. נקבע בערעור, כי המבחן שהינחה את בית המשפט קמא אינו נכון. בית המשפט המחוזי קבע, לכן, כי חובת בדיקת שקילות הפיצוי המוסכם עוברת אליו. לכן הוא העמיד את הפיצוי המוסכם על כפל דמי השכירות המוסכמים.

המערערת - חברת מגדלור מודיעין בע"מ (להלן: "המערערת"), שכרה מן המשיבה - ה.ה. משקיעים במקרקעין בע"מ (להלן: "המשיבה"), יחידה בשטח של 40 מ"ר במרכז המסחרי הממוקם ביישוב רעות (להלן: "המושכר"), בהתאם להסכם שכירות מיום 5.6.94 (להלן: "הסכם השכירות").

* * * ביום 25.12.94 שלחה המשיבה למערערת הודעה על ביטול הסכם השכירות ודרשה ממנה לפנות את המושכר בתוך פרק זמן מוגדר. ביטול הסכם השכירות נסמך על טענה בדבר שלוש הפרות יסודיות שביצעה המערערת: העברת זכויות במושכר, דהיינו העברת השימוש במושכר לעסק אחר; שימוש במושכר שלא למטרה הנקובה בהסכם השכירות, על ידי ניהול עסק של מכירת כלי בית במקום שימוש כמחסן; פלישה לעליית גג שהיא חלק מן המרכז המסחרי ומצויה מחוץ למושכר.

המערערת לא פינתה את המושכר. על כן הגישה המשיבה נגדה (ונגד ערביה) תביעת פינוי ותשלום דמי שכירות מוגדלים. התביעה הוגשה לבית משפט השלום בת"א, ודנה בה השופטת נורית אחיטוב. התביעה התקבלה על בסיס הפרת הסכם השכירות, על ידי שימוש בשטח מחוץ למושכר ושימוש במושכר שלא למטרה היעודה בהסכם השכירות. בהסכם השכירות נקבע, כי המושכר ישמש אך ורק כמחסן חומרי בנייה. השופטת אחיטוב מצאה, כי אין מחלוקת בדבר העובדה שהמושכר לא שימש את ייעודו, ובמקום זה היה מעת לעת חנות צעצועים, משרד עו"ד או חנות לכלי בית.

* * * השופטת אחיטוב ראתה בשינוי הייעוד משום "הפרה יסודית" של הסכם השכירות, כיוון שהדבר נקבע בהסכם השכירות. בהסכם השכירות נקבע, שבמקרה של ביטולו תשלם המערערת למשיבה דמי שימוש ראויים בשיעור העולה פי שלושה על דמי השכירות לתקופה הנותרת של השכירות שלא מומשה. השאלה שהעומדה לבירור היא, האם תשלומים אלה הם "פיצוי עונשי, בגדר סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

השופטת אחיטוב סברה, כי הפיצוי החוזי המוסכם איננו "עונשי", משום שהמערערת שילמה דמי שכירות על פי ההנחה שהמושכר ישמש לה כמחסן. דמי שכירות אלא נמוכים כמה וכמה מונים מדמי השכירות המקובלים, למקומם ושעתם, לבתי עסק לממכר חפצי בית. על כן נמנעה מן המשיבה ההכנסה הריאלית שהיא היתה עשויה לקבל מדמי שכירות, אילו השכירה למטרה ששימשה את המערערת הלכה למעשה. אשר על כן, חויבה המערערת לפנות את המושכר וכן היא חויבה לשלם דמי שכירות בהתאם לתניית הפיצוי שבהסכם השכירות.

על פסק הדין של בית משפט קמא הגישה המערערת ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. הערעור נדון בפני הרכב השופטים: משה טלגם (אב"ד), רות אליעז, עודד מודריק. פסק הדין בערעור ניתן מפי השופט מודריק.

* * * באשר לפיצוי המוסכם - השופטת אחיטוב בחנה אם הסכום שננקב בהסכם השכירות (תשלום הגדול פי שלושה מדמי השכירות) מהווה "פיצוי עונשי", שהוא פסול, או שמא הסכום משקף אובדן פוטנציאל ניצול המושכר, ולפיכך הוא בגדר "פיצוי הנתבע בשל צפיותיו שנכזבו". השופטת אחיטוב מצאה, כי דמי השכירות החודשיים למושכר כמחסן היו בשיעור 7.5 דולר למ"ר. לעומת זה, דמי השכירות לחנות או לבית עסק בעת ההיא נעו בין 25 דולר ל-35 דולר למ"ר. לפיכך, משנמנעה המערערת מסילוק יד מן המושכר, הפסידה המשיבה, בתקופה הרלבנטית, למעלה מפי שלושה מדמי השכירות.

על כן קבעה השופטת קמא, כי דמי השכירות הראויים המוסכמים אינם בגדר "פיצוי עונשי", ובלשון סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מתקיים יחס סביר בין הפיצויים המוסכמים לבין הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה.

לטענת המערערת, נקטה עימה השופטת קמא "מוסר כפול". מצד אחד "הענישה" אותה בשל שימוש במושכר כבית עסק, שהוא לא רק שימוש חורג מהגדרת שימושי הסכם השכירות, אלא אף חורג מן המותר על פי התב"ע הרלבנטית. מצד שני חישבה השופטת את הפיצוי הראוי על בסיס הנחה, כי המושכר יכול לשמש כבית עסק או חנות. עוד טענה המערערת, כי המשיבה לא הוכיחה שנגרם לה נזק כתוצאה מן ההימנעות מפינוי המושכר.

השופט מודריק מקבל את חלקה הראשון של טענת המערערת, באופן חלקי. השופטת קמא הנחתה את עצמה לבחון, מהו הניצול הפוטנציאלי האלטרנטיבי של שטח המושכר, אשר נמנע מן המשיבה כתוצאה מאי פינוי המושכר. אלא שבנדון זה, כלל לא ברור כי הפוטנציאל האמור כלל שימוש במושכר כבית עסק או חנות. להיפך, הוכח כי שימוש כזה במושכר חורג מן המותר לפי התב"ע. כדי להשיג שימוש כזה, יש לפנות בבקשה להתרת שימוש חורג. לא הוכח כי אילו הוגשה בקשה להתרת שימוש חורג היתה מתקבלת רשות לכך.

על כן, קובע השופט מודריק, אין זה מוצדק לבחון את הפוטנציאל שלא ניתן למימוש על פי שיעור דמי שכירות בגין חנות או בית עסק. גם אין זה מן ההכרח לבחון את סבירות דמי השכירות הראויים בדרך שבה נקטה השופטת אחיטוב. בדרך כלל מקובל, שבית משפט לא יתערב בהסדר הפיצוי שהוסכם בין הצדדים, אלא אם כן חוסר סבירותו בולטת.

* * * ברור כשמש שאי עמידה בחובת פינוי שהתגבשה, טומנת בחובה נזק לבעלי המושכר. אין הם יכולים לפנות לרשויות בבקשה לשימוש חורג; ולהיפך, הם מסתכנים בכך שייחשבו שותפים לשימוש החורג המבוצע על יד השוכרים; אין הם יכולים לבחון אלטרנטיבות לשכירות כמחסן בתנאי תשלום טובים יותר; ונגרע מכוחם כבעלים של הנכס, המותרים בעמידה על זכותם שייעשה שימוש בנכס המושכר בדיוק לפי המוסכם.

על כן, מתקבל על הדעת, שפיצוי מוסכם סביר עולה בהיקפו על דמי השכירות הקבועים בהסכם השכירות. הואיל ואמת המידה שננקטה על ידי הערכאה הראשונה אינה נכונה, חלה חובת בדיקת שקילות הפיצוי על ערכאת הערעור. השופט מודריק קובע, שהפיצוי הראוי הוא כדי כפל דמי השכירות החודשיים.

התוצאה הסופית: הערעור התקבל בחלקו, רק במובן זה שהוקטן הפיצוי הכספי לכדי כפל שיעור דמי השכירות במקום שילושם.

ע"א 696/97.

בית המשפט המחוזי בת"א.

השופטים: מ. טלגם (אב"ד), ר. אליעז, ע. מודריק.

בשם המערערים: עו"ד גד כרמי.

בשם המשיבה: עו"ד גד רינגולד.« עו"ד רמי שר-ישראל « הפחתת פיצויים מוסכמים