פיצול דירות: מבחן היחידה הנפרדת

נראה כי המציאות בעיר תל אביב היא, שכדאי להשכיר כמה דירות קטנות במקום דירה גדולה אחת. מכאן, שפיצול דירה גדולה לכמה דירות קטנות, מגדיל את דמי השכירות המשולמים לבעל הבית.

העירייה, ולעיתים גם השכנים, מתנגדים להגדלת צפיפות הדיור על ידי הוספת יחידות דיור או פיצול יחידה גדולה לכמה יחידות קטנות. הדבר אינו תואם את תוכנית בניין העיר הקובעת את מספר יחידות הדיור המותרות.

התיק הנדון להלן הוא תיק נוסף מאותם תיקים העוסקים בפיצול דירות. השאלה שהיתה במחלוקת היא, אם פוצלה הדירה לשתי יחידות דיור. בית המשפט לעניינים מקומיים בת"א בוחן את הקריטריונים להבחנה בין שינוי פנימי, שכידוע אינו דורש היתר, לבין שינוי משמעותי המביא לפיצול הדירה לשתי יחידות דיור. לאחר שנתבצעה סקירה זו, קובע בית המשפט, כי במקרה הנדון אין המדובר בפיצול דירה לשתי יחידות דיור.

כנגד מרים ירד (להלן - "הנאשמת") הוגש לבית המשפט לעניינים מקומיים בת"א כתב אישום, במסגרתו היא הואשמה בפיצול דירה ברח' טאגור ברמת אביב (להלן - "הדירה") לשתי יחידות דיור, בסטיה מהיתר בנייה.

כתב האישום נסמך על הטענות הבאות:

א. הריסת קירות פנימיים ופריצת דלת פנימית. ב. בניית קירות מבלוקים. ג. בניית מטבח נוסף.

הנאשמת ביקשה להודות בעובדות, אך טענה שאין בעובדות אלה כדי להצביע על פיצול הדירה. למרות זאת, ביקשה התביעה שיתקיים שלב ההוכחות. לאור זאת קבע בית המשפט, כי לא ניתן להרחיב את העובדות מעבר לנטען בכתב האישום. התביעה הביאה את ראיותיה ואילו הנאשמת לא הביאה ראיות ועמדה על טענתה לאי הרחבת חזית.

פסק הדין ניתן מפי השופט דני ארנסט.

המבחן הקובע בשאלה אם מדובר ביחידת מגורים נפרדת הוא, אם ניתן להשתמש בה כיחידה שלמה ונפרדת לצורך מגורים. בת.א. 34/91 נקבע כי יחידת מגורים היא: "יחידה שלמה ונפרדת למגורים, בכל יחידה קיימות כל הפונקציות הדרושות לדירת מגורים". בת.א. 60834/97 נקבע, כי המבחן הוא: "יחידה שלמה ונפרדת, בעלת אופי של דירת מגורים עצמאית", כשלעניין זה רלבנטים ייעוד הדירה, הפונקציות שלה ואופיה. משמע, רלבנטים לשאלה זו גם שיקולים סובייקטיביים.

מבחן יחידת הדיור הנפרדת מוכרע לפי מאפיינים שונים שצריך שיתקיימו, כגון: כניסה נפרדת, שירותים נפרדים, אמבטיה, מטבח נפרד, חיבורים נפרדים של מים, חשמל, גז, טלפון וכו', הפרדה ללא אפשרות למעבר חופשי בין שתי היחידות, השימוש בפועל אשר נעשה ביחידה או השימוש המיועד ליחידה.

אין צורך בקיומם של כל המאפיינים הנ"ל, כדי לקבוע שהמדובר ביחידה נפרדת. אולם, אין גם די שיתקיים רק אחד מהמאפיינים, כדי לבסס קביעה שהמדובר ביחידה נפרדת.

בת.א. 620/97 נקבע, כי כאשר ישנם שני מטבחים ושני חדרי שירותים וישנה הפרדה וכניסות נפרדות, נוצרות 2 יחידות המתאימות כל אחת בנפרד למגורים.

* * * מהמקובץ לעיל עולה, קובע השופט ארנסט, כי אין מקום במקרה דנן לקבוע כי מדובר בשתי יחידות נפרדות היכולות לשמש יחידות מגורים עצמאית, וזאת בנתוני כתב האישום כפי שהוגש. ללא קיומם של שירותים לא ניתן, בדרך כלל, לקבוע כי המדובר ביחידה עצמאית ונפרדת לצורך מגורים. קשה לקיים יחידת דיור נפרדת ללא שירותים. ואם יש צורך לעבור לחלק השני של הדירה כדי להגיע לחדר השירותים - היחיד - אין שתי היחידות אלא יחידה אחת בלבד.

אין די בקיומו של מטבח נוסף, ללא שירותים, כדי לקבוע כי קיימות 2 יחידות דיור. טיבה של הדלת אינו ברור כדי לקבוע כי קיימות 2 יחידות דיור. כזכור, לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה אין צורך בהיתר לשינוי פנימי, למעט שינוי של מספר יחידות דיור.

התוצאה הסופית: בית המשפט מזכה את הנאשמת. נקבע, כי אין המדובר בפיצול ל-2 יחידות דיור.

ת.פ. 613/97.

בית המשפט לעניינים מקומיים בת"א.

השופט דני ארנסט.

בשם המדינה: עו"ד גבי לוי.

בשם הנאשמת: עו"ד ניסן שריפי.« עו"ד רמי שר-ישראל « פיצול דירות: מבחן היחידה הנפרדת « אין די בקיומו של מטבח נוסף, ללא שירותים, כדי לקבוע כי קיימות 2 יחידות דיור