היטל השבחה אינו בגדר "שעבוד ראשון"

סגן נשיא ביהמ"ש המחוזי בת"א, השופט ישי לויט, קובע, כי חוב היטל השבחה אינו נכלל בגדר סעיף 11 א' לפקודת המיסים (גביה), ועל כן אין לו מעמד של "שעבוד ראשון" במקרקעין. עוד קובע השופט לויט, כי חיוב זה חל על כונס נכסים, שמונה לצורך מימוש ומכירת נכס המקרקעין, ולא על מפרקי החברה (המוכרת).

יחידי סי-נכסי אבן ישראל בע"מ (להלן: "המבקשת"), רכשה נכס מקרקעין בנהריה מעו"ד אמיר חן בתפקידו ככונס נכסים של חברת בלו-ויו בע"מ (להלן: "הכונס"). עיסקת המכר אושרה על-ידי ביהמ"ש לפי סעיף 34 א' לחוק המכר, התשכ"ח - 1968 (להלן: "החוק").

בהסכם המכר נאמר, כי הכונס יישא בתשלום המיסים ובתשלומי החובה, וכן: "היטל השבחה החל על המקרקעין עד למועד חתימת חוזה זה. מובהר, כי הכונס ישלם את התשלומים הנ"ל מתוך כספי התמורה, וזאת ככל שתהא עליו חובה על פי דין לשלמם".

בעקבות אישור המכר ע"י ביהמ"ש כאמור, העביר הכונס את זכויות הבעלות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין על שם המבקשת, מבלי שנדרש להמציא אישור על תשלום היטל השבחה.

משביקשה המבקשת למכור את זכויותיה במקרקעין לאחר, דרשה ממנה עיריית נהריה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה נהריה (להלן: "העירייה") לשלם את חוב היטל ההשבחה, שלא שולם על ידי הכונס ולא על ידי מפרקי חברת בלו-ויו בע"מ (בפירוק) (להלן: "החברה").

המבקשת עתרה לביהמ"ש המחוזי בת"א - במסגרת בקשה למתן הוראות בתיק פירוק החברה - למתן צו, שיחייב את העירייה לתת אישור המופנה לרשם המקרקעין, על מנת לאפשר את העברת הבעלות במקרקעין מהמבקשת לקונה שלה, מבלי לחייבה בתשלום היטל השבחה. לטענתה, משרכשה היא את המקרקעין לפי סעיף 34 א' לחוק, הרי שהיא רכשה אותם כשהם נקיים מכל זכות של צד ג' ובכלל זה חוב היטל השבחה, ולכן אין העירייה רשאית לדרוש ממנה את פירעון חוב ההיטל ואין היא רשאית לעכב את מתן האישור כאמור. לחילופין, היא עתרה, שביהמ"ש יורה לכונס לשלם את חוב היטל ההשבחה, על פי ההתחייבות כלפיה בחוזה המכר.

העתירה נדונה בפני השופט י. לויט.

לטענת הכונס, חוב היטל ההשבחה אינו בגדר "מס" המהווה שעבוד ראשון על מקרקעין, לפי סעיף 11 א' (1) לפקודת המיסים (גבייה) 1929 (להלן: "הפקודה"). לכן, אין הוא חייב לשלם את ההיטל מקופת הכינוס, אלא זהו חוב רגיל של החברה, שעילתו לפני פירוק החברה, ותשלומו הוא מעניינם של מפרקי החברה.

לטענתו, הוא התחייב, בחוזה המכר לשלם את היטל ההשבחה, ככל שתהא עליו חובה לשלמו על פי דין. מאחר, שכאמור לעיל, אין עליו - ככונס - חובה לשלם את ההיטל, הרי שאף על פי חוזה המכר הוא לא חייב לעשות כן.

לבסוף, טוען הכונס, שהוא יצא ידי התחייבותו כלפי המבקשת עם רישום הזכויות במקרקעין על שם המבקשת.

לטענת העירייה, חוב היטל ההשבחה התגבש, לכל המאוחר, ביום מימוש הזכויות במקרקעין על ידי הכונס, קרי יום אישור המכר על ידי ביהמ"ש. באותו מועד טרם ניתן צו הפירוק, ולכן הכונס הוא זה שחייב בתשלום ההיטל, והוא היה חייב לעשות כן גם על פי תנאי חוזה המכר.

לטענתה, סעיף 34 א' לחוק מתייחס רק להיבט הקנייני, אולם הוא אינו משחרר את החייב מתשלום חוב היטל ההשבחה.

סעיף 11 א' לפקודה - קובע השופט לויט - מקנה לחובות מס, המגיעים על מקרקעי סרבן, מעמד של שעבוד ראשון על אותם מקרקעין.

על מנת שמס משלים ייכנס בגדרו של סעיף 11 א' לפקודה, יש צורך בקיומם של שני תנאים: האחד - שהמס המגיע מוטל על המקרקעין ולא על בעל המקרקעין. השני - ששר האוצר הכריז על המס שהוא בגדר "מס" לעניין סעיף 11 א' לפקודה.

למרות שהיטל ההשבחה הוא מס החל על המקרקעין בגין השבחתם (דהיינו, נתמלא התנאי הראשון), עדיין אין היטל השבחה יכול להיחשב כשעבוד ראשון על המקרקעין, שכן לא נתקיים התנאי השני. מקורו של חיוב בהיטל השבחה הוא בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה 1965. מי שקבע תקנות בעניין היטל השבחה והערובות להבטחת תשלומו היה שר הפנים ולא שר האוצר.

יחד עם זאת, קובע השופט לויט, החוב מוטל על הכונס. שכן, בעת שהוא מכר את הזכויות במקרקעין למבקשת, הוא ידע שיש חוב כזה והוא התחייב לשלמו מתוך תקבול המכר, עד כמה שהחוב נוצר עד ליום חתימת חוזה המכר. ההתחייבות היתה שלו ולא של המפרקים, שטרם מונו באותה עת, היות שטרם ניתן אז צו לפירוק החברה. הכונס אינו יכול בשלב מאוחר יותר להתכחש להתחייבותו החוזית ולהעביר את ההתחייבות לשלם את היטל ההשבחה אל כתפי המפרקים.

אף משיקולי צדק יש להגיע לאותה תוצאה. לא יהיה זה צודק להטיל את החוב אל קופת הפירוק (הנושים הרגילים של החברה) בעוד שהנושה המובטח - זה שלבקשתו ולטובתו נמכרו המקרקעין - ייהנה מכול התקבולים של מכירות המקרקעין.

המבקשת אכן רכשה את הזכויות בנכס - בהתאם לסעיף 34 א' לחוק - כשהן חופשיות מכל חוב של צד שלישי. לכן, לא היא שחייבת בתשלום חוב היטל ההשבחה, שנובע מתאריך שקדם לחוזה המכר. בהתאם לסעיף 34 ב' לחוק, הזכות של העירייה לגבות את היטל ההשבחה עוברת מהמקרקעין לכספי הפדיון מהמכירה. אומנם אין לעירייה את "השוט האדמיניסטרטיבי" לעכב את מתן האישור לרשם המקרקעין עד לתשלום החוב. אולם, מאחר שמדובר במכר שאושר על ידי ביהמ"ש לפי סעיף 34 א' לחוק, מורה ביהמ"ש לכונס לשלם את חוב היטל ההשבחה לעירייה.

התוצאה הסופית: העתירה מתקבלת, בימה"ש מורה לכונס לשלם את חוב היטל ההשבחה.

פש"ר 323/97.

ביהמ"ש המחוזי בת"א.

השופט: י. לויט.

מזכירות ביהמ"ש לא ציינה את שמות ב"כ הצדדים.« עו"ד רמי שר ישראל « היטל השבחה אינו בגדר "שעבוד ראשון" « היטל ההשבחה מוטל על כונס הנכסים ולא על המפרקים שמונו מאוחר יותר, הן משיקולי צדק בין הנושה המובטח לבין הנושים הרגילים, והן משום שהכונס הוא שמכר את המקרקעין והתחייב לשלם את ההיט