ברשימות הקודמות דנו בחבות בגין היטל השבחה במועצות האיזוריות. בהקשר לכך עמדנו, בין היתר, על ההבדל בין שני סוגי קרקעות - על האחד מוטל היטל השבחה, ובשני חל ההסדר בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") לרשויות המקומיות (הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה) (להלן: "ההסדר"), לפיו מעביר המינהל 10% מתקבוליו השנתיים מקרקע עירונית לרשויות המקומיות כאמור.
המינהל מחוייב להסדר מכוח חתימתו עליו ומכוח החוק, שכן סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), אימץ את ההסדר על פי חוק. על רקע זה נסקור את האופן בו מתייחסות החלטות מועצת מקרקעי ישראל הדנות בנושא שינוי יעוד לסוגיית היטל ההשבחה וההסדר.
יש להדגיש: אין בכוחן של החלטות מועצת מקרקעי ישראל או החלטה פנימית במינהל בכדי לשנות את חבותו של המינהל על פי ההסדר או החוק, ואין בהן בכדי ליצור מחוייבות חדשה על פי חוק של צד ג'.
החלטה 737
במקרים בהם חל היטל השבחה, אין בהחלטה מנגנון שיפוי כדוגמת זה הקיים בקרקע עירונית (החלטה 402) החלטה זו מאפשרת לאגודות שיתופיות חקלאיות שהינן ישובים, ליזום את הרחבת הישוב במספר יחידות הנגזר מגודל הישוב המתוכנן. המגרשים ביעוד למגורים מוקצים במחיר מופחת למומלצים על ידי האגודה.
ההחלטה קובעת, כי פיתוח התשתית יהיה באחריות האגודה, ובכל מקרה ייעשה הפיתוח באישור ובפיקוח המועצה האיזורית (או המקומית) שבתחומה נמצא הישוב. סעיף 8 להחלטה קובע, לעומת זאת, כי המינהל יעביר לרשות מקומית 10% מתקבוליו עבור הקרקע.
ההחלטה מאמצת, בכל הנוגע להעברת תשלומים, את ההסדר, וזאת מבלי להבחין בין מצבים בהם חל היטל השבחה למצבים אחרים בהם חל ההסדר. העולה מכך הוא, כי במקרים בהם חל היטל השבחה, אין בהחלטה מנגנון שיפוי כדוגמת זה הקיים בקרקע עירונית (החלטה 402).
החלטה 727
ההחלטה אינה מתייחסת לסוגיית היטל השבחה, ואינה מבחינה בין מקרים של מצב פיצוי בכסף ומתן פיצוי בקרקע על פי החלטה זו, זכאי חקלאי לפיצוי כספי במקרים מסויימים של שינוי יעוד קרקע חקלאית המוחזקת על ידו. הפיצוי נקבע, לרוב, כנגזרת של שווי הקרקע לאחר שינוי היעוד. הפיצוי ניתן בכסף או בקרקע שוות ערך לו. ההחלטה אינה מתייחסת לסוגיית היטל השבחה, ואינה מבחינה בין מקרים של מצב פיצוי בכסף ומתן פיצוי בקרקע. החלטה 717
אישור הוועדה המקומית יכול להתפרש, מעשית, כוויתור על הכספים המגיעים לוועדה בהתאם להסדר
על פי החלטה זו, זכאי ישוב (או תאגיד בשליטתו) לחכור שטח אשר שונה יעודו ליעוד שאינו מגורים. ההחלטה משמשת בעיקר מפעלים של קיבוצים, וגם יוזמות להקמת נכסים המיועדים להשכרה.
אולם, סעיף 4 להחלטה קובע, כי "תשלום היטל השבחה יחול על החוכרים". קביעה זו בעייתית ויוצרת קושי רב בשל אי הבהירות שבה, שכן, כפי שצויין לעיל, את החבות בהיטל השבחה קובע החוק ולא קובעת מועצת מקרקעי ישראל, מנסחת ההחלטה.
בקביעה זו יש, לכאורה, גם התנערות חד-צדדית מחבותו של המינהל על פי ההסדר, להעביר לרשויות המקומיות (ועדות מקומיות לתכנון ובנייה) חלק מתקבוליו בגין דמי החכירה שהוא גובה במסגרת החלטה זו.
הוראת ההחלטה מיושמת על ידי המינהל בדרישה מהחוכר, כי יביא את אישור הוועדה המקומית, שאין לוועדה המקומית תביעות מהמינהל בגין היטל השבחה בגין הקרקע המוקצית.
אישור הוועדה המקומית יכול להתפרש, מעשית, כוויתור על הכספים המגיעים לוועדה בהתאם להסדר.
במצב דברים זה עומד החוכר המיועד, אשר פעמים רבות מחוייב לבצע עיסקה בקרקע בלוח זמנים קצר, מול הוועדה, ונתון לחסדי הפירוש אותו נותנת הוועדה לחוק, להסדר ולדרישת המינהל. הניסיון מלמד, כי ישנם הבדלים בגישת הוועדות השונות בכל הנוגע לנושא.
כך, למשל, ישנן ועדות אשר מנצלות את העובדה שהמינהל מסרב לשלם את הכספים אותם הוא מחויב לשלם על פי ההסדר, בכדי לדרוש מהחוכר המיועד את מלוא היטל ההשבחה, גם במקרים בהם הוא אינו חייב בהיטל על פי חוק.
ביטול סעיף 12 א לתוספת החמיר את מצבו של החוכר, שכן עתה מחוייבת הוועדה לגבות את מלוא ההיטל, דהיינו: מחצית מההשבחה.
לדעתנו, במקרים בהם אין חובת תשלום היטל השבחה על החוכר המיועד או על הישוב, מחוייבת הוועדה לגבות, אם בכלל, חלף התשלום המגיע לה על ההסדר, דהיינו: עשירית מדמי החכירה המשולמים למינהל.
זאת ועוד, הטלת היטל השבחה מלא על החוכר יוצרת מצב בו חוכר, הנדרש לשלם בגין הקרקע דמי חכירה בגובה 51% מערכה - בנוסף להיטל ההשבחה וההוצאות אשר הוצאו ואשר יוציא על הליכי תכנונה ורישומה - ישלם בגינה תשלום הגבוה ממחירה (91%). ניסיונה של מועצת מקרקעי ישראל לחסוך מכספי "ההסדר" הביא לתוצאה שלילית לכל הנוגעים בדבר. מן הראוי, כי "סעיף היטל ההשבחה" בהחלטה 717 יתוקן ויובהר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
