ניוד נכסים להקטנת חבות מס שבח

שיעור המס המיוחד תלוי בשני גורמים. הראשון, עיתוי המכירה, שכן שיעור המס המיוחד חל רק על שבח שנצבר החל מ-1.1.2001. והשני, סיווג הנכס בתחום המיסוי, כיוון ששיעור המס המיוחד חל רק על נכס נדל"ן לא עיסקי - הגדרה שטרם התבררה עד תומה.

שני הגורמים העומדים בבסיס ההטבה יחייבו היערכות מתאימה, שתתבטא ככל הנראה בהעברת נדל"ן בין בעלי זכויות שונים ושינוי צורת האחזקה של הנדל"ן אצל בעל אותה הזכות, כפי שנבהיר להלן.

ייאמר מיד, כי החלת שיעור המס המיוחד על שבח שנצבר החל מ-1.1.2001 והקביעה, כי כימות השבח שנצבר החל ממועד זה ייעשה בשיטה הליניארית, היינו באופן יחסי לשנות האחזקה, הם בעלי משמעות כפולה בהתאם לכל אחד ואחד מארבעת המצבים הבאים:

א. שיעור המס עד ל-1.1.2001 - 50%. נצבר שבח גדול עד ל-1.1.2001. מכירה מיידית (בתכוף לאחר 1.1.2001) של נכס העונה לתנאים אלו, תגרור חבות בשיעור מלא של 50% על מלוא השבח שנצבר.

לעומת זאת, אם ימתין בעל הנכס, הרי ככל שתגדל תקופת ההמתנה החבות במס תפחת, לאור העובדה שחלוקת השבח על בסיס ליניארי תגדיל את השבח המיוחס לתקופה שלאחר 1.1.2001, ותקטין בהתאמה את חבות המס בגין שבח זה, לאור שיעור המס המופחת החל עליו.

ב. שיעור המס עד ל-1.1.2001 - 50%. לא נצבר שבח גדול עד ל-1.1.2001. צפוי שבח עתידי גדול החל מ-1.1.2001. במקרה בו מתקיימים התנאים המפורטים, יבקש בעל הנכס להפריד בין שתי תקופות השבח כך, שהשבח החייב בשיעור מס מלא של 50% יישאר מרכיב נמוך, ושיעור המס המופחת יחול על מלוא השבח שייצבר לאחר 1.1.2001.

על מנת להגיע לתוצאה זו, על בעל הנכס למהר ולקבע את השבח שנצבר עד 1.1.2001. הקיבוע ייעשה על ידי ניוד הנכס, למשל, על ידי העברת הנכס בתמורה לחברה בשליטה, או שינוי יעוד הנכס למלאי עיסקי. בהעברות אלו יחוייב השבח הנמוך ב-50% וייקבע יום ושווי רכישה חדש כך, שכל השבח לאחר 1.1.2001 יהיה כפוף לשיעור המס המופחת. במקביל יישאר הנכס "במשפחה" כך, שבעליו ימשיך ליהנות מעליית השבח הצפויה.

כך, למשל, צריך לנהוג בעל קרקע חקלאית, שייעודה עתיד להשתנות לבנייה. נבהיר, כי מהמלצות הוועדה ניתן להסיק, שייחוס השבח על בסיס ליניארי לא יחול בהעברות ללא תמורה לקרוב, שכן בהעברות אלו נקבע שווי לנכס לצורך מס רכישה ולכן יחוס השבח ייעשה על בסיס ריאלי. אם כך, ניתן לקבע את השבח בדוגמא הנ"ל גם על ידי ניוד הנכס במתנה לקרוב, ולהינות גם מדחיית אירוע המס. כמובן שהתמונה משתנה מקצה לקצה באותם מקרים ששיעור המס של 25% פוגע בבעל הנכס, מאחר וחבותו הרגילה נמוכה יותר. להלן שני המצבים האפשריים:

ג. שיעור המס עד ל-1.1.2001 - 24%-12%. נצבר שבח גדול עד ל-1.1.2001. במקרה כאמור יבקש בעל הנכס למהר ולקבע את השבח שנצבר עד ל-1.1.2001, שכן בגין שבח זה הוא ישלם מס מופחת, וזאת הוא יעשה על ידי ניוד הנכס כמוסבר לעיל.

ד. שיעור המס עד ל-1.1.2001 - 24%-12%. לא נצבר שבח גדול עד ל-1.1.2001. צפוי שבח גדול לאחר 1.1.2001. במצב דברים זה יבקש בעל הנכס לעכב את מכירת הנכס, שכן ככל שהוא מעכב את ניודו, השבח המיוחס בשיטה הליניארית לתקופה שקדמה ל-1.1.2001 יהיה גבוה יותר וממילא החבות במס תפחת.

הקריטריון הנוסף המשפיע על תחולת שיעור המס המופחת של עד 25% הוא סיווג הנכס, מכיוון ששיעור המס המופחת חל רק על נכסים שאינם עיסקיים. המשמעות היא, שבאותם מקרים בהם מסווג הנכס כעיסקי, תגדל המוטיבציה לניידו כדי לזכות בהטבה של שיעור המס המופחת.

סוגי הניוד העיקריים האפשריים הינם העברת הנכס העיסקי לאישיות משפטית אחרת, כמו השכרת הנכס לצד ג', העברתו במתנה לקרוב (ס' 62 לחוק), העברתו לחברה בשליטה (ס' 70 לחוק, ס' 103 לפקודה) ועוד, כאשר לכל סוג ניוד השלכות מס שונות (מס רכישה מופחת, אי חבות במס מכירה ועוד).

יש לקוות כי תנועת הנדל"ן הצפויה, כמו גם יתר השינויים שקבעו, יביאו סוף סוף לפריחה מחודשת בתחום הנדל"ן, לה כולנו מצפים.

סיכום:

הזכות ליהנות מההטבה של שיעור מס מופחת של עד 25% תהיה כפופה לקריטריונים של שיעור המס החל עד ליום 1.1.2001, השבח שנצבר עד ליום 1.1.2001 וסיווג הנכס כנכס לא עיסקי. קריטריונים אלה, והעובדה שכימות השבח נעשה באופן יחסי לשנות האחזקה, צפויים לעודד ניוד נכסים בצורות שונות, כדי למקסם את הטבת המס. יש להביא בחשבון, שברוב המקרים יש לניוד הנדל"ן השלכות למיסוי העקיף הנלווה לנדל"ן, כגון מס רכישה ומס מכירה.

הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר ומנהלת מחלקת מיסוי בינלאומי בנציבות מס הכנסה.

הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין בנציבות מס הכנסה.

האמור ברשימה זו הינו על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו.