ניכוי הוצאות התאמה בהיטל השבחה

בית משפט השלום בכפר סבא דוחה את עמדת הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה וקובע, כי יש להכיר כפחת - לצורך שומת היטל השבחה - הוצאות התאמה לצורך שינוי יעודו של נכס, וזאת בשיעורים שנקבעו בתקנות מס הכנסה (כללים בדבר ניכוי הוצאות להתאמת מושכר). בהתאם לכך העדיף ביהמ"ש את שומת המערערים על פני שומתו של השמאי המכריע, באשר השמאי המכריע לא טרח לפרט לגבי כל מרכיב בהוצאות את שיעור הפחת שניתן לו. על מקרקעין הידועים כחלקה 51 בגוש 7607 (להלן: "הנכס") בנוי מחסן, ששימש לאיחסון בוטנים. באולינג כפר סבא בע"מ וניסים ארבל (להלן: "המערערים") שכרו את הנכס מבעליו לתקופה של 119 חודשים, במטרה לשנות את אופיו של הנכס ולהופכו למועדון באולינג. המערערים הגישו בקשה לשינוי ייעוד הנכס, ובעקבות כך - ובשל השבחת הנכס - הם נדרשו לשלם היטל השבחה על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ולבנייה כפר סבא (להלן: "המשיבה"), בסכום של 100,000 שקל, וזאת כעולה מחוות דעת השמאי מרגלית מטעמה. המערערים הגישו חוות דעת שמאית מטעמם (שריפי), הקובעת, כי סכום היטל ההשבחה הינו 32,000 שקל. בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה (להלן: "התוספת") הדנה בהיטל השבחה - מינו שמאי הצדדים שמאי מכריע. על פי חוות דעתו של השמאי המכריע, היטל השבחה הינו 69,808 שקל. גדר המחלוקת שבין הצדדים מתמקד בהוצאות ההתאמה שהוציאו המערערים לצורך שינוי ייעוד הנכס. ובמילים אחרות, מהו שיעור הפחת שיש לחשב בהתייחס להוצאות אלה. על פי חוות דעתו של השמאי המכריע, יש להכיר בהוצאות התאמה בסך של 166,386 דולר, בעוד שעל פי חוות דעת שמאית המערערים הסכום הינו 207,501 דולר. לאור זאת הגישו המערערים, לבית משפט השלום בכפ"ס, ערעור של שומתו של השמאי המכריע, בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת. דיון בערעור נתקיים בפני השופט דוד גדול. המשיבה העלתה טענה מקדמית, לפיה יש לדחות את הערעור על הסף, הואיל ועל פי סעיף 14 (ג) לתוספת ניתן לערער לביהמ"ש רק בשאלה משפטית, בעוד המחלוקת בין השמאים הינה ויכוח שמאי בלבד. השופט גדול דוחה טענה זו. הבעיה - קובע השופט גדול - טמונה בעובדה, שבתוספת אין התייחסות כלשהיא לנושא הוצאות ההתאמה. והויכוח הוא, על כן, האם לפנינו חסר (לאקונה) הניתן להשלמה על דרך ההיקש או הפניה למשפט העברי - כטענת המערערים. או, שמא, קיים כאן הסדר שלילי, המעיד על כך שיש להתעלם מהוצאות ההתאמה, כטענת המשיבה. מחלוקת זו, מחלוקת משפטית היא (אף כי יש לה השלכות שמאיות ובעקבותיהן השלכות כספיות), ואין היא מחלוקת שמאית, אשר על כן יש לביהמ"ש סמכות לדון במחלוקת זו. מכאן עובר השופט גדול לדון במחלוקות הענייניות. לטענת המערערים, התוספת אינה מגדירה מהו "פחת", ובעיקר, מהו שיעורו. המדובר בחסר שיש להשלימו על דרך ההיקש, ולחילופין על דרך הפניה למשפט העברי, וזאת לאור האמור בחוק יסודות המשפט, התש"ם-1980. הואיל ובהיטל השבחה יש סממנים של מס, שומה עלינו לחפש הגדרות ושיעורי פחת בחוקי מס אחרים. לדעת המערערים, המקום המתאים, הנכון והסביר לעשות כן, יהיה בתקנות מס הכנסה (כללים בדבר ניכוי הוצאות להתאמת מושכר), התשנ"ח-1998 (להלן - "תקנות הפחת"). לטענת המשיבה, ההיקש שעושים המערערים עם תקנות הפחת אינו במקומו, הואיל והרציונל העומד בבסיס גביית מס הכנסה אינו זהה לזה שבבסיס גביית היטל ההשבחה. לטענתה, הרציונל העומד בבסיס היטל השבחה אינו מאפשר הכרה בהוצאות התאמה של נכס. השופט גדול דוחה את עמדת המשיבה, באשר היא אינה מתיישבת עם העובדה הפשוטה, לפיה השמאי המכריע עצמו קובע סכום הוצאות התאמה המותרות בניכוי, ולאורן הוא מסיק את הערכתו השמאית. כיוון שכך הם פני הדברים, היה על המשיבה להצביע על קנה מידה אחר ראוי, נכון וסביר לניכוי הוצאות ההתמאה - והיא לא עשתה כן. נכון היה עושה המחוקק אם היה מתקין תקנות מתאימות בשאלת ניכוי הוצאות התאמה בהתייחס להיטל השבחה. אולם, משלא עשה כן המחוקק - קובע השופט גדול - יהיה נכון, סביר, ראוי והגיוני, לאמץ את תקנות הפחת. בעניין זה, קובע השופט גדול, אין לקבוע כי תנאי לביצוע היקש הוא זהות מוחלטת בין הנדון לראיה, אלא די במאפיינים דומים. שומתו של מי עדיפה? לטענת המערערים, יש לקבל את עמדת השמאית מטעמם, הואיל והיא מפורטת, מנומקת ומגובה בחישובים פרטניים. כשלעומת זאת, השמאי המכריע קבע סכום גלובלי ללא פירוט. לטענת המשיבה, אין ביהמ"ש יכול לשים עצמו במקום השמאי המכריע ולהתערב בשיקול דעתו המקצועית. שומתו כוללת את כל הנחוץ והנדרש. השופט גדול מבכר את עמדת שמאית המערערים, באשר היא פירטה את שיעור הפחת לכל פריט ופריט ברשימת ההוצאות, מה שלא עשה כן השמאי המכריע. התוצאה הסופית: הערעור נתקבל. ביהמ"ש מעדיף את שומת המערערים על פני שומת השמאי המכריע. בש"א 1410/9. בימ"ש שלום כפ"ס. בשם המערערים: עו"ד נ.שריפי. בשם המשיבה: עו"ד צ.טויסטר.« עו"ד רמי שר-ישראל « ניכוי הוצאות התאמה בהיטל השבחה « שופט בית משפט השלום בכפר סבא, דוד גדול מבכר את עמדת שמאית המערערים, באשר היא פירטה את שיעור הפחת לכל פריט ופריט ברשימת ההוצאות, מה שלא עשה כן השמאי המכריע